"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1142 E., 2025/113 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Erzincan 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/149 E., 2023/215 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli, davalı vekili tarafından duruşma istemsiz temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.01.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davalı ve davacı adına gelen olmadı. İhbar olunan ... vekili geldi. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının .. ile 25.03.2021 tarihinde sözleşme imzaladığını, sözleşme uyarınca davalının 6 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilmiş olan .. tipi .. No.lu Blokta yer alan dublex villada hak sahibi olduğunu, müvekkilinin anılan taşınmazı 27.09.2021 tarihinde davalıdan 320.000,00 TL bedelle satın aldığını, bundan sonraki döneme ait taksitlerin müvekkili tarafından ödeneceğini ve belirtilen taşınmazın tapu devrinin yapılmasının sözleşme anında mümkün olmaması sebebiyle tapusuna hak kazanılmasına müteakip taşınmazın tapu satışının müvekkiline yapılacağı hususunda anlaştıklarını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ... ile yapılan 25.03.2021 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan hak sahipliğine ilişkin mevcut hak ve yükümlülüklerin müvekkiline ait olduğunun tespitini, bu talebinin kabul görmemesi hâlinde taşınmazın dava tarihi itibariyle belirlenecek bedelinden fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000,00 TL’nin müvekkiline ödenmesini talep etmiştir.
Davacı vekili 15.03.2023 tarihli ıslah dilekçesinde; 25.03.2021 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan hak sahipliğine ilişkin mevcut hak ve yükümlülüklerin müvekkiline ait olduğunun tespitini; eğer bu talebi kabul görmez ise, dava konusu edilen taşınmazın dava tarihi itibariyle bilirkişilerce tespit edilen değeri olan 1.008.877,24 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile müvekkiline ödenmesini; bu talepleri de kabul görmez ise, müvekkili tarafından ödenen 320.000,00 TL'nin dava tarihi itibariyle uyarlanmış bedeli olan 533.920,90 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile müvekkiline ödenmesini, şayet bu talepleri de kabul görmez ise; müvekkil tarafından ödenen 320.000,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile müvekkiline ödenmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesinin şart olduğunu, dava konusu sözleşmenin inanç sözleşmesi olmadığını, davalının kendisine ait olmayan bir taşınmazı satmasının mümkün olmadığını, geçerli bir sözleşme olmadığından tazminat talep edilemeyeceğini, bahse konu davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında, davacının ilk talebi olan tapu iptal ve tescil talebi yönünden taraflar arasında yapılan harici taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olduğundan tapu iptal ve tescil talebinin reddine, ikinci talebi olan cezai şart yönünden asıl sözleşmenin fer’isi niteliğinde olup asıl sözleşme geçersiz olduğundan cezai şart talebinin reddine, ancak taraflar arasında yapılan harici taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olduğundan taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebileceğinden davacı tarafından davalıya ödenen 320.000,00 TL’nin dava tarihine göre uyarlanmış değeri olan 533.920,90 TL’nin dava tarihi olan 11.04.2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
Davacı vekili ve davalı vekili tarafından hükmün istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; davacı ve davalı taraf arasında 27.09.2021 tarihli adi yazılı sözleşmenin imzalandığı, sözleşmenin varlığı ya da imzalar konusunda bir nizanın olmadığı, emsal içtihatlar gereği sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olmakla geçerli olduğu, ... ile yapılan sözleşme gereği taşınmazın 15 yıl sonra devredilecek olması sebebiyle devir ile ilgili koşulların henüz gerçekleşmediği, bu sebeple taraflar arasında imzalanan 27.09.2021 tarihli sözleşme hükümlerine göre davacının hak sahipliğine ilişkin talebi yönünden dava tarihi itibariyle hukuki yararının mevcut olmadığı gerekçesiyle hükmün kaldırılmasına, davacının asıl talebinin hukuki yarar yokluğundan usulden reddine, asıl talebi reddedildiğinden diğer talepleri hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar vermiştir.
V.TEMYİZ
A.Temyiz Sebepleri
1. Davalı vekili özetle; lehlerine hükmedilen avukatlık ücretinin nisbi olarak belirlenmesi gerektiğini belirtmiştir.
2. Davacı vekili duruşma talepli temyiz dilekçesinde özetle; sözleşmeyi serbest iradesi ile imza eden ve kendisine yapılan ödemeyi kabul ederek herhangi bir itiraz sunmayan davalının sözleşmenin geçersizliği iddiasına dayanmasının hukuken mümkün olmadığını, ... ile yapılan sözleşmeden doğan hak ve yükümlüklerin devri hususunda sözleşme yapıldığından bu sözleşmenin resmi şekle tabi olmadığını, her iki tarafın da borçlarını tam olarak ifa etmesi halinde şekil eksikliğinin ortadan kalkacağını, ... ile yapılan sözleşmelerden doğan devir hakkının 15 yılın sonunda değil sözleşmenin imza edilmesinden sonraki 2.yılın bitiminden sonra mümkün hâle geleceğini, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiğini, davanın devamı esnasında davalı tarafından ödenmeyen ... taksitlerinin davacı tarafından ödendiğini ancak hesaplamada göz önüne alınmadığını belirtmiştir.
B.Değerlendirme ve Gerekçe
Dava, sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerin davacıya ait olduğunun tespiti ve ikinci kademedeki istem tazminata ilişkindir.
Kural olarak, 10.07.1940 tarih ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre; harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Bilindiği üzere geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hâle getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder. Buna göre, davacı tarafından bedelin ödeme tarihinden itibaren ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, döviz kurları, altın, memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri unsurların ortalamaları alınmak suretiyle denkleştirici adalet ilkesine göre dava tarihine kadar ulaşacağı alım gücünün saptanması gerekir.
Somut olaya gelince davalı ile ihbar olunan ... arasında düzenlenen 25.03.2021 tarihli sözleşmenin "mülkiyetin alıcıya devredilmesi" başlıklı 8. maddesinde;
“8.1. İDARE GAYRİMENKUL’ün mülkiyetini, İDARE’ce ilgili mevzuat çerçevesinde kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin tamamlanmasını ve ALICI’nın İDARE’ye olan tüm borçlarını ödemesini müteakip Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca ALICI’ya devredecektir…” hükmü,
Aynı sözleşmenin, “ALICININ DEVİR YETKİSİ VE DİĞER İŞLEMLER” başlıklı 9. maddesinde ise; “9.1. ALICI, işbu sözleşme uyarınca sahip olduğu hak ve yükümlülüklerini anahtar teslim tarihinden itibaren 1 (bir) yıl sonrasına kadar üçüncü kişilere devir ve temlik edemez.
9.2. ALICI, anahtar teslim tarihinden itibaren 1 (bir) yıl sonra işbu sözleşmeden doğan haklarını üçüncü şahsa devredebilir. Devir esnasında devredene ait varsa ödenmemiş taksit, emlak vergisi, ortak gider aidatı, sigorta ücreti vb. tüm borçların kapatılması gerekmektedir.
9.3. Devir işlemlerinde devir protokolü taraflarca BANKA huzurunda imzalanacaktır...” hükmü bulunmaktadır.
Böyle bir durumda davacı ile davalı arasındaki 27.09.2021 tarihli sözleşmenin sonuç doğurucu nitelikte olmadığı gözetildiğinde yazılı şekildeki gerekçeyle hukuki yarar yokluğundan davanın reddine karar verilmesi doğru değil ise de; bu konuda aleyhe temyiz olmadığından sonucu itibariyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının doğru olduğuna değinilmekle yetinilmiştir.
Ancak davacı, terditli talep olarak ödediği bedelin tahsili yönünde tazminat isteminde bulunduğundan davacının ödediği bedel yöntemince belirlenerek geçersiz sözleşmelerde uygulanması gereken denkleştirici adalet ilkesi de gözetilerek isteminin değerlendirilip sonucuna göre olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,
İhbar olunan ... lehine dosyada taraf sıfatı olmadığından duruşma vekâlet ücreti takdir edilmesine yer olmadığına,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
13.01.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.