"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1845 E., 2025/696 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 2. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2019/1298 E., 2022/220 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin .. .. vatandaşı olduğunu, davalı yüklenici .. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ile 05.01.2015 tarihli taşınmaz satış sözleşmesi yaptığını, bu sözleşme ile .. ili, .. ilçesi, 29 45... No.lu parselde .. . isimli projede . .. Blok .. Kat .. No.lu dairenin satışının kararlaştırıldığını, bedelinin 426.600,00 TL olduğunu, müvekkilin 345.000,00 TL olarak satış bedelinin ödendiğini, ancak davalı yüklenicinin inşaatı tamamlamadığını, daire tesliminin yapılmadığını, 49 sayılı parselin imar uygulaması ile 57 No.lu, 58 No.lu ve 59 No.lu parseller olduğunu, 57 No.lu parselde davalı ...Ş lehine 26.04.2016 tarihli, 58 No.lu parselde aynı tarihli ve 59 No.lu parselde aynı tarihli ipotek şerhlerinin bulunduğunu, taşınmazın tapu kaydının iptali ile tüm takyidatlardan ari şekilde müvekkil adına tescilinin ve geç teslim nedeniyle oluşan zararın tazmininin gerektiğini, bunun mümkün olmaması halinde satış bedelinin güncellenmiş değerinin avans faizi ile davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ...Ş vekili cevap dilekçesi ile; ipotek tesis tarihinde taşınmazda herhangi bir şerh olmadığını, yapılan sözleşmesinin adi yazılı şekilde olduğunu, müvekkilin basiretli tacir olarak iyi niyetli 3. kişi konumunda olduğunu savunarak; açılan davanın reddini istemiştir.
Davalı .. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş vekili cevap dilekçesi ile; davacının ödemelerini tamamlamadığını, müvekkilin imar planı değişikliği nedeniyle taşınmazı tamamlayamadığını, davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının tapu iptali ve tescil, geç teslim nedeniyle alacak ve ipoteğin fekki taleplerinin reddine, terditli bedel talebinin kısmen kabulü ile 359.697,25 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
2. Bölge Adliye Mahkemesi kesin olarak karar verdiğinden İlk Derece Mahkemesince hüküm 28.03.2025 tarihinde kesinleştirilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı .. A.Ş. Vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının davalı yüklenici ile adi şekilde taşınmaz satış sözleşmesi yaptığı, sözleşme uyarınca 127.980,00 TL peşinat ödediği, kalanının taksitler halinde ödeneceğinin kararlaştırıldığı, satış bedelinin 426.600,00 TL olduğu, davacının ödeme belgeleri sunduğu, dava dilekçesinde 345.000,00 TL ödeme yaptığını belirttiği, davalı şirketin sunduğu cari hesap tablosunda bunun 340.993,00 TL olduğu, taşınmazın tapu kaydında davalı yüklenici adına hisse kaydının bulunduğu, taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu olmadığı, davalı banka lehine ipotek kaydının bulunduğu ,alınan bilirkişi raporunda, sözleşme konusu dairenin olduğu .. Blokun kaba inşaat halinde olduğu, inşaat faaliyetinin durduğu ve inşaatın % 50 oranında bittiğinin belirtildiği, buna göre sözleşme konusu dairenin fiili tesliminin mümkün olmadığı, tapu iptali ve tescil şartlarının oluşmadığı, terditli talep yönünden yapılan incelemede ise, davacının sözleşmeyi davalı yüklenici ile TL bazlı yaptığı, ödemelerini TL olarak yaptığı, Euro üzerinden yapılan ödeme olmadığı, davalı yüklenicinin ticari defterleri dikkate alındığında, mahkemenin yaptığı oranlamanın hakkaniyet kurallarına uygun olduğu, ipotek kaydının hukuki ayıp niteliğinde olması nedeniyle davalı banka lehine maktu vekalet ücretine hükmedilmesinin hukuk kurallarına uygun olduğu gerekçesiyle davacı vekili ve davalı ...Ş. vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
2. Davacı vekilinin temyiz talebi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 25.06.2025 tarihli ek kararı ile eldeki davanın kesin olarak verildiği gerekçesiyle davacı vekilinin temyiz talebinin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde;
1. İstinaf başvurusuna ilişkin delillerin değerlendirilmediğini, kararda hukuki dayanakların belirtilmediğini,
2. Taşınmazın fiilen teslimi ve tüm takyidatlardan ari olarak müvekkil adına tapuda tescilinin yapılmasına ilişkin şartlar oluşabilecek olmasına rağmen mahkemece süre verilmeksizin bu talebin reddinin hukuka aykırı olduğunu,
3. Taşınmazın keşif tarihindeki inşaat seviyesinin % 50 üzerinde olduğunu, dairenin mevcut hali ile maddi ayıplarla beraber takyidatlar nedeni ile hukuki ayıplar ve ayıplı ve eksik inşaat dolayısıyla ekonomik değerindeki düşüş nedeni ile ekonomik ayıp söz konusu olduğunu,
4. Tüketicinin daireyi olduğu gibi almaya ve tamamlamaya, davalı yüklenicinin de kat irtifakı kurulması akabinde teslime razı olduğunu,
5. Bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığını, raporda belirlenen değerin binanın tamamlanmış haline mi, mevcut haline mi ilişkin olduğunun açıklanmadığını,
6. Talep edilen diğer zarar kalemlerinin reddinin hatalı olduğunu,
7. Davalı taraf lehine hükmedilen vekalet ücretlerinin hatalı olduğunu,
8. Takyidatların terkin edilmesi gerektiğini ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yapsatçıdan temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, takyidatların terkini ve ikinci kademe tazminat istemine ilişkindir.
Somut uyuşmazlıkta; yargılama sırasında keşif yapılmış ve 24.11.2020 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 450.000,00 TL olduğu belirtilmiştir. Ancak belirlenen bu değerin binanın tamamlanmış halinin mi, yoksa mevcut yüzde 50 tamamlanmış halinin bedeli mi olduğu hususu açıklığa kavuşturulmamıştır. Bu durumda Bölge Adliye Mahkemesince kararın ''kesin'' olması nedeniyle davacı vekilinin temyiz etmemiş sayılmasına ilişkin ek kararının hatalı olduğu anlaşılmıştır. Bu hâlde Bölge Adliye Mahkemesinin 25.06.2025 tarihli ek kararının ve İlk Derece Mahkemesinin 21.04.2025 tarihli kesinleşme şerhinin ortadan kaldırılması gerekmektedir.
Davanın esası hakkında yapılan temyiz itirazlarına gelince; dava 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 40. ve devamındaki maddelerine dayalı önödemeli konut satış sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.
Davaya dayanak satış sözleşmesinin adi yazılı düzenlendiği, geçerlilik koşulu olan resmî şekilde yapılmadığı konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
4721 sayılı Kanun'un 706/1, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237/1 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri gereğince, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar.
4721 sayılı Kanunun 1021. maddesine göre kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Kanunun 1022/1 hükmüne göre de aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu hükümlerden anlaşılacağı üzere aynî hakların doğumu, devri, muhtevalarının değiştirilmesi ve ortadan kalkması kural olarak tapu siciline tescil şartına bağlanmış olup tescil kurucu bir nitelik taşımaktadır. Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Bu bakımdan tescil, hukukî sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir. Tescilin geçerli bir hukukî sebebe dayanmaması, aynî hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur niteliğinde olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir.
Burada sözü edilen hukukî sebep, aynî hakkı ya da mülkiyeti geçirme borcu doğuran hukukî işlem anlamında kullanılmaktadır. Tescilin taraflar arasında hukukî sonuç doğurması için hukukî sebebi doğuran borçlandırıcı işlemin esas ve şekil yönünden geçerli ve doğru bir işlem olması gerekir. Bu nedenle, tapu kütüğünde yapılan sebebe bağlı kazandırıcı tasarruf işlemlerinde, kazandırma sebepsiz ya da geçerli bir hukukî sebep olmaksızın yapılmış ise hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Böyle bir tescil yolsuzdur.
Bu husus 4721 sayılı Kanun'un 1024/2. maddesinde “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi, gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.
Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki aynî hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar.
4721 sayılı Kanun'un 1025. maddesinin birinci fıkrasında; aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği öngörülmüştür. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.12.2022 tarihli ve 2020/291 Esas, 2022/1801 Karar sayılı kararı)
Kanun hükümleri ve İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamında, davacının sözleşmeden doğan hakkının kişisel hak niteliğinde olduğu, taşınmazda sonradan sınırlı ayni hak (ipotek) kazanan davalı Bankaya karşı davacı tarafından satış sözleşmesinden doğan hakların ileri sürülemeyeceği açıktır.
Öte yandan, 4721 sayılı Kanun'un 10 23... . maddeleri ancak tapuda bir yolsuz tescilin varlığı hâlinde uygulanabilir. Başka bir ifadeyle, 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi tapu kütüğünde yolsuz bir tescil bulunduğu durumda bu tescile iyiniyetli olarak güvenerek hak kazanan kişilerin kazanımları korunur. Borçlandırıcı işlem olan harici satış sözleşmesi ile malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkı sona ermediğinden, davalı banka lehine tescil edilen ipoteğin yolsuz olduğundan söz edilemez. Bu nedenle lehine ipotek tesis edilen davalı bankanın satış sözleşmesinin varlığını bilmesi de kural olarak sonucu değiştirmez. Bu durumda davacının, 4721 sayılı Kanun'un 1025. maddesine dayalı olarak da ipoteğin kaldırılmasını talep edemeyeceği açıktır.
Kural bu olmakla birlikte; dava konusu ipoteğin, davalı yüklenici ile ipotek lehtarı davalı banka tarafından hukuka aykırı olarak el ve işbirliği içinde tesis ettirildiğinin iddia ve ispat edilmesi halinde, ipoteğin terkinine karar vermek mümkün ise de, dosya kapsamından bu iddianın davacı tarafça ispatlandığı söylenemez.
Davacı ile ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı arasında önödemeli konut satış sözleşmesi akdedilmiş, davalı ... Gayrimenkul dava konusu bağımsız bölümün satışını kabul etmiştir. Yukarıda açıklanan sebeple; taşınmazın takyidatlardan ari olarak davacı adına tescili mümkün değil ise de; davacının eksik kalan ödemeyi yukarıda açıklanan yöntem ile tamamlaması ve taşınmazda kat irtifakı kurulması halinde, adına tescil edilmesinde bir engel yoktur.
O halde; davacıya bağımsız bölümü üzerindeki ipotek ile birlikte tescilini isteyip istemediğinin sorulması, kabul etmesi halinde ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına ödemesi gereken eksik kalan bedelin yukarıda açıklanan yöntem ile güncellenerek ödenmesine ilişkin ara karar kurulması, davacı tarafından eksik bedelin ödenmesi halinde adına tesciline karar verilmesi gerekmektedir.
Davacının bağımsız bölümü üstündeki yükümlülüklerle beraber kabul etmemesi halinde; bu defa, sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacının uğradığı zararın tazmini gerekmektedir.
Ne varki yukarıda da açıklandığı üzere; bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değerinin belirlenmesi için alınan bilirkişi raporu yeterince açık değildir. Raporda, belirlenen rayiç bedelin dava tarihindeki bağımsız bölümün sözleşmede öngörülen özellikleriyle tamamlanmış olması hâlindeki gerçek değeri mi, yoksa, yüzde 50 imalat seviyesindeki değeri mi olduğu hususunda açıklık bulunmamaktadır.
O halde; öncelikle bilirkişiden ek rapor alınarak tazminata karar verilmesi hâlinde hüküm altına alınacak tazminat miktarının belirlenerek karar verilmesi gerekirken, Mahkemece eksik araştırmayla yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Bölge Adliye Mahkemesince verilen 25.06.2025 tarihli ek kararın ve İlk Derece Mahkemesince verilen 21.04.2025 tarihli kesinleşme şerhinin BOZULARAK ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
08.01.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.