"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/3401 E., 2025/427 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 15. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/702 E., 2024/524 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; .. ili, .. ilçesi, .. Mahallesi, 15 02... -3 parselde kayıtlı tarla vasıflı taşınmaz üzerindeki binanın davacı ...'e ait olduğunu, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun ve 3290 sayılı Kanunlar uyarınca arsanın 25.06.1985 tarih, .. yevmiye numaralı tapu tahsis belgesi bulunduğunu, arsa bedelinin 278.400,00 (eski) TL olduğu, .. Defterdarlığı Millî Emlak Müdürlüğü talimatı ile 31.03.1988 tarihinde Türkiye .. .. Bankası .. şubesi nezdinde ilgili hesaba yatırıldığını, bu bedelin ıslah imar planı yapıldıktan sonra tapu senedi verilmek üzere tahsis edildiğini, ...'in tapu tahsis belgesini davacılardan ...'e .. .. .. Noterliğinin 08.03.1994 tarih ve .. yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi ile sattığını, aradan geçen uzun zamana rağmen davalı .. .. Dairesinin dava konusu yerin tapusunu davacılara vermediğini, taşınmazın ..-..isale hattında kaldığını, bu nedenle tapu tahsis belgesinin iptal edilerek 13.09.2017 tarih ve ... numaralı yazı ile tapuda terkin işleminin yapıldığının bildirildiğini, yazı üzerine ilgili Kuruma aynı değerde taşınmaz verilmesi veya arsanın güncel değerinin (750.000,00-TL) ödenmesi için 01.11.2017 tarih ve 179458 sayılı yazı ile müracaat edildiğini, .. .. Daire Başkanlığının "bedelin .. Belediyesi adına kurulan veya devredilen fona yatırıldığı, taleplerin bu yöne yapılması gerektiği" cevabını verdiğini, .. Belediye Başkanlığına yazılan yazıya ise, bedelin .. Defterdarlığı nezdinde bulunduğunun bildirildiğini, gönderilen yazılara açıklayıcı cevaplar verilmemesi üzerine davacıların zarar gördüğünü, arsa bedeli olarak 31.03.1988 tarihinde yatırılan 278.400,00 TL'nin (eski) güncellenmiş bedeli olan 750.000,00 TL (yeni) alacağın tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalılardan .. vekili cevap dilekçesinde; .. ilçesi, .. Mahallesi, (eski ..), 15 02... parsel sayılı arsa vasıflı taşınmazın tamamının .. adına kayıtlı olduğunu, dava konusu taşınmazın 775 sayılı Gecekondu Kanun'u Kapsamında Bayındırlık ve İskân Bakanlığına tahsisli olduğunu, 16.03.1989 tarihli ve 1/1000 ölçekli .. Mahallesi, Islah İmar planında yapı yasağı uygulanacak alanda kaldığını, taşınmazın 775 sayılı Kanun kapsamında Toplu Konut İdaresi Başkanlığına (TOKİ) devredildiğini, Bakanlığın 04.05.2010 tarih ve 15895 sayılı yazılarında, Gecekondu Önleme Bölgesi ilan edilmiş alanda kalan gecekondular nedeniyle daha sonra 2981 sayılı Kanun uyarınca tapu tahsis belgeleri düzenlenmiş ise de 775 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması gereken bir alanda 2981 sayılı Kanun hükümlerine dayanılarak işlem tesis edilmesinin mümkün olmayacağının bildirildiğini, henüz tapuya dönüşmemiş tapu tahsis belgeleriyle tasarruf edilen ve barınma amaçlı kullanılması gereken 775 sayılı Kanun'un öngördüğü amaçlara aykırı olarak yıkıldığı ve üzerine 5 katlı bina ve müştemilat yapılmış olmasının kanuna aykırı olduğunu, bu nedenle .. Tapu Müdürlüğüne yazılan ... adına bulunan 25.06.1985 tarih ve 2273 yevmiye numaralı tapu tahsis belgesinin iptal edildiğini, 13.09.2017 tarih ve 126556 sayılı terkin işleminin yapıldığının belirtildiği yazının ...'e tebliğ edildiğini, davacılardan ...'in tapu tahsis belgesinin satış vaadi sözleşmesi ile ...'e devredilmesinin 2981 sayılı Kanun uyarınca mümkün olamayacağını, arsa bedeli iadesinin taşınmazın o tarihlerde bağlı bulunduğu ... tarafından yapılması gerektiğinin davacıya bildirildiğini, tapu tahsis belgesine ait işlem dosyalarının tetkiki neticesinde arsa bedellerinin bir kısmının .. İl Müdürlüğü fon hesabına, bir kısmının ise .. Valiliği fon hesabına yatırıldığının anlaşıldığını beyanla davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın ... sınırları içerisinde iken 2009 yılında ... sınırlarına dâhil olduğunu, bu nedenle müvekkili Belediyenin bu davada taraf olmasının kanunen mümkün olmadığını, taşınmaz ile ilgili tüm bilgi ve belgelerin .. Belediye Başkanlığına gönderilmesi sebebiyle davanın husumet yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
3. Davalı ... vekili ise cevap dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmaz ile ilgili 2981 sayılı Kanun gereği hak sahipliği kazanılmasına ilişkin şartların mevcut olmadığını, tapu tahsis belgesi ile mülkiyet hakkının kazanılabilmesi için usulüne uygun ve tahsise konu yerde imar planı veya ıslah imar planı yapılması gerektiğini, davacı ...'in tapu tahsis belgesi aldığı yeri yıkarak büyük bölümü 2 parsel üzerinde kalan 6 katlı kaçak yapı inşaa ettiğini, tahsis konusu yerin hak sahibi adına tescil edilebilmesi için tahsise konu yerin kamu hizmetine ayrılmamış olması, imar planına göre konut alanında kalmış olması ve tahsis konusu yerin yıkılarak yerine yeni bir taşınmazın inşaa edilmemiş olması gerektiğini, davacılar vekilinin yıllar önce yatırdıkları bedeli keşfi olarak güncellemesi ve buna faiz talep etmesinin hukuka aykırı olduğunu beyanla davanın reddini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı .. ve ... yönünden pasif husumet yokluğundan reddine, davacı ... yönünden davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine, davalı ... yönünden kısmen kabulü ile; 366.435,00 TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... Başkanlığından alınarak davacı ...'e verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekilli tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın ifanın imkânsız hâle geldiği 13.09.2017 tarihi itibariyle rayiç değerinin tespiti için alınan bilirkişi ek raporuna göre kısmen kabul kararı verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve yargılama hukukumuzda alacak davalarında zorunlu dava arkadaşlığı dışında davaya dâhili dava yolu ile davalı ithali mümkün olmadığı gibi bir kişinin bu şekilde davaya dâhil edilmesi ve hakkında hüküm kurulmasının da mümkün olmadığını, davacı tarafın taraf değişikliği talebi bulunmamakta olup davacı tarafından davalı Belediyenin davaya dahili davalı olarak katılmasının talep edildiğini dolayısıyla 6100 sayılı Kanun'un 124. maddesinin uygulanmasının hukuken mümkün olmadığı, tapu tahsisi belgesi için yapılan ödemelerin .. .. Müdürlüğüne yapılmış olması sebebiyle bu Kurumdan iadesinin istenmesi gerektiğini, Millî Emlak hakkındaki davanın husumetten reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, ... tarafından davacıya verilen 19.12.2017 tarih ve ... numaralı yazısında da arsa bedellerinin .. Defterdarlığı nezdinde bulunduğunu, .. Belediye Başkanlığına aktartılmadığının belirtildiğini, Mahkemece sadece Hazineye izafeten Muhakemat Müdürlüğü vekilinin dilekçesindeki beyana dayalı karar verilmesinin hatalı olduğunu, müvekkili Belediyenin kuruluş tarihi itbarıyla sorumluluk sözkonusu olacak ise müvekkiline husumet yüklenemeyeceğini, dava konusu taşınmaz ile ilgili 2981-3290-3366 sayılı Kanunlar kapsamında süresi içerisinde ödenen arsa bedeli hak sahibi tarafından .. ..ne ödenmiş olduğunu, ..ne yatırılmış bedelin ... adına kurulan veya devredilen fona yatırıldığı ifade etmiş olmasına rağmen ... arsa bedellerinin taraflarına yatırılmadığı beyanı ve bu bedellerin .. Defterdarlığı nezdinde kaldığı beyanı karşısında şayet bu ödeme yapılmış ise ilgili fon hesabından hangi oranda Belediyeye aktarıldığının belirtilmesi ile buna ilişkin muhasebe kayıt ve dokümanlarına ait evrakın mahkemeye sunulması gerektiğini, eksik ve hatalı inceleme ile yasal mevzuata aykırı karar verildiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, tapu tahsis belgesinin iptali nedeniyle alacak istemine ilişkindir.
Tapu tahsis belgesi 2981 sayılı Kanun kapsamında düzenlenmiş olup İmar ve Gecekondu Mevzuatı çerçevesinde; .., .., .. Genel Müdürlüğü ve .. .. İdarelerinin müstakilen sahip oldukları taşınmazlar üzerinde 2981 sayılı Kanun ile belirlenen çerçevede ilgili kişilere tanınan "şahsi hak" içeren bir belgedir (İlgezdi, Av....: "100 Soruda Tapu Tahsis Belgesi", Ankara, s.23). Bir başka ifade ile tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi olmayıp yalnızca fiili kullanmayı belirleyen ve ilgilisine aksi sabit oluncaya kadar kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belgesi olup, sadece kişinin söz konusu taşınmazı elinde bulundurduğunu belgelemektedir. Bu belgenin verilmesi, belge sahibine mülkiyet hakkı tanındığı anlamına gelmemekte ve yetkili makamlara tapu senedi verme zorunluluğu getirmemektedir.
Nitekim Anayasa Mahkemesi, 2981 sayılı Kanun'un 10. maddesindeki şartların yerine getirilmemesi nedeniyle tapu tahsis belgesine konu taşınmazın belge sahibi adına tescil edilememesi, başvurucunun, meşru beklenti kapsamında dâhi bir hak veya alacağının olmadığı, başvurucuyu, taşınmazın mülkiyetini elde etme konusunda meşru bir beklentiye sevkedecek bir kanun hükmü veya yerleşik yargısal bir içtihat da bulunmadığından, başvurucunun, Anayasa'nın 35. maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkına ilişkin korumadan yararlandırılmasının mümkün olmadığını kabul etmiştir (Anayasa Mahkemesi, ... Öztürk, B. No: 2013/6670).
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi de tapu tahsis belgesi verilen taşınmazların kamu malı niteliğinde olduğu, bu taşınmazlarda kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet hakkının kazanılmasının mümkün olmadığı, tapu tahsis belgesi sahiplerinin uzun süre taşınmazı kullanmalarının mülkiyet hakkının kazanılmasına gerekçe olamayacağı, bu belgenin şartlı bir hak sağladığı, 2981 sayılı Kanun'un 10. maddesinde tapu tahsis belgesine dayalı olarak tapu kaydı alınmasının bazı şartları olduğu, bu şartların yerine getirilmemesi sebebiyle tapu kaydı verilmemesi hâlinde, sadece bu belgeye dayalı olarak kullanan kişiden taşınmazın alınması ile idareden alacaklı konuma geldiğinden söz edilemeyeceğini kabul etmiştir (Anat ve Diğerleri/Türkiye, Başvuru No: 37899/04, 26/4/2011, § 53, 55,56).
Yukarıda ifade edildiği üzere tapu tahsis belgesi mülkiyet belgesi ya da mülkiyetin naklini sağlayan bir belge olmadığına göre hak sahibi mülkiyet hakkına sahip kişilerden farklı olarak taşınmazın rayiç bedelini değil ancak ödediği bedeli isteyebilecektir. Ancak, ülkemizde yaşanan enflasyonun uzun yıllardan beri yüksek oranda seyretmesi nedeniyle paranın değer kaybı, bununla ters orantılı olarak devamlı düştüğünden paranın verildiği tarihteki alım gücü ile iade tarihindeki alım gücü çok farklı ve adaleti gerçekleştiremeyecek oranda azdır. Bu nedenle davacının iadesini isteyebileceği miktar belirlenirken "denkleştirici adalet" düşüncesi gereği ödenen bedelin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu nedenle denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, satış bedeli olarak verilen paranın dava tarihi itibariyle enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, sözleşmedeki taşınmazın değer artış oranı, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak sureti ile uygulama sonucu ulaşacağı alım gücü, belirtilen ilke ve esaslar dikkate alınarak bu konuda uzman bilirkişi veya kurulundan Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak belirlenmeli ve bu yolla belirlenecek miktara hükmedilmelidir.
Somut olayda; dava konusu .. ili, .. ilçesi, .. Mahallesi, 15 02... parsel sayılı taşınmaz için .. .. Müdürlüğünce davacı ...'e 25.06.1985 tarihinde tapu tahsis belgesi verilmiştir. Davacı ..., diğer davacı ... ile yapılan düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi ile tapu tahsis belgesine konu taşınmazı ...'e satmıştır. Davacı ..., taşınmazın adına tescili için .. Emlak Müdürlüğüne başvuruda bulunmuşsa da; 13.09.2017 tarihli yazı cevabında taşınmazın imar planında yapı yasağı bulunan alanda kaldığından bahisle ... adına bulunan tapu tahsis belgesinin iptal edildiği, tapuda terkin yapıldığı bildirilmiştir. Davacılar tahsis belgesinin iptal edilmesi nedeniyle taşınmazın rayiç bedelinin ödenmesi istemiyle eldeki davayı açmışlardır.
Tapu tahsis belgesi mülkiyet belgesi ya da mülkiyetin naklini sağlayan bir belge olmadığından hak sahibi mülkiyet hakkına sahip kişilerden farklı olarak taşınmazın rayiç bedelini değil ancak ödediği bedeli denkleştirici adalet ilkesi gereğince isteyebilir.
O hâlde, Mahkemece davacı tarafından tapu tahsis belgesi için ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre uzman bilirkişi aracılığıyla dava tarihinde ulaşacağı değerinin belirlenmesinden sonra bir karar verilmesi gerekirken taşınmazın ifanın imkânsız olduğu belirtilen tarihe göre hesaplanan rayiç bedeline hükmedilmesi doğru olmamıştır.
VI KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
20.01.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.