"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/32 E., 2025/109 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 4. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2023/311 E., 2024/762 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacıların murisi ... ile davalı ..Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında 05.04.2014 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince davalıya 305.000,00 TL ödeme yapıldığını, taşınmazın fiilen teslim edildiğini, 13.07.2016 tarihinde diğer davalı .. .. .. Bankası Anonim Şirketi lehine taşınmazda 21.000.000 TL'lik ipotek tesis edildiğini, ipoteğin tüketicinin tüm edimlerini yerine getirdikten sonra kurulduğunu ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğunu belirterek, dava konusu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile her türlü takyidattan ari olarak müvekkili adına tescilini, bu talebin kabul edilmemesi halinde ödenen bedelin ödendiği tarihten itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı .. .. ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesi gereğince dava konusu dairenin tamamlanarak davacıya teslim edildiğini, davacının daireyi eksiksiz olarak teslim aldığını kabul ettiğini, davacının taşınmazın tapuda devri için gerekli vekaletnameyi ve masrafları vermediği gibi devir işlemi için resmî merasime de katılmadığını, Covıd-19 pandemi dönemi yönünden vekil eden Şirketin kusuru bulunmadığını, davacının terditli talebinin hukuka aykırılık teşkil ettiğini, davalı Şirketin daha önce temerrüde düşürülmediğini, bu nedenle dava tarihinden itibaren avans faiz talep edilemeyeceğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı .. .. .. Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; diğer davalı Şirketin müvekkili Bankanın kredi borçlusu olduğunu, davalı Bankanın riskinin ve alacaklarının devam ettiğini, Bankanın ipotek tesis ederken kredi tahsis kararına ve mevzuatın kendisine yüklediği yükümlülüklere uygun işlem tesis ettiğini, ipoteğin fek edilmesi talebini kabul etmediklerini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin akdedildiği, sözleşme kapsamında davacılar murisi tarafından ödeme yükümlülüğünün yerine getirildiği, tapu iptali ve tescil koşullarının oluştuğu, davalı Bankanın ipoteğin tesis edilmesinde gerekli araştırmayı yapmadığı, diğer davalı Şirketin mali tabloları ve ayrıntılı nizam dökümlerinde ipotek konulan taşınmazın davacıların murisi ...’a satıldığının anlaşılmasına rağmen ipoteğin tesis edildiği, bu durumun tespit edilmemesinin hayatın olağan akışına aykırı bulunduğunu, davalı Bankanın TMK’nın 1023. maddesi kapsamında iyiniyetle tapuda hak iktisap etmediği ve bu kazanımın korumayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu 34 00... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki B Blok 2. Kat 11 numaralı bağımsız bölümün davalı .. .. Teknik Yapılar San. ve Tic. A.Ş. adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya miras payları oranında kayıt ve tesciline, davalı .. .. .. Bankası A.Ş. lehine konulan 13.07.2016 tarihli ipoteğin fekkine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılar vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davalı .. .. A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde özetle; cevap dilekçesinin içeriğini tekrarla müvekkilinin edimlerini yerine getirdiğini, davacının taşınmazın tapuda devri için gerekli vekaletnameyi vermediği gibi devir işlemi için resmî merasime de katılmadığını, vekil edenin tapu devrinden sorumlu tutulamayacağını, davacının iddialarının gerçek olmadığını, davacının iyi niyetli sayılamayacağını, taşınmazın değerinin fahiş belirlendiğini, sözleşme bedeline göre taşınmazın değerinin tespit edilmesi gerekirken dava tarihine göre taşınmazın güncel değerinin esas alınmasının hatalı olduğunu, davacının terditli talebinin hukuka aykırılık teşkil ettiğini, taşınmazın tesliminden önce ipotek tesis edildiğini ve diğer davalının iktisabının korunması gerektiğini, beyan etmiştir.
2. Davalı .. .. .. Bankası A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde özetle; cevap dilekçesinin içeriğini tekrarla hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığını, ipoteğin fiili teslimden önce tesis edildiğini, ekspertiz incelemesinde dava konusu yerin de aralarında bulunduğu taşınmazların boş ve içerisinde kimselerin yaşamadığının tespit edildiğini, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, müvekkilinin iyiniyetli olup tapuya güven ilkesi bulunduğunu, beyan etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, davacılar ile yüklenici ve arsa sahibi sıfatı birleşen davalı arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile ipoteğin kaldırılması istemlerine ilişkindir.
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı .. .. ... A.Ş.’nin tapu iptali ve tescili yönünden temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. İpoteğin kaldırılması talebine ilişkin yapılan incelemede;
Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanun'un 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 7 06... sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar, kişisel bir hak niteliğinde olduğundan, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, 4721 sayılı Kanun'un 1009. maddesi ile 2644 sayılı Kanun'un 26. maddesi uyarınca sözleşmenin tapuya şerh edilmesi hâlinde mümkündür. Diğer bir ifadeyle, tapuya şerh edilmemiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmaz satışı vadedilen tarafın, kural olarak bu sözleşmeden doğan nispi hakkını sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere ileri sürmesi mümkün değildir.
Bu aşamada, "yolsuz tescil" kavramı hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır. 4721 sayılı Kanun'un 1021. maddesine göre kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Kanun'un 1022. maddesinin birinci fıkrasına göre de aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu hükümlerden anlaşılacağı üzere aynî hakların doğumu, devri, muhtevalarının değiştirilmesi ve ortadan kalkması kural olarak tapu siciline tescil şartına bağlanmış olup, tescil kurucu bir nitelik taşımaktadır. Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Bu bakımdan tescil, hukukî sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir. Tescilin geçerli bir hukukî sebebe dayanmaması, aynî hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur niteliğinde olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir.
Burada sözü edilen hukukî sebep, aynî hakkı ya da mülkiyeti geçirme borcu doğuran hukukî işlem anlamında kullanılmaktadır. Tescilin taraflar arasında hukukî sonuç doğurması için hukukî sebebi doğuran borçlandırıcı işlemin esas ve şekil yönünden geçerli ve doğru bir işlem olması gerekir. Bu nedenle, tapu kütüğünde yapılan sebebe bağlı kazandırıcı tasarruf işlemlerinde, kazandırma sebepsiz ya da geçerli bir hukukî sebep olmaksızın yapılmış ise hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Böyle bir tescil yolsuzdur.
Bu husus 4721 sayılı Kanun'un 1024. maddesinin ikinci fıkrasında, “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Bu hükümden anlaşılacağı üzere, gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.
Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki aynî hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar.
4721 sayılı Kanun'un 1025. maddesinin birinci fıkrasında; aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği öngörülmüştür (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.12.2022 tarihli ve 2020/291 Esas, 2022/1801 Karar sayılı kararı).
Yapılan bu genel açıklamalar kapsamında somut olaya gelince; davalı yüklenici (arsa sahibi) .. Teknik Yapılar San. ve Tic. A.Ş.'nin . ... Noterliğinin 05.04.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile davacıların miras bırakanı ... ..’a 34 00... parsel sayılı taşınmazda yapılmakta olan binadan .. Blok, 2. Kat, 11 numaralı bağımsız bölümü satmayı vadettiği, satış bedelinin bir kısmın peşin, bir kısmının dava dışı bankadan kredi kullanmak suretiyle ödendiği, 34 00... parsel sayılı taşınmazda 18.03.2014 tarihinde kat irtifakı kurulduğu ve sözleşmeye konu bağımsız bölümün davalı yüklenici adına tescil edildiği, 27.12.2016 tarihinde bağımsız bölümün davacıya teslim edildiği, davacının bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı ve 13.07.2016 tarihinde davalı .. .. .. Bankası A.Ş. lehine davalı yüklenicinin borcundan dolayı 21.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiği, davacının satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirmedikleri tespit edilmiştir.
Yukarıda değinilen yasal düzenlemeler, ilkeler ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil hâline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (4721 sayılı Kanun m.1023).
Dava konusu bağımsız bölüm üzerine 13.07.2016 tarihinde davalı Banka lehine ipotek tesis edildiğinde, taşınmazın maliki diğer davalı yüklenici Şirket olup tasarruf yetkisi herhangi bir şekilde kısıtlanmış değildir.
Davacı, davaya dayanak satış vaadi sözleşmesini 2644 sayılı Kanun'un 26. ve 4721 sayılı Kanun'un 1009. maddesinin birinci fıkrası uyarınca tapu kütüğüne şerh ettirmediğinden ve satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar kişisel hak niteliğinde olduğundan, taşınmazda sonradan sınırlı ayni hak (ipotek) kazanan davalı bankaya karşı satış vaadi sözleşmesinden doğan haklarını kural olarak ileri süremezler.
Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan kişinin, kötüniyetli oldukları ispatlanamayan üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunmasını gerektiren bir sebep bulunmamaktadır.
Öte yandan, 4721 sayılı Kanun'un 10 23... . maddeleri ancak tapuda bir yolsuz tescilin varlığı hâlinde uygulanabilir. Başka bir ifadeyle, 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi tapu kütüğünde yolsuz bir tescil bulunduğu durumda bu tescile iyiniyetli olarak güvenerek hak kazanan kişilerin kazanımlarını korur. Borçlandırıcı işlem olan satış vaadi sözleşmesinin varlığı, malikin taşınmazı üzerinde tasarruf yetkisini bertaraf etmeyeceğinden, taşınmazı üzerindeki tasarruf hakkını sona erdirmeyeceğinden, davalı Banka lehine tescil edilen ipoteğin yolsuz olduğundan söz edilemez. Bu nedenle lehine ipotek tesis edilen davalı Bankanın satış vaadi sözleşmesinin varlığını bilmesi de kural olarak sonucu değiştirmez. Bu durumda, davacıların 4721 sayılı Kanun'un 1025. maddesine dayalı olarak da ipoteğin kaldırılmasını talep edemeyecekleri açıktır.
Kural bu olmakla birlikte; dava konusu ipoteğin, davalı yüklenici ile ipotek lehtarı davalı Banka tarafından hukuka aykırı olarak el ve işbirliği içinde tesis ettirildiğinin iddia ve ispat edilmesi halinde, ipoteğin terkinine karar vermek mümkün ise de, dosya kapsamından bu iddianın davacı tarafça ispatlandığı söylenemez.
Hâl böyle olunca; Mahkemece ipoteğin kaldırılması istemi yönünden açıklanan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden, kararın bu yönden bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı .. Yapı ... A.Ş. vekilinin tapu iptali ve tescil istemi yönünden yapılan temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. İpoteğin kaldırılması istemi yönünden davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı Bankanın sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
21.01.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.
K A R Ş I O Y
Dava konusu bağımsız bölüm hakkında davacılar ile davalılardan .. arasında 05.04.2015 tarihinde düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmış, davacı sözleşme kapsamında ödeme yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmiş, dava konusu taşınmaz tamamlanarak 27.12.2016 tarihinde davacıya teslim edilmiştir, Bağımsız bölüm teslim tarihinden itibaren davacının kullanımında ise de tapu kaydı halen davacı adına tescil edilmemiştir.
Taşınmazın tapu kaydında davalılardan .. Bankası lehine 13.07.2016 tarihli ipotek konulmuştur.
Davacı tescil isteminin yanında davalı banka lehine olan ipoteğin terkinini de istemiştir.
Türk Medeni Kanununun Dürüst davranma başlıklı 2. maddesine göre; Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Yine İyiniyet başlıklı 3. maddesi gereğince; Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.
Türk Ticaret Kanununun Tacir olmanın hükümleri başlıklı 18- (2) maddesi gereğince; her tacir, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü, objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir.
Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamı, hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böylece ağırlaştırılmış sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması olmalıdır.
İpotek lehtarı olan finans kuruluşu, kredi kullandırdığı yüklenicinin ticari defter ve kayıtlarını incelemiş olsaydı satış sözleşmesinin ticari kayıtlarda görünmesi nedeniyle taşınmazın davacılara sözleşme ile satılmış olduğunu tespit edebilecek konumundadır.
İpoteğin tesisinde basiretli davranmayan, özen yükümlülüğüne uymayan bankanın iyi niyetli olduğundan bahsedilemeyeceğinden davalı ... A.Ş. lehine olan ipoteğin terkinine dair mahkeme kararları isabetli olduğundan hükmün onanması gerektiği kanaatindeyim.