"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/1598 E., 2025/158 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 14. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2024/201 E., 2024/432 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu .. ili, .. ilçesi, .. Mahallesi, .. Mevkiinde kain 182 ada (eski 627) 1 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından davacıya satılarak yerin teslim edildiğini, satış bedelinin 175.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını,150.000,00 TL’nin (26.08.2014 tarihinde) banka aracılığıyla ve bakiye 25.000,00 TL’nin ise elden ödenmesine rağmen devrin gerçekleştirilmediğini belirterek dava konusu taşınmazın davalı adına tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini, tapu iptali ve tescil taleplerinin kabul görmemesi hâlinde satış bedelinin taşınmazın güncel değerine uyarlanarak davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davayı kabul etmediklerini, müvekkili ile davacı arasında (26.08.2014 tarihinde) dava konusu taşınmaza ilişkin sözlü taşınmaz satış sözleşmesi yapıldığını, satış bedelinin 175.000,00 TL olarak belirlendiğini, davacının sadece 150.000,00 TL'lik ödeme yaptığını ama bakiye kısmı ödemediğini, elden ödeme iddiasının gerçek dışı olduğunu, bu hususun kesin delille ispat edilmesi gerektiğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesine göre "...Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir...." eksik tutarın ödememesi nedeniyle tapuda davacıya devir yapılmadığını, davacıya karşı ödemezlik def'i ileri sürdüklerini, davanın açılmasına sebebiyet vermediklerini, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacıya yüklenmesi gerektiğini, taşınmazın keşif tarihinde değerinin sözleşme tarihindeki değere (175.000,00 TL’ye) oranlanarak bakiye 25.000,00 TL'nin keşif tarihindeki karşılığının bulunabileceğini, tespit edilecek bu değerin keşif tarihinden itibaren işletilecek temerrüt faizi ile birlikte taraflarına ödenmesi hâlinde taşınmazın tapuda davacı adına tescil edilebileceğini, (denkleştirici adalet ilkesi uyarınca) davacı tarafından taraflarına yapılması gereken ödemenin bu şekilde tespitini istediklerini açıklayarak belirtilen yöntemle hesaplanacak güncel bakiye alacaklarının temerrüt faizi ile birlikte davacı tarafından taraflarına ödenmesine, ödenmemesi halinde davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle;
1. Taraflar arasında resmi şekilde yapılmış satış işlemi bulunmadığından harici satışın geçersiz olduğu,
2. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 06.06.1979 gün, 14/190-799 Esas ve Karar sayılı ilâmında belirtildiği üzere; bir sözleşmenin taraflarından birinin o sözleşmenin ifa olunacağı hususunda o güne kadar süre gelen davranışları ile karşı tarafa tam bir güvence vermiş ve karşı taraf da sözleşmenin yerine getirileceği inancına iyiniyetle bağlanarak kendisine düşen edimleri yerine getirmiş ise, artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyacağı ve bu hususun yasal himayeden yoksun kalacağı,
3. Bu durumlarda sözleşmenin geçersizliğine dayanılarak akdin icrasından kaçınılamayacağı,
4. Cevap dilekçesinde 25.000,00 TL'nin ödenmediği ve 25.000,00 TL'nin taşınmazın rayiç değerine göre güncellenerek davacı tarafından ödenmesi hâlinde tescile karar verilmesi gerektiğinin belirtildiği,
5. Cevap dilekçelerinde sözleşmenin geçersizliği yönünde savunma yapılmadığı,
6. Davacının harici satış bedelinin 25.000,00 TL'lik kısmını elden ödendiğini iddia ettiği, davalının ise elden ödeme iddiasını kabul etmediği ve bu konuda yemin eda ettiği,
7. Davacının elden ödeme iddiasını ispat edemediği,
8. Belirlenen 171.478,57 TL'nin davacı tarafa depo ettirilmesinde bir isabetsizlik olmadığı,
9. Davalı vekilinin söz konusu bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilerek faiz tutarının da depo ettirilmesi gerektiği yönündeki istinaf sebebinin yerinde görülmediği,
10. Davalının yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmasında isabetsizlik bulunmadığı,
11. Ancak 6098 sayılı Kanun'un 97. maddesi uyarınca birlikte ifa kuralı gereğince davalıya ödenmediği anlaşılan satış bedelinin 25.000,00 TL’lik kısmının dava tarihi itibariyle belirlenen karşılığı davacı tarafa depo ettirilmiş ise de, (davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verildiği hâlde) depo ettirilen bedelin davalı tarafa ödenmesine karar verilmediği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun belirtilen yönden kabulü ile; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline ve depo edilen 171.478,57 TL bedelin nemaları ile birlikte davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle;
1. Kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu,
2. Taraflar arasında yapılan sözlü satış sözleşmesinin tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılmadığı için kesin hükümsüz olduğunu ve bu hususun Mahkemece resen gözetilmesi gerektiğini,
3. Bölge Adliye Mahkemesinin “...sözleşmenin şekle aykırılık nedeniyle geçersizliğinin cevap dilekçesinde tarafımızca ileri sürülmemiş olduğu..." gerekçesiyle İstinaf başvurularının reddine karar verilmesinin hukuka aykırılık teşkil ettiğini,
4. Taraflar arasındaki satış sözleşmesinin geçerli olduğu varsayılsa dahi davacının dava açma hakkı bulunmadığını,
5. Davacının kendi üzerine düşen edimi eksiksiz yerine getirmediğini ve bu nedenle davacıdan taşınmazın kendi adına tescilini isteyemeyeceğini,
6. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 97. maddesine göre ödemezlik def’i ileri sürdüklerini,
7. Davanın taraflarınca kabul edilmemiş olduğu gerekçe gösterilerek aleyhlerine yargılama giderleri ve vekâlet ücretine hükmedilmesi ve lehlerine yargılama giderleri ve vekâlet ücretine karar verilmemesinin hatalı olduğunu,
8. Davacı tarafından ödenmesi gereken tutara dava tarihinde itibaren temerrüt faizi işletilmesi gerektiğini, beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, harici satın almaya dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davalı vekilinin harç, yargılama gideri ve vekâlet ücretine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
6098 sayılı Kanun'un 97. maddesi uyarınca iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde edimini ifa etmeyen taraf karşı edimin ifasını talep edemez.
Somut olayda; 6098 sayılı Kanun'un 97. maddesinde yer alan birlikte ifa kuralı gereğince dava tarihinde ifa tamamlanmadığından temerrüde düşmeyen davalının davanın açılmasına sebebiyet vermediği anlaşılmakla davalının harç, masraf ve vekâlet ücretinden sorumlu tutulması da doğru değildir.
Mahkemece yanılgılı değerlendirme ile harç, yargılama gideri ve avukatlık ücreti konusunda yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. Ne var ki bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/2 hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine,
2. Bölge Adliye Mahkemesi karar sonucunun 4., 5. ve 6. bentlerinin hüküm fıkrasından çıkarılmasına, yerine 4. bent olarak; "...Peşin alınan 2.988,57 TL ile, tamamlama harcı olarak alınan 2.988,57 TL'nin, alınması gereken 81.972,00 TL harca mahsubu ile, bakiye 61.479,00 TL harcın davacıdan tahsil edilerek Maliye Hazinesine irat kaydına,...”, 5. bent olarak; "...Davacı lehine vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına...”, 6. bent olarak; "...Yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına…” cümlelerinin yazılmasına, hükmün DEĞİŞTİRİLMİŞ ve DÜZELTİLMİŞ bu şekliyle ONANMASINA,
3. Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
07.01.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.