"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/652 E., 2025/491 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bozüyük 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/509 E., 2024/2 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı ...'nin kardeş olduğunu, diğer davalıların ise davacının yeğenleri olduğunu, tarafların murisleri ... ve ..nin ölümü ile taraflara birçok taşınmazın miras kaldığını, yaklaşık 20 yılı aşkın süre önce davacı, davacının eşi ile davalıların bir araya geldiklerini, murislerinden miras kalan taşınmazları paylaştıklarını, 1 36... parsel sayılı taşınmazın bu paylaşım sonucu davacıya bırakıldığını, paylaşımdan sonra davacının ve eşinin dava konusu tarla üzerine iki katlı betonarme ev inşa ettiğini, davacının ve ailesinin 20 yılı aşkın süredir bu evi kullandıklarını ve evde oturduklarını, gerek ev yapılırken gerekse sonrasında 20 yıldır davalıların herhangi bir itirazda bulunmadıklarını, hatta davacının misafiri olduklarını, evde kaldıklarını, davacı tarafından iyiniyetle yapılan evin bina değerinin tarla vasfındaki taşınmazın değerinden fazla olduğunu ileri sürerek, 1 36... parsel sayılı taşınmazın davalılar adına olan hissesinin tapu kaydının iptali ile Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi gereğince bedelinin ödenerek davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının da dava konusu taşınmazda elbirliği maliki olduğunu, dolayısıyla Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesine göre dava açmasının mümkün olmadığını, bu maddenin uygulanabilmesi için gerekli olan diğer şartların da gerçekleşmediğini, davacının bina inşa edilirken bu gayrimenkulün miras kalmış olduğunu ve davalılar ile birlikte hissedar olduğunu bildiğini, mirasçılar arasında ne yazılı, ne de sözlü sözleşme mevcut olduğunu, mirasçıların miras mallarını paylaşabilmek için ne yapılabileceği konusunda çeşitli görüşler, alternatif çözümler, fikirler ileri sürdüklerini ancak fikir birliğine varıp anlaşma sağlayamadıklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişi raporu ve tanık anlatımlarından, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapının 2000'li yılların başında yapılmaya başlandığı anlaşıldığından davacı tarafından çaplı taşınmaza yapı yapıldığının aşikar olduğu, davacının yapıyı taşınmazın çapı oluştuktan sonra ölçüm yaptırmaksızın yaptığı, çaplı taşınmaza el atma hususunda iyiniyet iddiasının dinlenmeyeceği, davacının davasını ispat edemediği, Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi koşullarının da oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "Muris ... ...'ın ve ...'ın mirasçıları olan taraflar arasında geçerli yazılı bir miras paylaşım sözleşmesinin mevcut olmadığı, dosya kapsamı, dinlenilen tanık beyanları, kadastro tutanakları ve toplanılan delillerden, davacının dava konusu yapıyı kadastro tespitinden sonra inşa ettiği anlaşıldığından, çaplı taşınmazlarda iyiniyet iddiasının dinlenilmeyeceği, iyiniyet koşulunun oluşmadığı hâllerde de diğer koşulların oluşup oluşmadığına bakılmayacağından yerel mahkemece yazılı şekilde karar vermesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır." gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; kardeşler ve akrabaların birbirine güvenerek hareket ettiğini, mal paylaşımına güvenerek iyiniyetli olarak bina yapıldığını, 22 yıldır kimsenin itiraz etmediğini, dosyaya fotoğraflar sunulduğunu, tanık beyanları ile de ispat edildiğini, davalı taraf dürüstlük kuralına aykırı davrandığını, mahkemenin dava değeri ve harç miktarı konusunda hataya düştüğünü, taşınmaz üzerindeki evi davacının inşa ettiği konusunda ihtilaf olmadığını, evi davacının inşa ettiğinin davalıların da kabulünde olduğunun mahkemece göz ardı edildiğini, mahkemenin taşınmazla birlikte taşınmaz üzerinde bulunan bina ve tüm eklentilerin değerlerini de hesap ettiğini, oysa sadece tarlanın değerinin harç ve vekâlet ücreti konusunda dikkate alınması gerektiğini, harç ve yargılama giderlerine ilişkin istinaf itirazlarının incelenmediğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Türk Medeni Kanunu'nun 6 84... . maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) hâline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tâbi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi 4721 sayılı Kanun'un 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması hâlinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
4721 sayılı Kanun'un 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin 4721 sayılı Kanun'un 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
4721 sayılı Kanun'un 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin 4721 sayılı Kanun'un 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Öte yandan Türk Medeni Kanunu'nun 701/2. madde hükmünde elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkının ortaklığa giren malların tamamına yaygın olduğu, 702/2. madde hükmünde de, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermelerinin gerektiği belirtilmiştir.
Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde, taraflar arasında elbirliği ortaklığı bulunduğu anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklanan kanun hükümleri uyarınca elbirliği ortakları arasında temliken tescil iddiasının dinlenemeyeceği her türlü kuşkudan uzaktır. Davanın bu gerekçe ile reddi gerekirken yazılı gerekçe ile reddi doğru değilse de, davanın reddi kararı sonucu itibariyle doğrudur. Ancak, temliken tescil davalarında harca esas, değer yapının zeminde kapsadığı yerin değeridir. Bir başka ifadeyle, yapı değeri harca esas değer olarak alınamaz. Mahkemece arz ve yapı değeri birlikte değerlendirilerek fazla harç ve vekâlet ücretine hükmedilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
12.01.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.