"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/3034 E., 2025/472 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ödemiş 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/512 E., 2024/46 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı Şirket yetkilileri ile müvekkili arasında düzenlenen Ödemiş 1. Noterliğinin 28.07.2003 tarih ve ... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile 811 parsel sayılı taşınmazını davacıya satıldığını, yine davalı Şirket yetkilileri harici satış senedi ile davalı Şirket adına kayıtlı 750 parsel sayılı taşınmazın 7100 m²'lik üzeri çatı örtülü bölümünün müvekkiline satıldığını, taşınmazların satış bedelinin müvekkilince ödendiğini, satış işlemi ile birlikte taşınmazların müvekkiline teslim edildiğini ileri sürerek dava konusu 811 parsel sayılı ve 750 parsel sayılı taşınmazın 7100 m²'lik kısmının davalı Şirket adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili 27.11.2012 tarihli duruşmada; davaya bir diyeceklerinin olmadığını, davanın doğru olduğunu, Şirket olarak kabul ettiklerini, Şirkete kayyım tayini talep ettiklerini beyan etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosya kapsamında geçerli satış vaadi sözleşmesine göre açılan 811 parsel sayılı taşınmaz yönünden davanın kabulüne, geçersiz harici satış sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescili istenen 750 parsel sayılı taşınmaz yönünden davanın reddine karar verilmiştir.
2. İlk Derece Mahkemesinin 28.06.2024 tarihli ek kararı ile Mahkemenin 23.01.2024 tarihli ve 2023/512 Esas, 2024/46 Karar sayılı kararında, yazım hatası olduğu gerekçesiyle hükmün 1 numaralı bendinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 304. maddesi gereğince düzeltilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesince verilen asıl ve ek kararın usul ve kanuna uygun bulunduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu 750 parsel sayılı taşınmaz hakkında geçerli sözleşme düzenlendiğini, Mahkemece davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, ek kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının müvekkili lehine bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesi ve harici senede dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. 6100 sayılı Kanun'un 308 ve devamı maddelerinde düzenlenen davayı kabul, davacının talep sonucuna, davalının kısmen veya tamamen muvafakat etmesidir. Kabul, ancak tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri davalarda hüküm doğurur.
3. Kural olarak tarafların dava konusu üzerinde tasarruf yetkileri bulunduğundan, yani medeni usul hukukunda taraflarca tasarruf ilkesi uygulandığından, davanın açılmasından sonra hüküm kesinleşinceye kadar davanın kabulü mümkündür. Yine belirtmek gerekir ki kabul karşı tarafın rızasına bağlı değildir. Etkisini onun yapanın tek yönlü irade beyanı ile doğurur. Yargıtayın yerleşik uygulamaları da bu yöndedir. Somut olayda ise; her ne kadar Mahkemece dava konusu 750 parselin satışı hakkında düzenlenen harici satış sözleşmesinin geçerli olmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair hüküm kurulmuş ise de davalı Şirket vekili 27.11.2012 tarihli ön inceleme celsesinde davayı kabul etmiş olup, bu kabul beyanı gözetilmeden, davalının kabulüne ilişkin değerlendirme yapılmaksızın bir karar verilmesi doğru görülmemiştir.
4. Ne var ki, dava konusu 750 parsel sayılı taşınmaz tapu kaydında tarım arazisi vasfındadır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8. maddesi 5578 sayılı Kanun'la değiştirilerek; tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır. Taşınmazların belirlenen parsel büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı düzenlenmiştir. Anılı hüküm, kamu düzenine ilişkin olup mahkemelerce res'en dikkate alınması gerekmektedir. Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, .. Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi gerekir. Bu nedenle, 5403 sayılı Kanun'un ilgili maddeleri üzerinde durulmaksızın davalının davayı kabulü hükme esas alınarak tapu iptali ve tescil talebinin kabulü ile davacı adına tescile karar verilmesi hâlinde ise kamu yararı amacıyla getirilen ve kamu düzenine ilişkin olan "bölünemez büyüklük" kuralı ihlal edilmiş olmakta, davacı ve davalı iyiniyet kuralına aykırı olarak kanun maddesini dolanmak suretiyle tarım arazilerinin bölünmesine sebebiyet vermektedir.
5. Dolayısıyla, harici satışa konu edilen 750 parsel sayılı taşınmaz yönünden açılan davada davalı Şirket vekilinin davanın kabulüne ilişkin beyanı hakkında bir karar verilebilmesi için dava konusu tarım arazisinin bir kısmı ile yapılan satışın 5403 sayılı Kanun'un 8. maddesi kapsamında asgari bölünmezlik büyüklülüğünün karşılayıp karşılamadığının gözetilmesi gerekir. Her ne kadar Mahkemece .. İlçe Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak 750 parsel sayılı taşınmazın 12.040 m²'den 7.100m²'ye ifrazının mümkün olup olmadığı sorulmuş, .. Valiliği Kadastro Müdürlüğü tarafından 17.06.2013 tarihli müzekkere cevabında belirtilen ifrazın İmar mevzuatına göre bölünmesinin mümkün olmadığı, diğer yandan .. İl Özel İdaresi Yapı İşleri ve İmar Daire Başkanlığı tarafından 19.07.2013 tarihli müzekkere cevabında da dava konusu taşınmazın yola cephesinin bulunmaması nedeniyle İmar Kanunu'na göre ifrazının mümkün olmadığı belirtilse de dava konusu taşınmazın "tarla" vasfında olduğu gözetilerek, tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, .. Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi suretiyle yapılan satışın asgari bölünmezlik büyüklülüğünün karşılayıp karşılamadığının tespiti gerekecektir. O hâlde .. ili, .. ilçesi, Tarım İlçe Müdürlüğüne müzekkere yazılarak dava konusu edilen 750 parsel sayılı taşınmazın 7.100 m²'sinin ifrazı ile 5403 sayılı Kanun'un 8. maddesi gereğince satışının mümkün olup olmadığının sorularak bir karar verilmesi, ifrazının mümkün olmaması hâlinde ise 750 parsel sayılı taşınmaz hakkında açılan dava hakkında ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle sonuca gidilmiş olması doğru görülmemiş açıklanan nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
12.01.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.