"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1164 E., 2024/1837 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekili ile katılma yoluyla asıl ve birleşen davalarda davacılar ... ve ... vekili ve asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
1- Asıl ve birleşen 2019/208 E. sayılı davalarda davacılar vekili dava dilekçelerinde; davalı ... ile davalı ... arasında arasında imzalanan arsa payı kaşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı ...'a ait Balıkesir İli, ... İlçesi, ... Köyü, 265 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı ... tarafından yapılan inşaattan davalı ...'ya verilmesi kararlaştırılan B blok, 10 numaralı dairenin asıl davada davacı ...'a 175.000,00 TL bedelle, C blok, 11 numaralı dairenin birleşen 2019/208 E. sayılı davada davacı ...'e 180.000,00 TL bedelle davalı ... tarafından satıldığını, davacıların satış bedellerinin tamamını ödediklerini, ancak davalı arsa sahibi ... adına tapuda kayıtlı dairelerin danışıklı bir şekilde diğer davalı ...'a tapuda devredildiklerini, yapılan devir işlemlerinin gerçek bir satış olmadığını ileri sürerek, Balıkesir İli, ... İlçesi, ... Köyü, 265 ada, 2 parsel, B blok, 10 numaralı dairenin tapu kaydının iptali ile asıl davada davacı adına, C blok, 11 numaralı dairenin tapu kaydının iptali ile birleşen 2019/208 E. sayılı davada davacı adına tapuya tesciline, mümkün olmazsa satış bedellerinin dava tarihindeki güncel değerinin hesaplanarak davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
2- Birleşen 2019/339 E. ve 367 E. sayılı davalarda davacılar vekili dava dilekçelerinde; davalı ... ile davalı ... arasında arasında imzalanan arsa payı kaşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı ...'a ait Balıkesir İli, ... İlçesi, ... Köyü, 265 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı ... tarafından yapılan inşaattan davalı ...'ya verilmesi kararlaştırılan D blok, 8 numaralı dairenin birleşen 2019/339 E. sayılı davada davacı ...'e 90.000,00 TL bedelle, B blok, 16 numaralı dairenin birleşen 2019/367 E, sayılı davada davacı ...'a 190.000,00 TL bedelle davalı ... tarafından satıldığını ve davacıların satış bedellerinin tamamını ödediklerini ancak davalı arsa sahibi ... adına tapuda kayıtlı bu dairelerin anlaşmalı bir şekilde diğer davalı ...'a tapuda devredildiklerini, yapılan devir işleminin gerçek bir satış olmadığını ileri sürerek Balıkesir İli, ... İlçesi, ... Köyü, 265 ada, 2 parsel, D blok, 8 numaralı dairenin tapu kaydının iptali ile birleşen 2019/339 E. sayılı davada davacı adına tesciline, B blok, 16 numaralı dairenin tapu kaydının iptali ile birleşen 2019/367 E. sayılı davada davacı adına tesciline, mümkün olmazsa dairelerin dava tarihindeki rayiç bedelinin, bu da mümkün olmazsa satış bedelinin dava tarihindeki güncel değerinin hesaplanarak davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1-Asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalı ...'nın hakettiği taşınmazların tapusunun devri gerektiğinde, davalı ...'nın davalı ...'tan vekaletname verilmesini yazılı olarak talep ettiğini ve yazılı talep üzerine de davalı ...'un diğer davalı ...'ya vekaletname verdiğini ve verilen vekalete dayalı olarak tapu devirlerinin yapıldığını, dava konusu dairelerin devri için de davalı ... tarafından ... ve ... isimli kişilere vekaletname verilmesinin yazılı olarak istenmesi üzerine, bu kişilere verdiği vekaletname ile dava konusu dairelerin tapusunun devredildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
2-Asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalı ...'ın diğer davalı ...'dan 1.427.000,00 TL alacaklı olduğunu, alacağa karşılık davalı ... ile ... arasında düzenlenen protokol kapsamında davalı ...'nın diğer davalı ... ile yapmış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalı ...'ya verilmesi kararlaştırılan dairelerin davalı ...'a tapuda devrinin sağlandığını, müvekkili davalının davacılarla yapılan satış sözleşmelerinden haberdar olmadığını, tapu kaydında her hangi bir şerh bulunmadığını, tapu kaydına güvenerek daireleri satın aldığını savunarak davanın reddini istemiştir.
3-Asıl ve birleşen 2019/208 E. sayılı davada davalı ... cevap dilekçelerinde; dava konusu daireleri davacılara haricen sattığını ve bedellerini de aldığını, ancak daireleri ...'a diğer davalı ...'un sattığını, ...'a satışını yaptığı herhangi bir daire olmadığını, diğer davalılar arasında yapılan bu devir işleminden dolayı davacılara dairelerini devredemediğini, davaların açılmasında kusur ve sorumluluğunun olmadığını savunmuştur.
4-Birleşen 2019/339 E. ve 367 E. sayılı davalarda davalı ... cevap dilekçelerinde; dava konusu daireleri davacılara haricen sattığını ve bedellerini de aldığını, daha sonra bu daireleri ileride geri almak üzere teminat olarak diğer davalı ...'a devrettiğini, ancak geri alamadığını, davalı ...'ın yapılan satış vaadi sözleşmelerinden haberdar olduğunu, davalı ... tarafından dosyaya sunulan bonolar ile tapu devir ve ibra başlıklı protokolün davadan sonra ... tarafından tarafına imzalattırıldığını, senetlerin ticari defterlerinde kayıtlı olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 11.04.2012 tarihli kararı ile asıl birleşen davada davacıların dava konusu daireleri davalı ...'dan adi yazılı satış sözleşmesi ile satın aldıkları ve satış bedelini de ödedikleri ancak dava konusu dairelerin 13.11.2018 tarihinde davalı ...'a tapuda devredildikleri, taşınmazların gerçek değeri ile tapudaki devir sırasında gösterilen değerleri arasında fahiş fark bulunması, tapu devir protokolünün tarihsiz olması ve iş bu protokolle, ek bonoların her zaman düzenlenebilecek olması, davalı ...'ın diğer davalı ... ile aralarında ticaret olduğunu beyan etmesi, ülkemizde taşınmazların topraktan satılabildiği hususu ve hali hazırda çekişmeli taşınmazlardan birinde davacılardan ....'in ikamet etmesi ve tanık ...'nın beyanı göz önüne alındığında davalı ...'nın dava konusu taşınmazların davacılara satıldığını bilebilecek durumda olduğunun kabulü gerekeceği, davalının Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinden yararlanamayacağı, davalıya tapuda yapılan devir işleminin muvazaalı olduğu, davalı arsa sahibi ...'un ise tapu devirlerini davalı yüklenici ...'nın talebi doğrultusunda yaptığı, dava tarihinde taşınmazlarda malik olmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların kabulüne dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ile davalı ... vekili ve katılma yoluyla davacılar ... ve ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalının, taşınmazları gerçekten bir alım iradesiyle değil, davalı yüklenicinin borçlarına karşılık teminat ve borcun ifası kapsamında devraldığı, dolayısıyla taşınmazların mülkiyetini edinirken iyiniyetli üçüncü kişi konumunda bulunmadığı, tapuya güven ilkesinden faydalanmasının hukuken mümkün olmadığı, devrin muvazaalı olduğu, davacılar tarafından satış bedellerinin ödendiği, davalı ...'ın ticari ilişkiden kaynaklı olarak taşınmazlar üzerindeki hak iddiasının gerçeklikle bağdaşmadığı gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1- Asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davalı ...'ın dava konusu taşınmazları tapuda resmi şekilde düzenlenen satış sözleşmesi ile satın aldığını ve davacılar ile davalı ... arasında yapılan satış sözleşmemelerinden haberdar olmadığını, davacıların yapmış oldukları adi yazılı satış sözleşmesine dayalı olarak ancak dairelerin davalı yüklenici ... veya davalı arsa sahibi ... adına kayıtlı olmaları halinde tapu iptal tescil talebinde bulunabileceklerini, dairelerin bunlar adına kayıtlı olmaması halinde ise rayiç değer talebinde bulunabileceklerini, Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamasına göre satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkın şahsi hak niteliğinde olduğunu ve tapuya şerh edilmediği sürece satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hakkın tapuda yapılan tescil işlemi ile hakkı ayni hakka dönüşen mülkiyet sahibine karşı ileri sürülemeyeceğini, şahsi hak ile ayni hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınması gerektiğini, davacıların sözleşmeleri tapuya şerh edilmediğinden davalı ...'ın kötüniyetli olduğunun söylenemeyeceğini, şerhten sonra yapılan devirlerde satın alanların kötüniyetli olduğunun karine olarak kabul edildiğini ayrıca davacıların satış bedellerini ödediklerini yazılı belgelerle ispat edemedikleri gibi davalı ...'ın taşınmazları tapuda devraldığı tarihte taşınmazların henüz tamamlanmamış olduğunu ve davacılara taşınmazların teslim edilmediğini, davalı ...'nın davalı ...'a borçlu olduğunu, borcun ifası kapsamında dava konusu daireleri davalı ...'a devrettiğini, muvazaalı bir işlem olmadığını, davalı ...'nın davacılarla yaptığı sözleşmeler adi yazılı olup, her zaman düzenlenmesi mümkün olduğundan asıl muvazaalı işlemin davacılar ile davalı ... arasında yapıldığını, davalı müvekkilinin alacağını almasını engellemek ve onu mağdur etmek için bu sözleşmelerin yapıldığını, davalı yüklenici ve tanık beyanlarından davalı ...'ın davalı yükleniciden alacaklı olduğunun ispatlandığını, ayrıca farklı kararlar çıkmaması için davalı ...'ın davalı yükleniciden satın aldığı diğer taşınmazlara ilişkin olarak aynı şekilde açılan davalar olduğundan bütün davaların birleştirilerek görülmesi gerektiğini beyan etmektedir.
2- Birleşen davalarda davacılar ... ve ... vekili katılma yoluyla temyiz dilekçesinde; davalı ...'un satışa konu dava konusu taşınmazları davacılar yerine diğer davalı ...'a devrettiği dosyada sabit olmasına rağmen bu davalı yönünden de davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, açılan davaların husumetten reddine karar verilmesinin doğru olmadığını beyan etmektedir.
3- Davalı ... vekili katılma yoluyla temyiz dilekçesinde; asıl ve birleşen davalarda davalı ... yönünden ret kararı verilmesi doğru olmasına rağmen, davalı yüklenici ile aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunan davalı ... yönünden davanın esastan reddedilerek davalı lehine ayrı ayrı nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, ayrı ayrı maktu vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık, şahsi hakka (satım sözleşmesi) dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekili ile katılma yoluyla birleşen davalarda davacılar ... ve ... vekili ve asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekili tarafından temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 HMK'nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden asıl ve birleşen davalarda davalılara yükletilmesine,
Davacılar tüketici olması nedeniyle harçtan muaf olduğundan peşin alınan temyiz harcının istek halinde asıl ve birleşen davalarda davacılar ... ve ...'a iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.