"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/261 E., 2024/236 K.
BİRLEŞEN DAVA ... 3.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNİN 2022/426ESAS SAYILI DOSYASI:
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/315 E., 2024/613 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı-birleşen davada davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
1.Davacı ... Ltd. Şti. vekili asıl dava dilekçesinde; davacı müteahhit ... Ltd. Şti. ile davalı arsa sahibi ... arasında; 27.04.2012 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmede yazılı bir yıllık süresi içerisinde 25.03.2014 tarihinde inşaatı tamamlayarak yapı kullanma izin belgesini aldığını, sözleşme hükümlerini yerine getirerek süresi içerisinde inşaatı tamamladığını, ancak yapılan inşaata komşu olan yan siteden elatmanın önlenmesi ve kal davası açıldığını, dava devam ederken davacı şirketin binaların komşuluk hukukuna aykırı olarak büyütüldüğü iddiaları doğrultusundaki talepleri dikkate alarak yapılan hem arsa sahibi hem müteahhide ait fazla imalâtları yıktığını, elatmanın önlenmesi davasında 10.11.2017 tarihinde davalı ... açısından red kararı verildiğini, davacı ... Ltd. Şti. açısından ise yıkım nedeniyle davanın konusuz kaldığı gerekçesiyle karar verilmesine yer olmadığı şeklinde sonuçlandığını, bu kararın kesinleştiğini, arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesine ek bir sözleşme daha yaptıklarını, ek sözleşme sonrasında Elatmanın Önlenmesi ve Kal davası devam ederken inşaatı tamamlayarak davalıya teslim ettiğini, söz konusu bağımsız bölümlerin 2 yıldan beri davalı tarafından kiraya verilerek kira gelirleri elde edildiğini ancak davacı şirketin kendisine ait (A) blok zemin Kat 1, (A) blok zemin kat 2 no'lu bağımsız bölümlerinin adına tescilinin yapılmadığını davacının kendi hissesine düşen ve fakat tescili yapılmayan (A) blok, zemin kat, 1, (A) blok. zemin kat. 2 no'lu bağımsız bölümleri, konut satış vaadi sözleşmesi ile 3. kişi ...'a satmayı vaat ve taahhüt ettiğini, noterde satış vaadi sözleşmesi yaptığını, davacının en son davalıya bir ihtarname göndererek davalıdan tapu tescillerini acilen yapmasını talep ettiğini, fakat ihtara rağmen davalının bugüne kadar ferağ işlemlerini yapmadığını belirterek dava konusu taşınmazların davalı adına tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
2.Davacı ... vekili birleşen dava dilekçesinde özetle; ihtarname ile inşaatı tamamlaması için mehil verildiğini, ancak davalının inşaatı tamamlamadığını belirterek öncelikle davanın ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2022/315 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesini, fazlaya dair talep ve dava hakları saklı kalmak üzere ilk etapta B blok 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümler yönünden ayrı ayrı olmak üzere bağımsız bölümlerin süresinde teslim olunmaması nedeniyle günün rayicine uygun şekilde gecikilen her ay için kira bedeli karşılığı 20.000,00 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren uygulanacak ticari faizi ile birlikte davalı şirketten tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ... vekili asıl davaya cevap dilekçesinde; ayıplı ve kusurlu olarak ruhsata aykırı inşaat yaptığını bilen davacının elatmanın önlenmesi davası kapsamında inşaatı kendi arzusu ve kabulü ile yıktığını, bu süre zarfında davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı edimini yerine getirmediğini, davacı ile davalı arasında sadece ve sadece bağımsız bölüm paylaşımını düzenleyen ek protokol imzalandığını, bu protokol ile müvekkilinin 2012 tarihli protokolden kaynaklanan hak ve tazminat alacaklarından vazgeçmediğini, protokolün sadece paylaşıma yönelik olduğunu, teknik şartnameye göre eksikliklerin giderilemediğini ve davalının on seneye yakın zararlarının karşılanmadığını, sözleşmelere göre edimlerini tam ve eksiksiz yerine getirmeden herhangi bir bağımsız bölüm kendisine devredilmeyecek davacının inşaatı tamamlayabilmesi için sözleşme uyarınca herhangi bir mecburiyeti olmayan müvekkili tarafından iyiniyetle A blok 3 no'lu bağımsız bölümün tapusunun devredildiğini, davacıya ihtarname ile inşaatı tamamlaması için mehil verildiğini ancak davacının inşaatı tamamlamadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
2.Birleşen davada cevap dilekçesi sunulmamıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile A ve B blok için 25/03/2014 yapı kullanım izin belgesi tarihinden sonra ... Belediyesi tarafından 10/02/2015 tarihinde A ve B bloklarda ruhsat eki mimari projesine aykırı imalatlar yapıldığı belirtilerek mühürlendiği, yapı tatil zaptı düzenlendiği, bilirkişi raporunda A blokun tamamlanma seviyesinin % 55, B blokun tamamlanma seviyesinin % 100 olduğu, genel tamamlanma oranın % 77,50 oranında olabileceği, A ve B blok yönünden 2014 tarihli yapı kayıt belgeleri bulunsa da A blokla ilgili olarak 2017 tarihli tadilat yapı ruhsatı bulunduğu, tadilat yapı ruhsatı alınması durumunda daha önceden verilen yapı kullanım izin belgesinin hüküm ifade etmeyeceği, tadilat yapı ruhsatına göre yeniden yapı kullanım izin belgesi alınması gerektiği, 03.09.2018 tarihli ek sözleşmede yüklenicinin kendisine düşen ve A1, A2, A3'den oluşan binasını yıkarak yerine 2 katlı A1 ve A2'den oluşan bina inşa edip, bilahare mevcut kat irtifakını da bozarak A blok için 1 ve 2 no'lu bağımsız bölüm, B blok için 1 ve 2 no'lu bağımsız bölüm oluşturarak ve yine her bir bağımsız bölüm yönünden arsa payı 60/240 olacak şekilde yeni bir kat irtifakı kurulacağının kararlaştırılması karşısında yüklenicinin sözleşmeden kaynaklı yükümlülüklerini ifa ettiğinden bahsedilemeyeceği, yapı kayıt belgesi alınmasının binayı yasal hale getirdiğinin kabul edilemeyeceği kendi üzerine düşen edimi yerine getirmeyen yüklenicinin açmış olduğu tapu iptal ve tescile yönelik davanın dinlenme olanağı bulunmadığı asıl davanın reddi gerektiği, birleşen dosyada taraflara B blokta arsa sahibine ait olan bağımsız bölümlerin ne zaman teslim edildiği hususunda beyanda bulunmak üzere yetki ve süre tanınmış olup, yüklenicinin teslim tarihini 22.05.2020 olarak, arsa sahibinin ise teslim tarihi 05.12.2022 tarihi olarak belirttiği, kira bedeline yönelik birleşen davanın 07.06.2022 tarihinde açıldığı, kök ve ek raporlardan B bloğ'un tamamlanarak kullanıldığının anlaşıldığı, teslim tarihi noktasında ise tarafların irade ve beyanlarının uyuşmadığı, inşaatın usulüne uygun tamamlanarak arsa sahibine teslim tarihini yüklenicinin ispat etmesi gerektiği, yüklenicinin usulüne uygun deliller ile bu yönlü ispatı yerine getirmediği, B bloğ'un teslim tarihinin davalının beyanı doğrultusunda 05.12.2022 tarihi olarak kabul edilmesi gerektiği, davacı tarafça birleşen davanın belirsiz alacak davası olarak açıldığı, birleşen dava yönünden davaya cevap dilekçesi sunulmadığı, dosyaya ibraz olunan 21.02.2024 tarihli ek raporda emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmak suretiyle ecrimisil hesabı yapıldığı, raporda binanın teslim edilmesi gereken tarihin 26.09.2015 olarak belirlenmesinin ve dava tarihine kadar yapılan ecrimisil hesabının yerinde olduğu gerekçesiyle, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı birleşen davada davalı ... Ltd. Şti. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı-birleşen davada davalı vekili temyiz dilekçesinde;
a.Asıl davada, yapı kayıt belgesi olan bir binada yapı kullanım belgesi aranmasının söz konusu olamayacağını, eğer yapı kayıt belgesi binayı yasal hale getirmeyecek ise, arsa sahibine teslim edilen ve 2020 yılından itibaren kullanılan B blokdaki binaların da yasal olmadığı ve kullanılamayacağının ortaya çıktığını, böyle bir durumda binayı ruhsata uygun hale getirerek yapı kullanım belgesini almaya öncelikle davalı tarafın karşı çıkacağını, bu gerekçe ile davanın reddine karar verilemeyeceğini,
b.Mahkemenin, 2014 yılında yüklenici firmanın yapmış olduğu A bloğun, yükseklik nedeniyle, manzarayı kapatma ve komşuluk hukukuna aykırı imalât nedeniyle dava konusu olması ve binanın yıkılarak yeniden yapılmasından, yükleniciyi sorumlu tutmasının doğru olmadığını, çünkü arsa sahibinin, A bloğun yükseklikte fazla, B bloğun uzunlukta fazla yapılmasını önerdiğini ve yüklenicinin de bunu kabul ederek inşaatı yaptığını, tek yüklenicinin sorumlu tutulmasının adil olmadığını,
c.Arsa sahibinin A blok'daki yüksekliği kendisi için istediğini ve inşaattaki gecikmeleri fırsat bilerek yükleniciden sözleşme dışına çıkarak ekstra olarak klimalar, alüminyum sineklikler, dolaplar, ankastreler, alüminyum pencereler, avizeler ve sabunluklar istediğini, bu kalemlerin ciddi maliyet getireceğini bilen davalı ...'nun davacıya tapuları vermeyi bu imalâtları yapmaya ve yerine getirmeye bağladığını,
d.Kök sözleşme ve sonrasında yapılan inşaatı tamamlama ve teslim etme yükümlülüğünü yerine getirip inşaatı teslimden sonra, komşuluk hukukuna dayalı açılan müdahalenin meni ve kal davası sırasında TBK'nın madde 47/1 'deki ''Yüklenicinin eseri tamamlamada gecikmesi (Programın gerisinde kalması) durumunda iş sahibinin ifa tarihi beklenmeden sözleşmeden dönmesi mümkünken, bunu yapmayarak, yüklenicinin işe devam etmesine onay vermesinin, arsa sahibinin, inşaattaki genişlemeler ve imara aykırılıkları kendisinin istediğine bir karina teşkil edeceğini
e.Birleşen dava yönünden ise arsa sahibinin vermiş olduğu B bloğun teslim tarihi olan 05.12.2022 tarihinin doğru olmadığını, teslim tarihinin 22.05.2020 olduğunu, bilirkişinin sözleşmeye göre inşaatın teslim tarihi olarak 26.09.2015'i baz aldığını ve birleşen davanın dava tarihi olan 07.06/2022 tarihini esas alarak hesaplamayı bu tarihler arasında yaptığını, bu hesaplamaların doğru ve hakkaniyetli olmadığını, asıl davanın davacısı müvekkilinin uğradığı çok ciddi zararlar ve maddi kayıpların yanında bir de haksız şekilde ve kötüniyetle açılan birleşen davadaki talep edilen kira bedeli alacağına davasının kabulü sonucu mağdur edildiğini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan asıl davada tapu iptali ve tescili, birleşen davada kira bedeli alacağı istemine ilişkindir.
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre asıl davada davacı - birleşen davada davalı ... Ltd. Şti. vekilinin asıl davaya ilişkin tüm temyiz itirazlarının reddi ve asıl davanın onanması gerekmiş, birleşen davaya yönelik ise aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Asıl davada davacı birleşen davada davalı ... Ltd. Şti. vekilinin birleşen dava yönünden aleyhine hükmolunan kira bedeli alacağına ilişkin temyiz itirazının incelenmesinde; 6098 sayılı TBK'nın 470. vd. (BK'nın 355. vd.) maddelerinde yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüdüne düşer ve arsa sahibinin TBK'nın 125.(BK'nın 106/2.) maddesince seçimlik hakkı doğar. Arsa sahibi bu seçimlik hakkını, geciken ifayı beklemek ve gecikme tazminatını istemek olarak kullanmış ise sözleşmeyi feshetmeden, ileride olası eksik-ayıplı işlere ilişkin alacağının muacceliyetini fiili teslime erteleyerek, gecikme tazminatı alacağını her ay sonu itibariyle talep veya dava ederek, eserin teslimini bekleyebilir. Başka bir anlatımla, bu alacaklarını talep veya dava etmek için eserin yüklenici tarafından teslimini beklemek zorunda değildir. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir.
Gecikme tazminatı kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, (teslim edilmesi gereken tarihten) eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde fiilen teslim edildiği tarihe kadar ya da iş sahibinin bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı veya üçüncü kişiye oturulabilir şekilde kiraya verdiği ya da (teslim edilmesi gereken tarihten sonra) sattığı tarihe kadar istenebilir. Kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlandığında gecikme tazminatı istenemez. Temerrüde düşen borçlu, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Gecikme tazminatında tazmin edilecek zarar bir tür olumlu zarardır ve alacaklının malvarlığının, temerrüde düşülmeden borcun ifa edilmesi halinde içinde bulunacağı durumla, gecikmeli ifa sonucunda içinde bulunduğu durum arasındaki farkı ifade eder.
Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden ... tazminatı talep hakkı Kanundan ... bir haktır. Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür. Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile, zaman aşımı süresi içerisinde, her zaman, râyiç kira üzerinden istenebilir; sözleşmede kararlaştırılmışsa, ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek yoktur; çünkü, taraflar gecikme zararını baştan kabul ettikleri için, bu kabul hükmü tarafları bağlar. Sözleşmede kira ödeneceğine dair hüküm yoksa veya miktar gösterilmeden rayiç kira ödeneceği kararlaştırılmışsa, mahalli rayiçlere uygun olan kira bedelinin bilirkişiye hesaplattırılması gerekir.
Somut olayda arsa sahibi olan ...'na B bloğun teslim tarihine ilişkin olarak yüklenici ... Ltd. Şti. vekilinin 26.10.2023 tarihli beyan dilekçesinde: "B Blokun eksiksiz ilk teslimi 25.03.2014'dedir. Daha sonraki ikinci aşamada da binaların yeniden yapılması nedeniyle arsa sahibine B Blokun tamamıyla bitirilip teslimi 22.05.2020'dir. Arsa sahibinin elektrik abonelikleri tarihi 17.05.2021'dir." ifadelerinin yer aldığı tespit olunmuştur. Bu kapsamda arsa sahibi ...'na sözleşmede belirlenen süre içerisinde teslim edilmediği iddia olunan B bloğa ilişkin olarak yüklenici ... Ltd. Şti. vekilince, 17.05.2021 tarihli elektrik aboneliklerinin bulunduğunun belirtildiği ve fiili teslim iddiasında bulunulduğu anlaşılmıştır.
Yüklenici ... Ltd. Şti vekilinin fiili teslim iddiası kapsamında mahkemece yapılacak iş; sözleşme kapsamında arsa sahibine ait olması kararlaştırılan B blok yönünden dava tarihinden önce fiili teslimin gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti hususunda iddia olunan veya dosyaya sunulan abonelik kayıtları ve tüm belgeler incelenerek B bloğun arsa sahibine fiilen teslim edildiği tarih saptanarak gecikme tazminatı talebinin buna göre değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesinden ibarettir. Açıklanan gerekçelerle eksik inceleme sonucu verilen kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Temyiz olunan asıl dava yönünden yukarıda 1 no'lu bentte açıklanan sebeplerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,
2.Temyiz olunan birleşen dava yönünden 2 no'lu bentte açıklanan sebeplerle İlk Derece Mahkemesinin birleşen davaya ilişkin kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
3.İlk Derece Mahkemesinin birleşen dava yönünden verdiği kararının BOZULMASINA,
4.Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,
5.Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
12.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.