"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1509 E., 2024/1141 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 6. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/137 E., 2021/53 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı dahili davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı şirket arasında 03.03.2017 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini ve sözleşme gereği davalı yükleniciye ait olacak hisse yönünden davalı şirket yetkilisine satış vekaleti verildiğini, sözleşme gereği 01.06.2018 tarihinde inşaatın bitirileceği kararlaştırılmış olmasına rağmen inşaata hiç başlanılmadığını, ancak davalı şirket yetkilisinin çalışanı olan ve yine verilen vekalette de temsil yetkisi olan .... .... 07.07.2017 tarihinde taşınmazın 2/5'inin davalı şirket yetkilisince devredildiğini, bu şahsın da şirket yetkilisinin kardeşinin eşine taşınmazı devrettiğini, taraflar arasındaki akrabalık ilişkisi, satış değerlerinin çok düşük olması hususları gözetildiğinde satışların muvazaalı olduğunu, davalı şirket yetkilisinin müvekkilini kandırarak işlem yaptığını, belirtilen nedenlerle davalı şirket ile akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile davalı ... adına kayıtlı taşınmazdaki 2/5 hissenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı vekili dahili dava dilekçesinde, davanın açılmasından kısa süre sonra ve çok düşük bedelle dava konusu taşınmazın muvazaalı olarak dahili davalı adına devredildiğini, 208 m² arsada 2/5 hisse alan dahili davalının bu hisse ile imar izni alamayacağı açık olup silsile halindeki devirler gözetildiğinde iyiniyetli sayılamayacağını, tescilin yolsuz tescil olduğunu, davalının iyiniyetinin korunmayacağını beyanla dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ve dahili davalı vekili tarafından süresinde cevap dilekçesi sunulmamıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalı şirket arasında noterde re'sen düzenlenmiş geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığı, taraflar arasında "İnşaat yapımı hizmet sözleşmesi" başlığında bir sözleşme kurulduğu, dava konusu taşınmaz ile ilgili yapı ruhsat başvurusunun bulunmadığı, inşaata başlanılmadığı, yüklenici davalı şirketin sözleşme kapsamında üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmediği anlaşılmakla inşaat yapımı hizmet sözleşmesi çerçevesinde sözleşmenin geriye dönük olarak feshedilmesinin mümkün olduğu, davacı vekilince taşınmazın 2/5’nin alınan vekalet ile davalı şirket yetkilisi tarafından muvazaalı olarak 3. kişilere satıldığı iddia edilmekte olup; dava konusu taşınmazın bilirkişi tarafından tespit edilen değeri ile satış bedelleri arasında aşırı fark bulunduğu, .........’ın davalı şirketin iş takip elemanı olduğu, ...’nın davalı şirket yetkilisi .......nın eşi olduğu, dahili davalı ..........nün ise ...’nın mülkiyeti kazandıktan 1 ay sonra, dava açıldıktan sonra taşınmazı devraldığı, fakat taşınmazın yalnızca 2/5 hissesinin kullanılmasının mümkün olmadığı, taşınmaz satış bedeli ile sözleşme tarihinde taşınmazın gerçek değer arasındaki farkın aşırı olması, davalı şirket yetkilileri ile taşınmazın 2/5 hissesini devralan maliklerin arasındaki beşeri ilişkiler dikkate alındığında muvazaanın mevcut olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine ve dava konusu taşınmazdaki dahili davalı adına kayıtlı 2/5 hissesinin iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde dahili davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut olayda taraflar arasındaki 03.03.2017 tarihli inşaat yapım sözleşmesi adi yazılı olarak yapılmışsa da, sözleşme hükümleri gereği avans olarak yükleniciye devri kararlaştırılan 2/5 hissenin vekalet ile davalılara devrinin gerçekleşmesi ile sözleşmenin resmi şekildeki inşaat sözleşmelerine uygulanan hukuki sonuçlarının bu sözleşme için de geçerli hale geldiği, Yargıtay içtihatları gereği, yükleniciye devredilmesi öngörülen ve bu nedenle de daha yüklenici üzerine tescili gerçekleşmeden arsa sahibinden alınan vekalet ile 3 kişilere devredilen pay avans niteliğinde olduğundan, yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda avans niteliğindeki payı devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmalarının mümkün olmadığı, böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, mahkeme gerekçesi doğru olmamış ise de tapu iptal ve tescil kararı verilmesi ve bu sözleşmede avans olarak yükleniciye verilmesi kararlaştırılan payın devredilmiş olması sebebi ile resmi şekilli sözleşme hükümlerine tabi olan sözleşmesinin süresinde inşaata başlanmamış olması sebebi ile feshine karar verilmesi doğru olduğu gerekçesiyle dahili davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Dahili davalı vekili temyiz dilekçesinde, yeterli inceleme yapılmadan karar verildiğini, husumet yönünden itirazlarının değerlendirilmediğini, davalı şirket adına hiç tescil yapılmamış olmasına rağmen hükmün tüm davalıları kapsamasının hatalı olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olup taraflar arasındaki ilişkinin müvekkilini ilgilendirmediğini, müvekkilinin taşınmazı bedelini ödemek suretiyle tapuda gösterilen satış değerinin üzerinde bedelle aldığını, belgelerinin mahkemeye ibraz edildiğini ancak değerlendirilmeden karar verildiğini, gerekçede beşeri ilişkiler denilmekle beraber müvekkili yönünden bir tespit bulunmadığını, müvekkilinin diğer davalılarla akrabalık bağı bulunmadığını, müvekkilinin önceki malikten bir ay sonra taşınmazı edinmesinin muvazaa için yeterli kabul edilemeyeceğini, taşınmazın önceki satış tarihleri gözetildiğinde müvekkilinin fikir birliği içinde hareket etmiş sayılamayacağını, müvekkilinin tapu siciline güvenerek taşınmazı edindiğini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Tüm dosya kapsamına göre, İlk Derece Mahkemesince, davacı ve davalı ... Yapı Şirketi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ve davalı şirkete arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında devredilen 2/5 hisseye ait devirlerin muvazaalı olduğu gerekçesiyle de tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir. İstinaf incelemesinde istinaf dairesince ise yükleniciye devredilmesi öngörülen ve bu nedenle de daha yüklenici üzerine tescili gerçekleşmeden arsa sahibinden alınan vekalet ile 3 kişilere devredilen payın avans niteliğinde olduğu, yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda avans niteliğindeki payı devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmalarının mümkün olmadığı, böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, mahkeme gerekçesi doğru olmamakla birlikte tapu iptal ve sözleşmenin feshine karar verilmesinin netice olarak doğru olduğu gerekçesiyle istinaf isteminin reddine karar verilmiştir. İstinaf dairesince gerekçenin değiştirilmesine rağmen istinaf isteminin esastan reddine karar verilmesi ile hüküm ile gerekçe arasında çelişki ortaya çıkmıştır.
Diğer yönden, HMK'nın 353/b-2 maddesi gereğince, kararın gerekçesinde hata edilmiş olması durumunda istinaf dairesince gerekçenin düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmesi gerekir. Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesi değiştirilmesine rağmen başvurunun esastan reddine karar verilmesi de doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
Yine, Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiş olup anılan içtihadı birleştirme kararı da değerlendirilmek suretiyle karar verilmesi gerekmektedir.
Bozma nedenine göre dahili davalı vekilinin diğer temyiz istemleri bu aşamada değerlendirilmemiştir.
SONUÇ
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Bozma sebebine göre dahili davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
07.01.2026 gününde oy birliğiyle karar verildi.