"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/21 E., 2024/10 K.
Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davacılar vekili ile davalı ..., ..., ..., ..., ... ve ... ile dahili davalılar ..., ..., ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, ... vekili dışındaki taraf vekillerinin temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ..., ..., ..., ..., ...... ile davalı yüklenici ... arasında 29.06.1998 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, arsa sahiplerinin sözleşme kapsamındaki edimlerini yerine getirdiklerini, davalı yükleniciye devredilen payın üçüncü kişilere satışının yapıldığını, ancak davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini belirterek .... ...... Noterliği'nin 29.06.1998 tarihli ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, sözleşme kapsamında davalı yükleniciye devredilen ve davalı üçüncü kişilere satışı yapılan payın iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar cevap dilekçelerinde; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında uyuşmazlık bulunduğunu, arsa payını davalı yükleniciden satın aldıklarını belirterek davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 24.05.2016 tarihli kararı ile arsa sahipleri ile davalı yüklenici .... arasında imzalanan 29.06.1998 tarihli sözleşmenin feshine, davalı ... yönünden davanın pasif husumet nedeniyle reddine, davalı ... .... hakkında açılan tapu iptali tescil davasının kabulüne, payın iptali ile arsa sahibi ... mirasçıları adına tesciline, davacı ...'in açtığı tapu iptali tescil davasının reddine, davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... mirasçıları hakkında açılan tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1. Mahkemenin 24.05.2016 tarihli kararının süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 26.06.2019 tarihli kararı ile arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan sözleşmeye konu yapının imara aykırı ve kaçak olarak yapıldığı, yükleniciden payı devralan ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahibinden pay devralan üçüncü kişilerin kazanımlarında iyiniyetli kabul edilmelerine ve TMK'nın 1023. maddesi hükmünden yararlanmalarına imkan bulunmadığı, davalılardan ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ...'in payları davalı yüklenici ..... satın aldıkları ve TMK'nın 1023. maddesi hükmünden yararlanmalarının mümkün olmadığı, bu davalılar yönünden tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesinin gerektiği, bu davalılar ile davalı ... ......... ve ... dışındaki davalıların üzerine kayıtlı payları yüklenici ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahiplerinden alıp almadıkları ya da arsa sahiplerinden pay alıp almadıkları araştırılarak arsa sahiplerinden pay aldıklarının anlaşılması halinde davanın şimdiki gibi reddedilmesi, yüklenici ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahibinden pay devraldıklarının anlaşılıp kabul edilmesi halinde yolsuz tescil olduğunu bildikleri ya da bilebilecek durumda olmaları sebebiyle TMK'nın 1023. maddesindeki iyiniyetle kazanımdan yararlanamayacaklarından tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar verilmesi gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 23.12.2021 tarihli ilâmı ile karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.
2. Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa sahipleri ile davalı ... Danış arasında 29.06.1998 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, yargılama sırasında dava açmayan arsa sahipleri ............. mirasçıları ile ...'in davaya muvafakat ettikleri, ...'in ise dahili davalı olarak gösterildiği ve bu şekilde taraf teşkilinin sağlandığı, taşınmaz üzerine bina yapıldığı ancak imar işlem dosyasına göre binanın ruhsatsız ve kaçak olduğu ve 09.03.2007 tarihinde yapı tatil tutanağının düzenlendiği, bina hakkında yıkım kararının bulunduğu, davalı ...'in dava tarihi itibari ile taşınmazda payının bulunmadığı, davalı yüklenicinin imara ve projesine aykırı olarak kaçak şekilde bina yapması nedeniyle edimini yerine getirmediği, sözleşmenin feshi koşullarının oluştuğu, davalı ... (dava dışı ........), ..., ..., ... ve ... (dava dışı.........dan), davalı ... (dava dışı ........'ten), ... (dava dışı ........'dan), ... (dava dışı.......'dan), ... (dava dışı ........'ten alan dava dışı ........ndan), ... (dava dışı ........ ... satın alan dava dışı ............ten), ... (dava dışı ..........den) dava konusu paylarını arsa sahipleri vekili davalı yüklenici .......tan satın alanlardan aldıkları, davalı ...'in arsa sahibi B......'den alan dava dışı........dan, davalı ...'nın arsa sahibi ...'den alan dava dışı .......ten satın aldığı, davalılar ..., ..., ..., ... ve ...'in dava sırasında paylarını üçüncü kişilere sattıkları, davacı vekilinin hakkını bu davalılar yönünden talebini satın alanlara karşı tapu iptali ve tescil, aksi takdirde satanlara karşı bedel olarak kullandığı, davalıların bir kısmının paylarını sözleşme kapsamında avans olarak devredilen davalı yüklenici .... .... satın aldıkları, taşınmaz akit tablolarına göre davalıların davalı yükleniciden bağımsız bölüm olarak değil tarla hissesi olarak satın aldıkları, davalı ...'in dava tarihi itibari ile taşınmazda hissesinin bulunmadığı gerekçesiyle sözleşmenin feshi koşulları oluştuğundan arsa sahipleri ile davalı yüklenici ....... arasında imzalanan 29.06.1998 tarihli sözleşmenin feshine, davalı ... yönünden davanın taraf ehliyeti (pasif husumet) nedeniyle reddine, davalılar ... ve ... taşınmaz hissesini arsa sahiplerinden aldıklarından haklarında açılan tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davalı yükleniciden bağımsız bölüm yerine taşınmaz payı satın alan davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... mirasçıları, ..., ..., ..., ... yönünden ise davanın kabulüne, tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına kaydedilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; davalı ...'nın 15/320 hissesi hakkında verilen bir kararın bulunmadığını, davalı ...'nın payını davalı yükleniciden satın alan ... aldığını, avans niteliğinde verildiği kabul edilen diğer payların iptaline karar verildiğini, taraf sayısının fazla olması nedeniyle davalı ... hakkında hata ile hüküm kurulmamış olabileceğini, öncelikle kararın ... yönünden düzeltilerek onanmasını, aksi halde sadece bu davalı yönünden karar verilmemesi nedeniyle kararın bozulmasını beyan etmektedir.
2.1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davalının taşınmazı dava dışı ......... satın aldığını, davalı yüklenici ........ ile aralarında bir sözleşme bulunmadığını, dosyaya da sözleme sunulmadığını, davalının davalı yüklenici ya da diğer davalılar ve davacılarla herhangi bir ilişkisinin olmadığını, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olarak dava dışı ........... satın alan davalının mülkiyet hakkının korunmasının gerektiğini beyan etmektedir.
2.2. Davalılar ..., ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; dahili dava yolu veya ıslah yolu ile taraf eklenmesinin mümkün olmadığını, davalıların tapunun aleniyeti ve herhangi bir engelin bulunmaması, tapuda herhangi bir takyidatın olmaması nedeniyle iyiniyetli olarak hisse satın aldıklarını, davalıların iyiniyetli olduklarını, davalıların taşınmazı arsa sahibi ...'ten satın aldıklarını, mahkemece davalı yükleniciden satın alındığı şeklindeki tespitin hatalı olduğunu, davalı yüklenicinin inşaatın bir kısmını tamamladığını, davalıların hisse satın alırken inşaatı da satın aldıklarını, eksik kısımlarını kendilerinin yaptırdıklarını ve oturulacak hale getirdiklerini beyan etmektedir.
2.3. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; taşınmazın kaydında herhangi bir şerhin bulunmadığını, sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilemeyeceğini, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca tapu siciline güvenerek satın alan iyiniyetli davalının kazanımının korunmasının gerektiğini, taşınmaz üzerine binanın yapıldığını, oturuma hazır durumda bulunduğunu, dairelerin fiilen kullanıldığını, davacıların haksız kazanç sağlamak amacıyla davayı açtıklarını, davalının yapının kaçak olduğunun tespitinden çok önce taşınmazı davalı yükleniciden değil, dava dışı............'den satın aldığını beyan etmektedir.
3.1. Dahili davalılar ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; dahili dava yolu veya ıslah yolu ile taraf eklenmesinin mümkün olmadığını, dahili davalıların tapunun aleniyeti ve herhangi bir engelin bulunmaması, tapuda herhangi bir takyidatın olmaması nedeniyle iyiniyetli olarak hisse satın aldıklarını, davalıların iyiniyetli olduklarını, dahili davalıların taşınmazı arsa sahibi ...'ten satın aldıklarını, mahkemece davalı yükleniciden satın alındığı şeklindeki tespitin hatalı olduğunu, davalı yüklenicinin inşaatın bir kısmını tamamladığını, dahili davalıların hisse satın alırken inşaatı da satın aldıklarını, eksik kısımlarını kendilerinin yaptırdıklarını ve oturulacak hale getirdiklerini beyan etmektedir.
3.2. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davacının tapu siciline güvenerek ... mirasçılarından 06.06.2022 tarihinde satın aldığını, tapu kayıtlarında satış tarihi itibari ile herhangi bir şerh veya kaydın bulunmadığını, dahili davalı ile davacılar ve diğer davalılar arasında herhangi bir ilişkinin olmadığını, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olarak ... mirasçılarından satın alan dahili davalının mülkiyet hakkının korunmasının gerektiğini, muvazaalı bir işlemin bulunmadığını, dahili davalının hissesini satın aldığı ...'nın taşınmazı dava dışı .....dan satın aldığını, .........'ın ise arsa sahibi ... vekili davalı yüklenici ........'tan satın aldığını, dahili davalının ilk satın alan ..........a da bir ilişkisinin bulunmadığını, dahili davalının taşınmazı yükleniciden veya onun talimatıyla bir başka üçüncü kişiden devralmadığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescil, aksi takdirde bedel ödenmesi istemine ilişkindir.
1. Davalı ... vekilinin temyiz istemi yönünden;
Davalı ... yargılama sırasında 23.12.2025 tarihinde vefat etmiş, mirasçılarına usulüne uygun olarak tebligat yapılarak taraf teşkili sağlanmıştır. Ölüm ile birlikte vekalet ilişkisi sona ermiştir. Mirasçılarına ait herhangi bir vekaletname dosyaya sunulmamıştır. Ölen davalı ... adına Avukat ...'in temyiz başvurusunda bulunması mümkün değildir. Temyiz dilekçesinin reddi gerekmiştir.
2. Davacılar vekilinin temyiz istemi yönünden;
Davalı ... temyiz incelemesine konu karar tarihinden önce 23.01.2023 tarihinde sözleşme konusu taşınmazdaki hissesini dava dışı ...ya tapuda devretmiştir. Mahkemece davalı ...'nın dava konusu taşınmazı devretmesi nedeniyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 125. maddesi uyarınca davacılar vekiline süre verilmesi, davacılar vekili tarafından beyanda bulunulmasından sonra gerekirse taraf teşkilinin de sağlanması sonrasında oluşacak duruma göre karar verilmesi gerekirken, anılan hususlara ilişkin işlem yapılmaması ve davalı ... yönünden herhangi bir karar verilmemesi hatalı olmuş, davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülerek kararın bozulması gerekmiştir.
3. Davalılar ..., ..., ..., ... ve ... ile dahili davalılar ..., ..., ... ve ... vekillerinin temyiz istemi yönünden;
Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine...” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalılar ..., ..., ..., ... ve ... ile dahili davalılar ..., ..., ... ve ...'ın tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda kötüniyetli olduklarının ispatı bakımından yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildikleri veya bilmeleri gerektiği hususunda davacı tarafın ispata yarar delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek temyiz eden davalılar ve dahili davalıların mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesidir.
VI. KARAR
(I) Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan sebeplerle davalı ... adına Avukat ... tarafından yapılan temyiz dilekçesinin REDDİNE,
(II) Yukarıda (2) numaralı bentte açıklanan sebeplerle davacılar vekilinin, (3) numaralı bentte açıklanan sebeplerle davalılar ..., ..., ..., ... ve ... ile dahili davalılar ..., ..., ... ve ... vekillerinin temyiz başvurularının kabulü ile kararın BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harçlarının talep halinde ilgililere iadesine,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
07.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.