"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/5 E., 2025/7 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi
SAYISI : 2018/1535 E., 2021/1170 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı kooperatif üyesi vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kooperatif yönetimince usül ve yasalara aykırı şekilde kooperatif üyeliğinden çıkarıldığını, buna karşı Bursa 4. Asliye Ticaret Mahkemesinde ihraç kararının iptali davası açıldığını, mahkeme ihraç kararının iptaline karar verdiğini, kararın kanun yollarından geçerek 25.09.2018 tarihinde kesinleştiğini, 2001 yılında kabası bitmiş şekilde davacı tarafından teslim alınan dairenin ince imalatlarının davacı tarafından tamamlandığını, 2001 Kasım ayından itibaren 8 ay kadar dairede oturan davacının İzmir'e yerleşmesi üzerine bir kısım eşyasını bırakarak 2013 yılına kadar arada dava konusu evi kullandığını, davalı kooperatifin 10.01.2014 tarihinde henüz ihraç kararına ilişkin iptal davası devam ederken kooperatif üyeliğinden kaynaklanan taşınmazı muvazaalı olarak davalı ...'e devrettiğini, davalı kooperatif tarafından eve girilerek kilitlerin değiştirildiğini, eşyalara el konulduğunu, bu zararlara ilişkin olarak Mudanya Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/14 D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırıldığını belirterek, taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, şimdilik 10.000,00 TL ecrimisil bedelinin, 10.000,00 TL antika olan eşyalara el konulması nedeniyle alacağın, 19.971,00 TL taşınmaz için yaptığı ince işçilik masrafının, tapu iptal tescil mümkün değilse taşınmazın değeri olan 160.000,00 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı kooperatif vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının kooperatif üyeliğinden ihracına ilişkin kooperatif genel kurulunun 30.06.2013 tarihli kararı davacıya 16.07.2013 tarihinde tebliğ edildiğini, ihraç kararının iptali davasının 3 aylık yasal süre dolduktan sonra açıldığını, müvekkili kooperatifin dairenin devrinde iyiniyetle hareket ettiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı tapu maliki üçüncü kişi vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin söz konusu daireyi tamamen yasal biçimde ve iyiniyetle satın aldığını, satın aldığı tarihte de davacının kooperatif ile olan ihtilafından haberdar olmadığını, kooperatife üye olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Bursa 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2013/302 Esas, 2014/144 Karar sayılı kararı ile davacının üyelikten ihracına ilişkin kararın iptaline karar verildiği, kararın kanun yollarında geçerek 25.09.2018 tarihinde kesinleştiği, dava konusu taşınmazın muvazaalı olarak devredildiği iddiasının yöntemine uygun delillerle ispat edilemediği, kooperatif üyeliğine dayalı tapu iptal ve tescil ile müdahalenin önlenmesi taleplerinin uygun görülmediği, ancak konutun rayiç değeri kadar tazminatın ve ecrimisil bedelinin tahsiline yönelik taleplerin ise kabulü ile buna göre taşınmaz bedeli olan 310.000,00 TL'nin, 26.923,00 TL ince işçilik imalat bedelinin, 40.086,29 TL ecrimisil bedelinin, 10.000,00 TL eşyalara ilişkin tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle davalılardan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı ... vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının kooperatif üyeliğinin devam ettiği, dava konusu dairenin satış öncesi kendisine tahsis edildiğinin dosya ve ceza dosyası kapsamından anlaşıldığı, ancak dairenin satış sırasında boş olduğunun yine tanık ve ceza dosyasındaki sanık anlatımlarıyla sabit olduğu, davalı ...'in kooperatif üyesi olmadığı, taşınmazın daha önce davacıya tahsis edildiğini bildiği halde satın aldığına, yani taşınmazın satımında muvazaa olduğuna dair dosyada somut delil bulunmadığı, bu hususta basit bir araştırmayla da bilme imkanının olmadığı gibi kooperatif üyesi olmaması nedeniyle böyle bir araştırma yapma yükümlülüğünün de kendisine yüklenemeyeceği, davacının taleplerinin terditli olup öncelikle ilk istem yönünden karar verildikten ve reddedildi ise diğer talep hakkında karar verilmesi gerektiği, davalı ...'in taşınmazı satın alan iyiniyetli 3. kişi olarak kabul edilmesi nedeniyle, davalı ... hakkında davanın tümden reddine karar verilmesi gerekirken alacaklardan sorumlu tutulmasının doğru olmadığı gerekçesiyle davalı ... vekilinin istinaf istemlerinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabul, kısmen reddi ile davalı ... yönünden açılan davanın tümden reddine, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değeri olan 310.000,00 TL'nin, 26.923,00 TL ince işçilik imalat bedelinin, 40.086,29 TL ecrimisil bedelinin, 10.000,00 TL eşyalara ilişkin maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı ... Konut Yapı Kooperatifinden alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde;
a.İhraç kararı kesinleşmeden bağımsız bölümün muvazaalı olarak davalıya satışının yapıldığını, davacının kooperatifteki üyelik haklarının korunmadığını,
b.Yargılama giderlerinin taraflarına ödenmesine karar verilmesi gerekirken Hazineye gelir kaydedilmesine karar verildiğini,
c. Kooperatife ait bir taşınmazın satışına dair genel kurul kararı olmadığını, sadece yönetim kurulunun adi yazılı talimatı ile müvekkilin hissesine düşen taşınmazın davalıya satılmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu,
d. Satışta gösterilen değer ile satış tarihinde raporla tespit edilen değer arasındaki farkın muvazaanın kanıtı olduğunu, yapılan ödemenin kooperatif kayıtlarında yer almadığını,
e. Hükmedilen evin değeri ve tazminatların çok az belirlendiğini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, kooperatif üyeliğinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde taşınmaz bedelinin, taşınmaz için yapılan imalat bedelinin, taşınmazın kullanılamamasından kaynaklanan ecrimisil bedelinin ve taşınmazda bulunan eşyalara ilişkin tazminat bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir.
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2. HMK’nın 326/1 inci maddesinde, yargılama giderlerinden aleyhine hüküm verilen tarafın sorumlu olacağı düzenlenmiştir. Bölge Adliye Mahkemesince yapılan yargılama sonunda, davalı kooperatifin yargılama giderlerinden sorumlu tutulması doğru olmuş ise de, davacı tarafından yargılama sırasında yapılan bu giderlerin Hazineye gelir kaydedilmesine karar verilmesi doğru olmamıştır.
Ne var ki, belirtilen bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı HMK'nın 370/2 hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. “Değerlendirme” bölümünün “1inci” bendi uyarınca davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, “2 nci” bendi uyarınca kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının “8 inci” bendinde yer alan “Hazineye Gelir Kaydına” kelimelerinin çıkartılmasına, yerine “davacıya verilmesine” kelimelerinin yazılmasına, kararın bu şekilde DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
Dairemizdeki duruşmada davacı vekille temsil olunduğundan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalı kooperatiften alınarak davacıya verilmesine,
Peşin alınan harcın istek halinde davacıya iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 14.04.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
Hukukumuzda illilik prensibi geçerli olsa da TMK’nın 1023. maddesiyle kurala bağlanmış olan tapuya güven ilkesi bunun istisnası olarak iyiniyetli üçüncü kişiler hakkında uygulama alanı bulacaktır. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile TMK’nın 1023. maddesi gereğince iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır ve iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıktan ayni haklar korunur. Ancak bu korunmadan yararlanmak için yolsuz tescilin varlığını bilmemek bilebilecek durumda olmamak gerekir.
Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK 1024/1) hükmü ile bu konuda bir sınır çizilmiş ve yeni kayıt malikinin TMK 1023. madde koruyuculuğundan yararlanabilmek için ayni hakkı edinen kimse tarafından üzerine düşen özen yükümlülüğüne uygun davranılmış olması aranmıştır.
Üçüncü kişilerin TMK’nın 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması asıldır. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, üçüncü kişi kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden taraf bazı fiili karinelerden yararlanarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat edebilir. Örneğin, üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla, taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek, iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyiniyet iddiasını çürütebilir.
Bu açıklamalarla birlikte somut olayı değerlendirmek gerekir. Davalı ... beyanlarında kooperatif üyesi olmadığını, taşınmazı arsa sahibinden aldığını beyan etmiş ise de çalıştığı klinikte tanıştığı ...'ın Mudanya'da başkanı olduğu sitede satılık daireler olduğunu söylemesi üzerine üç daireye baktığını ve dava konusu taşınmazı satın aldığını, satış bedelinin 145.000,00 TL olduğunu, değerin düşük gösterildiğini daha sonra farkederek doğru değeri bildirip eksik vergileri yatırdığını, satın aldığı daire gösterilirken dairede bir kaç koli ve tüpgaz sobası gördüğünü ve sorduklarında depo olarak kullandıklarını ve eşya sahibinin gelip alacağının söylendiğini beyan etmiştir.
...'ın o tarihte kooperatif yöneticisi olduğu beyanlardan anlaşılmaktadır. Ayrıca arsa sahibi bu yerin devrini kooperatifin yazılı talimatı ile yapmıştır. İnşaat arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılmış olup, bu taşınmazın yüklenici kooperatife düşen ve üyesi davacıya tahsis edilen daire olduğu, davacının ihracına karar verilmiş ise de ihraç kararının mahkemece iptaline karar verildiği ve kararın kesinleştiği anlaşılmıştır.
Dava kendisine ihbar edilen arsa sahibi ise kooperatifin talimatı ile kooperatife düşen dairenin devrini yaptığını, davacı ile arasında taşınmaz satışına ilişkin bir hukuki ilişki bulunmadığını beyan etmiştir.
Davacıya sitede satılık daireler var diyerek daire gösteren kimsenin o tarihte kooperatif yöneticisi olan ... olması, bu kişinin birden fazla daireyi göstermesi, ve devirin kooperatifin talimatı ile yapılmış olması, kooperatifin arsa sahibinin kendilerinden habersiz bilgileri dışında devir yaptığına dair bir ididası bulunmaması, bulunsa bile yazılı talimatı nedeniyle bunun dinlenemeyecek olması, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden ... edimini yerine getirmek amacıyla devir yapmış olması ve davalı ... arasında gerçek bir satış sözleşmesi ilişkisi bulunduğuna dair bunların aksine delil bulunmamasına göre davalı ...'in arsa sahibi ile bir satış sözleşmesi yapmadığı, paranın da arsa sahibine verilmediği çok açık bir biçimde anlaşılmaktadır.
Davalı ...'in bu davadan sonra, sözleşme ilişkisi bulunduğunu belirttiği arsa sahibini aramak yerine kooperatif yöneticisini aramış olması ve koooperatif yöneticisinin bu davanın haksız olarak açıldığını davada idddia edildiği gibi bir durum olmadığının söylendiğini beyan etmesi de taşınmazı satın alırken kooperatif yöneticileriyle muhatap olduğunu ve kooperatife ait olması gereken bir daireyi satın aldığını bildiği veya bilmesi gereken kişi olduğu açıkça anlaşılmaktadır.
Ayrıca koopertatif vekili istinaf dilekçesine dairenin devrinde iyiniyetli hareket ettiklerini belirterek davalı ... ile aralarındaki hukuki ilişkinin varlığını kabul etmiştir.
Davalı ...'in istinaf dilekçesinde taşınmazı rayiç değer üzerinden aldığını belirtirken kooperatifin kayıtlarına delil olarak dayanıp kooperatifin taşınmazın devri için belirlediği değerden söz etmesi ve daire satışı ile ilgili kooperatif genel kurulu kararında sadece dairelerin satışından bahsedilmekte olup daire satışının üyelik şartına bağlanmadığını savunması da hukuki ilişkisinin kooperatifle olduğunu, taşınmazı arsa sahibine para vererek alınmadığını ve kooperatifin kararına dayalı olarak kooperatiften taşınmazı satın aldığını, ancak tapu arsa sahibi üzerinde olduğundan tapuda devirin arsa sahibi üzerinden yapıldığını ortaya koymaktadır.
Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamayacağı (TMK 1024/1) hükmü ile bu konuda bir sınır çizilmiş ve yeni kayıt malikinin TMK 1023. madde koruyuculuğundan yararlanabilmek için ayni hakkı edinen kimse tarafından üzerine düşen özen yükümlülüğüne uygun davranılmış olması aranmıştır.
Kooperatife ait bir taşınmazı adına yapılan bir tahsisle devralıp kullanan bir ortağın taşınmazını tapuda resmi işlemle temlik alanın iyiniyetinin korunmayacağı, zira tapuda işlem yapanın taşınmazın kooperatif tarafından kime tahsis edildiğini, taşınmazın kimin kullanımında olduğunu öğrenebilecek durumda olduğu kabul edilmelidir.
Bu durumda terditli dava olarak açılan tapu iptali ve tescil olmadığı takdire tazminat davası yönünden terditli birinci talep olan tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verilmesi gerekirken bu talep reddedilerek taşınmaz değeri ve taşınmaza yapılan masraflara ilişkin terditli ikinci talep olan tazminata hükmedilmiş olması doğru olmayıp, bozmayı gerektirir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan onama yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.