"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/2154 E., 2025/780 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 3. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2022/273 E., 2024/342 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davalarda davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Asıl ve birleşen davalarda davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Bursa ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 178 ada, 21 parseldeki ... kompleksinde yer alan A blok, 5 numaralı bağımsız bölümü davalı ... San. ve Tic. A.Ş'den gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, taşınmaz bedelinin tamamını ödediğini, inşaatın bitmiş ve diğer hak sahiplerine tapular verilmiş olmasına rağmen müvekkiline taşınmazının devrinin yapılmadığını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, aksi halde taşınmazın hüküm tarihine en yakın rayiç bedelinin, bu da mümkün olmazsa dava tarihindeki rayiç bedelinin yasal faiziyle birlikte davalı ... San. ve Tic. A.Ş'den tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 06.06.2024 tarihli ıslah dilekçesiyle; 450.000,00 TL olarak açtıkları dava değerini taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli olan 1.620.000,00 TL’ye yükselttiklerini bildirmiştir.
II. CEVAP
Davalı ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili cevap dilekçesinde; yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde; ...t San. ve Tic. A.Ş. yetkilisi ...’ın müvekkili şirketin bazı projelerinden vadeli çekler vermek suretiyle daire satın aldığını, ödemelerin yapılması halinde daire teslimi yapılacağının kararlaştırıldığını, ancak ...’ın ödemelerini yapmaması nedeniyle bazı sözleşmelerin iptal edildiğini, ödemeleri alan ve doğrudan şahıslarla satış gerçekleştiren kişinin ... olup müvekkili şirketin bu satışlarla doğrudan bağlantısının bulunmadığını, sözleşmenin 10. maddesi uyarınca tapunun teslim tarihinin satıcı tarafından belirleneceğini, inşaat devam ederken satıcının tescile zorlanamayacağını, müvekkili şirketin uhdesinde davacı adına yapılan herhangi bir ödeme olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimin tamamen yerine getirmediği, davalı satıcının bağımsız bölümü davacıya teslim etmediği ve davacının taşınmazı fiili olarak kullanmadığı, davacı ile davalı arasında geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bulunduğu, ifa imkansızlığı nedeniyle taşınmazları devir ve temlik yükümünü yerine getiremeyen vaat borçlularının ifa edemediği bu edim yerine karşı tarafa tazminat ödeme yükümlülüğü söz konusu olacağından davacının taşınmazın rayiç değerini davalıdan isteyebileceği gerekçesiyle davanın kabulüne, tapu iptali ve tescil talebi yönünden karar verilmesine yer olmadığına, 1.620.000,00 TL alacağın 530.000,00 TL’sinin dava tarihi olan 06.07.2022 tarihinden, 1.090.000,00 TL’sinin ıslah tarihi olan 06.06.2024 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ... San.ve Tic.A.Ş’den alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; kat karşılığı inşaat sözleşmesinde aşamalı devir öngörüldüğünü ve taşınmazın geldiği aşama itibariyle müvekkilinin davaya konu taşınmazı hak ettiğini, müteahhidin üçüncü şahıslara devrettiği taşınmazlardan da görüleceği üzere taşınmazların devrinde bir sorun olmadığını ve arsa malikinin devirlere izin verdiğini, müteahhit ile arsa maliklerinin iş birliği içinde hareket ettiğini, taşınmaz yüzdesi veya hak ediş durumu değerlendirilmeden dilediklerine taşınmaz satışı verdiklerini, Bursa 9. Ağır Ceza Mahkemesi'nin 2022/374 E. ve Bursa 11. Ağır Ceza Mahkemesi'nin 2023/49 E. ile Bursa 3. Ağır Ceza Mahkemesi'nin 2023/362 E. sayılı dosyalarında müteahhit ... hakkında nitelikli dolandırıcılık suçundan şikayetçi olunduğunu, Bursa 9. Ağır Ceza Mahkemesi'nin 2022/374 E. sayılı dosyasında şirket yetkilisi sanığın 9 yıl, 4 ay, 14 gün hapis ve adli para cezası ile cezalandırılmasına karar verildiğini, Bursa 11. Ağır Ceza Mahkemesi'nin 2023/49 E. sayılı dosyasında da 34 müştekinin taşınmazların harici olarak üçüncü şahıslara satılması nedeniyle şikayetçi olduklarını, sanığın cezalandırılması yönünde mütalaa verildiğini, davalı müteahhidin kendisine kalacak daireleri birer birer harici üçüncü şahıslara sattığını ve onlarca insanı mağdur ettiğini, takyidatlardan da görüleceği üzere müvekkilinin hakkı olan taşınmazın tescilini alamazken müteahhit tarafından dava dışı harici üçüncü şahısların adına tesciller yapıldığını, davalı müteahhidin harici üçüncü şahıslara yaptığı satışlar ve davaya konu taşınmazı hak ettiği de göz önünde bulundurularak taşınmazın müvekkiline tescili gerektiği beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre asıl ve birleşen davalarda davacı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Dairece re'sen 6100 sayılı HMK’nın 111/2 maddesi, “Mahkeme, davacının asli talebini esastan reddetmedikçe, fer’i talebi inceleyemez ve hükme bağlayamaz.” hükmünü haizdir. Buna göre, terditli olarak açılan davalarda asli talep esastan reddedilmedikçe fer’i talep hakkında karar verilmesi mümkün değildir.
Mahkemece davacının fer’i talebi olan tazminata ilişkin hüküm kurulduğuna göre tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken tapu iptal ve tescil talebi yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi bozmayı gerektirir. Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/2. maddesi hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ile İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
3. İlk Derece Mahkemesi kararının, hüküm fıkrasının (1) ve (3) numaralı bentlerinin çıkarılarak yerine “1- Asıl ve birleşen davada davacının asli talebi olan tapu iptal ve tescil talebinin reddine” ibaresinin yazılmasına, devam eden bent numaralarının da buna göre teselsül ettirilmesi suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
Asıl ve birleşen davalarda davacının tüketici olması nedeniyle harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.04.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.