"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/2364 E., 2025/748 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Mustafakemalpaşa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/358 E., 2024/381 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında 07.05.2010 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davacılar ile davalı yüklenici arasında da taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri yapıldığını, davalı yüklenicinin her bir davacıya ait bağımsız bölümü sözleşme koşullarında tamamlayıp teslim etmesi gerekirken inşaatı noksan bırakıp tapudan devir ve teslim işlemlerini gerçekleştirmediğini, davacıların davalı arsa sahibinin taşınmazlarındaki eksiklikleri ikmal edip tapularını almak istediğini, müvekkillerince davalı arsa sahibine ait üç adet dairenin çerçevelerinin, fayanslarının ve kalebodurlarının yapıldığını belirterek 1, 2, 5, 7, 8, 9, 11, 12 no'lu bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile müvekkilleri adına tescili ile davacıların her birine ait bağımsız bölümde davalı yüklenicinin noksan bıraktığı işlerin bedellerinin tespitini, her bir davacı için şimdilik 1.000,00 TL'nin davalı yükleniciden temerrüt tarihinden itibaren faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalı yüklenici 07.05.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile kararlaştırılan yükümlülüklerini yerine getirmediğinden davacıların halefiyet iddiasının dayanaksız olduğunu, inşaatın %50 oranında tamamlandığını, yapılan kısımların da sözleşmeye ve ekli projeye aykırı olarak yapıldığını, müvekkilinin rızası alınmadan plan değişikliği yapıldığını, müvekkiline ait bağımsız bölümlerin tamamının kaba inşaat halinde olduğunu savunarak davanın reddini talep etmiş, mahkemece tescil talebinin kabulü halinde ise inşaattaki eksik işlerin bedellerin depo edilmesi şartıyla işlem yapılmasını, müvekkili dava açılmasına sebebiyet vermediğinden yargılama gideri ve vekalet ücretinin aleyhine yükletilmemesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici edim yükümlülüğünü yerine getirmediği için, yüklenicinin halefi olan davacıların tapu iptal ve tescil ile maddi zararlarının karşılanması mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Bir kısım davacılar vekili temyiz dilekçesinde; inşaatın tamamlanma oranının %79,79 olduğunu, eksik kalan %20,21'lik kısmın tapu iptal ve tescile mutlak bir engel olmadığını, eksik kalan kısım tüm binaya ilişkin olup, müvekkillerinin sadece arsa sahibine ilişkin noksanlıkları ikmal etmeleri gerektiğini, müvekkillerinin eksiklikleri gidermeye hazır olduğunu, inşaatın tamamlanma yüzdesi netleşemediğini, mahkemece noksan işler bedelinin depo edilmek üzere davacılara süre verilmesi, bedelin yatırılması halinde davanın kabulüne aksi halde reddine karar verilmesi gerektiği halde bu hususun değerlendirilmemesinin hatalı olduğunu, müvekkillerin yükleniciden satın aldıkları dairelerinin tapularını alabilmek için arsa sahibinin dairelerinde ve ortak alanda yüklenici tarafından bırakılmış olan noksanlıkları karşılamaya hazır olduklarını, her müvekkili yüklenici ile anahtar teslimi anlaşma yapmadığından müvekkillerinin satın aldıkları dairelerle ilgili noksanlıkların inşaatın tamamlanma yüzdesi içinde yer almasının hatalı olduğunu, müvekkillerinin yükleniciden satın aldıkları dairelere ilişkin arsa sahibine sorumlu olmadıklarını, hakkaniyet gereği müvekkillerinin arsa sahibine karşı hukuken sorumlu olduğu daireleri ile ortak alanlar baz alınarak inşaatın tamamlanma yüzdesi ve bedelinin saptanması gerektiğini beyan etmektedir.
2.Davacı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin arsa sahibinin payına düşen kısma ilişkin eksik imalât bedelinin kendi payına düşen kısmını ödemek istediğini, yüklenici ve müvekkili tarafından inşaatın tamamlanmasına izin vermeyen arsa sahibinin eksik imalâta yönelik savunmalarına itibar edilmemesi gerektiğini, arsa sahibinin payına düşen eksik ve ayıplı imalâtların bedelinin arsa sahibine ödenmesi şartıyla davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalı arsa sahibi yönünden davanın reddi kararı hatalı olmakla birlikte davalı yüklenici yönünden müvekkili tarafından satın alınan taşınmazın güncel değeri üzerinden tazminata hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, terditli olarak tazminat istemine ilişkindir.
Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkün olup, bu halde alacağın adi yazılı sözleşmeyle temliki geçerlidir. Ancak kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca iskân ruhsatının alınması da yüklenicinin sorumluluğunda olduğundan, halefi olan davacının iskân ruhsatı alması gerekmektedir.
Somut davada davacılar, dava konusu bağımsız bölümleri yükleniciden temlik almış olup yüklenicinin halefi durumundadır. Davacıların yüklenici halefi olarak dava açtıkları ve davalı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmeyip ayakta olduğu, ayrıca davacılar tarafından inşaatın tamamlanma bedelinin yatırılmasının talep edildiği anlaşılmaktadır. Mahkemece yapılması gereken iş, yerinde yeniden keşif yapılarak bilirkişilere 369 ada, 551 parsel üzerinde inşa edilen binanın fiziki durumunu belirlemek, yapıda ayıplı eksik işler varsa bunların parasal tutarını hesaplatmak, sözleşmede iskân koşulu da bulunduğundan yapının iskân alınmasına engel bir durumu olup olmadığını tespit etmek, tescile engel bir durum yoksa ve ancak yapıda eksiklikler olduğu saptanırsa bunların tutarını davacılara depo ettirmek, bütün bunların sonucuna göre tapu iptali ve tescil istemi hakkında karar verilmesidir.
Açıklanan gerekçelerle eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,14.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.