"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/454 E., 2025/177 K.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar; asıl davada davalı-birleşen davada davacı-karşı davalı ... ve birleşen davada davacı-karşı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
1.Davacı vekili asıl davada dava dilekçesinde; davacı ... ve diğer müvekkillerinin babası muris ... ile davalılar arasında noterde 18.04.2014 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, daha sonra aynı taraflar arasında 16.07.2014 tarihli sözleşme ile bağımsız bölüm sayıları ve paylaşım konusunda bazı değişiklikler yapıldığını, sığınak ve otopark gibi birtakım ortak kullanım alanlarının da projeye eklendiğini, sözleşmede ayrıca müvekkillerine ait dairelerin ruhsat tarihinden itibaren yirmi ay içinde çevre düzenlemeleri de dâhil olmak üzere hazır hâle getirilip anahtar teslim olarak verileceğinin ve bu süre içinde bitirilmediği takdirde yüklenici tarafından arsa maliklerine isabet eden her daire için günün rayiç değerleri üzerinden kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, sözleşme konusu her bir bloğa ilişkin yapı ruhsatının 10.10.2014 tarihinde alındığını ve inşaatın yirmi aylık sürenin sonu 10.06.2016 tarihinde bitirilmesi gerekirken anahtar teslimli şekilde dairelerin teslim edilmediğini, öte yandan sözleşmelere göre davalılara ait olan iki adet dairenin inşaat tamamlanmadan önce müvekkili ... ile davalılar arasında imzalanan 17.07.20 14... .07.2014 tarihli sözleşmeler ile ...’ye satıldığını ve teslim tarihinin 19.05.2016 olarak belirlendiğini, ne var ki diğer daireler gibi bu iki dairenin de hâlen teslim edilmediğini, davacılar tarafından yaptırılan delil tespiti sonucu dava konusu dairelerin tamamlanmadığı ve teslimin en erken 2017 yılının Haziran ayında yapılabileceğinin belirtildiğini, davacıların ...8. Noterliğinin 26.01.2017 tarihli ihtarnamesiyle davalılardan süresinde teslim edilmeyen bağımsız bölümler için ödenmesi gereken kira bedellerinin talep edildiğini, buna rağmen davalıların herhangi bir ödemede bulunmadıklarını ileri sürerek sözleşmelere ve teknik şartnameye aykırı olarak süresinde bitirilmeyen ve iskânı alınmış şekilde anahtar teslim vaziyette müvekkillerine teslim edilmeyen C Blokta on üç, D Blokta ise on dört adet olmak üzere toplam yirmi yedi adet daireye ilişkin rayiç kira bedellerinin tespiti ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL kira bedelinin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ederek, ıslah dilekçesi ile fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 168.561,00 TL kira bedelinin tahsilini talep etmiştir.
2. Birleşen davada davacılar vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 10.10.2014 tarihinde düzenleme şeklinde akdedilen sözleşme uyarınca davalı tarafından C Blok'a çıkılan 1. kat ve otopark maliyet giderlerinin, açık havuz, bloklar arsındaki geçişi sağlamayı kolaylaştıran ek merdiven yapımı ve bu ek inşaatlardan doğacak maliyet bedelinin ve diğer ek taleplerden oluşan imalat bedelinden %40 oranından arsa maliklerinin sorumlu olduğunu belirterek, fazlaya dair talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsil edilmesine karar verilmesini talep ederek, ıslah dilekçesiyle 132.914,00 TL imalat bedelinin davalılardan tahsilini talep etmiştir.
3. Birleşen davada karşı davacılar vekili dava dilekçesinde; davacılar-karşı davalıların iddia ve taleplerinin somut gerçeklikle örtüşmediği gibi haksız ve hukuka aykırı olduğunu, davanın belirsiz alacak şeklinde açılmasının mümkün olmadığını, talep edilen masrafların belirlenebilir nitelikte olduğunu, asıl davada sunulan cevap dilekçesinde 200.000,00 TL olarak belirlenen ek imalât bedelinin bu davada belirsiz alacak olarak gösterilmesinin hukuki yarar yokluğundan reddinin gerektiğini, geçerliliği olmayan bir sözleşme uyarınca hak talep etmelerinin de mümkün olamayacağını, davalı tarafın taraflar arasında akdedilen sözleşmeler gereği süresi içinde inşaatı tamamlamaması sebebiyle davalılar-karşı davacıların 168.561,00 TL kira kaybına uğradığının Samsun 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/168 Esas sayılı dosyası içeriği ile sabit olduğundan bahisle toplam 26 adet dairenin 15.04.2017 tarihinden itibaren iskân ruhsatının alındığı tarihe kadar olan dönem için rayiç kira bedellerinin tespiti ile davalılar-karşı davacılara ödenmesine karar verilmesi talepli 1.000,00 TL'lik belirsiz alacak davası açarak temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ederek, ıslah dilekçesi ile 406.075,00 TL kira kaybı bedelinin tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ... vekili asıl davada cevap dilekçesinde; .... Noterliği’nin 24.08.2016 tarihli, ... yevmiye numaralı adi ortaklık hisse devir sözleşmesi gereğince davalı ...’nun adi ortaklık hisselerinin tamamını dava dışı ...’ya devir ve teslim ettiğini, bu nedenle ...’nın davaya dâhil edilmesini talep ettiklerini, müvekkilinin A ve B Bloktaki daireleri vaktinden çok önce tamamlayarak teslim etmesi üzerine davacıların A ve B Bloktaki daireleri kiraya verip gelir elde ettiklerini, dava konusu C ve D Blokta bulunan bağımsız bölümlerdeki tüm eksiklikler giderilerek davacılardan teslim almaları istenildiği hâlde davacıların teslimden imtina ettiklerini, kabul anlamına gelmemek kaydıyla bir an için müvekkilinin C ve D Bloktaki daireleri zamanında teslim etmediği düşünülse bile davacıların A ve B Bloktaki dairelerden elde ettikleri kira gelirlerinin mahsubu gerektiğini, müvekkilinin 18.04.2014 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 16.07.2014 tarihli sözleşme uyarınca inşaat projesini hazırlayıp belediye ve gerekli makamlara başvurarak inşaat ruhsatını aldığı 10.10.2014 tarihinde davacıların C Blokta bir kat daha çıkılması ve otopark yapımını istemesi üzerine taraflar arasında 10.10.2014 tarihli sözleşme imzalandığını, bu sözleşmeye göre müvekkilinin yeni bir tadilat projesi hazırlayarak belediyeye müracaat edip 16.10.2015 tarihinde yapı ruhsatı aldığını, 16.10.2015 tarihli tadilat yapı ruhsatı gereğince müvekkilinin yirmi aylık teslim süresinin 16.06.2017 tarihinde dolacağını ve henüz sürenin bitmediğini, ayrıca taraflar arasında 10.10.2014 tarihinde imzalanan sözleşme uyarınca müvekkili tarafından yapılan C Blokta çıkılan bir kat, otopark ve diğer ek imalatlar için harcanan maliyet giderlerinin %40’ını davacıların karşılaması gerektiğini, müvekkilinin talep etmesine rağmen %40 ek imalat bedelini ödemeyen davacıların gecikme tazminatı istemlerinin hakkın kötüye kullanımı mahiyetinde olup, müvekkilini mağdur ettiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ... usulüne uygun dava dilekçesi tebliğine rağmen davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 27.09.2018 tarihli ve 2017/168 Esas, 2018/488 Karar sayılı kararıyla; davacıların murisi ... ile davalılar arasında düzenlenen 18.04.2014 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın teslim süresinin ruhsat tarihinden itibaren yirmi ay olacağının, yirmi ayda bitirilmediği takdirde arsa sahiplerine verilen her daire başına günün rayiç değeri üzerinden kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığı, taraflarca düzenlenen ana sözleşmede tadilat sözleşmesinden bahsedilmediğinden inşaat (yapı) ruhsatının alınma tarihinin 10.10.2014 olarak kabul edilmesi gerektiği, davalının, davacılardan alacağı bulunduğuna dair talebini karşı dava olarak ileri sürmediği ve bu hâliyle mahsuplaşmanın düşünülemeyeceği, taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye göre davacılara C Blokta toplam on iki, D Blokta ise toplam on dört adet bağımsız bölümün kalacağı, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarında C ve D Blokta arsa sahiplerine verilecek olan toplam yirmi altı adet dubleks mesken için tadilat sözleşmesi dahilinde 168.561,00 TL kira bedeli hesaplandığı, keşif tarihi itibariyle dava konusu taşınmazların tamamlanmadığı gerekçesiyle davacılar vekilinin ıslah dilekçesi de gözetilerek davanın talep artırma istemi ile birlikte kabulü ile, 168.561,00 TL’nin 18.02.2016 tarihinden itibaren işleyecek dönemsel faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin 27.09.2018 tarihli kararına karşı süresi içerisinde davalı ... ve ihbar olunan ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 17.01.2019 tarihli kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1. Bölge Adliye Mahkemesinin 17.01.2019 tarihli kararının süresi içinde davalı ... ve ihbar olunan ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 20.02.2020 tarihli ve 2019/875 Esas, 2020/698 Karar sayılı kararı ile; taraflar arasında düzenlenen 18.04.2014 tarihli sözleşmede, inşaat süresi ruhsat tarihinden itibaren 20 ay olarak kararlaştırılmış olup, inşaatın devamı sırasında alınan tadilat ruhsatı ile inşaat alanının büyütüldüğü, her ne kadar mahkemece, tadilat ruhsatının alınması için belediyede yapılması gereken işlemler için süre uzatımı hesaplanmış ise de, yapılacak fazla imalâtın süreye etkisinin dikkate alınmadığı, bu sebeple, yapılacak fazla inşaat alanının imalât süresinin de bilirkişilere hesaplattırılarak inşaat süresine eklendikten sonra; davacıların gecikme tazminatı alacaklarının hesaplanıp, bundan sonra taraflar arasında düzenlenen 10.10.2014 tarihli sözleşme kapsamında, davacı arsa sahiplerine ödenmesi gereken gecikme tazminatı var ise miktarın bulunup, davalının takas mahsup savunmasının da değerlendirilmesi suretiyle sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
2. İlk Derece Mahkemesinin 19.01.2021 tarihli kararı ile; mahkemenin önceki kararının gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.
3. İlk Derece Mahkemesinin 19.01.2021 tarihli direnme kararının süresi içinde davalı ... ve ihbar olunan ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.05.2023 tarihli, 2022/(15)6-448 Esas, 2023/506 Karar sayılı kararı ile ihbar olunanın davada taraf olmaması ve aleyhine hüküm de kurulmaması nedeniyle temyiz hakkı bulunmadığından ihbar olunan vekilinin direnme kararına yönelik temyiz dilekçesinin reddine,
davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi gereğince bozulmasına karar verilmiştir.
4. İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahiplerine C blok ve D bloklarda verilecek toplam 26 adet dubleks mesken verileceğinin kararlaştırıldığı, ilk sözleşme kapsamında dava arsa malikinin hak kazandığı kira bedelinin 168.561,00 TL olduğu, taraflarca ayrıca C Bloğun alt kısmına bir kat daha çıkarılarak otopark yapılması hususunda ise 10.10.2014 tarihli sözleşme akdedildiğini, sözleşme gereği C Bloğun alt kısmına yapılacak imalatın %40'ının arsa maliklerince, diğer %60'ının da müteahhit firma tarafından karşılanacağının kararlaştırıldığı, yapılan bilirkişi incelemesi neticesinde yapılacak otoparka ilişkin 332.285,00 TL toplam maliyet bedelinin 132.914,00 TL'sinin arsa sahiplerince, 199.371,00 TL'sinin yüklenici tarafından karşılanacağının tespit edildiği, yapılacak otoparkın inşası için işin bitim süresine 16 gün ilave edilmesi gerektiği, ilk inşaat ruhsatına göre tespit edilen inşaatın bitim tarihinin kira kaybı hesabının başlatıldığı 17.04.2017 tarihinden önce olması sebebiyle kira kaybı süresini ve kira bedelini etkilemediği, arsa maliklerince karşılanacak C bloğun alt kısmına yapılacak otopark maliyetinin, kira kaybından mahsup edilmesi gerektiği, bu takdirde C bloğa otopark yapılmasının maliyetinin %40'ın kira kayından minha edilmesi suretiyle arsa malikinin 273.161,00 TL alacaklı olduğu gerekçesiyle bozma ilamına uyulmasına, asıl davaya ilişkin davacı arsa sahiplerinin davalı yükleniciden talep edebileceği kira tazminatının 168.561,00 TL üzerinden, birleşen davaya ilişkin ise yüklenici davacıların, davalı arsa sahiplerinden %40 imalât bedeli alacağının bulunduğu ancak birleşen davada karşı davacı olarak bulunan arsa sahiplerinin belirlenen döneme dair kira tazminatı alacağı mahsup edildiğinde, kalan kira tazminatı olarak hesaplanan 273.161,00 TL üzerinden kabulüne karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Asıl davada davalı-birleşen davada davacı-karşı davalı ... ve birleşen davada davacı-karşı davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; 16.10.2015 tarihli inşaat yapı ruhsatı gereğince 20 aylık teslim süresinin 16.06.2017 tarihinde dolacağını, dava tarihi itibariyle teslim süresinin dolmadığını, davacıların talebi üzerine yeniden ruhsat alınmış olması sebebiyle teslim süresinin ilk ruhsat tarihinden itibaren hesaplanmasının hukuka aykırı olduğunu, inşaat ruhsatı alınması için yapılan çalışmalara ilişkin sürenin belediye tarafından belirlenen makul süreye dahil edilmesi gerektiğini, bilirkişi raporunda imalat bedellerinin eksik ve hatalı hesaplandığını, arsa maliklerinin imalat bedelinin %40'ından sorumlu olmalarına rağmen bu bedeli ödememeleri sebebiyle kira bedelini de talep edemeyeceklerini, fazla imalatlar için belirlenen 16 günlük sürenin de eksik hesaplandığını, daha uzun bir süreye ihtiyaç olduğunu, arsa maliklerinin kira kaybına uğramalarının mümkün olmadığını, vaktinden önce A ve B bloktaki dairelerin teslim edilmesi nedeniyle ve bu dairelerin kiraya verilmesi sebebiyle fazladan kira geliri de elde ettiklerini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre asıl davada ve birleşen davadaki karşı davada taraflar arasındaki uyuşmazlık, eser sözleşmesinden kaynaklanan kira bedelinin tahsili istemine ilişkin olup, birleşen davadaki uyuşmazlık ise imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Asıl davada davalı-birleşen davada davacı-karşı davalı ... ve birleşen davada davacı-karşı davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen temyiz sebeplerinin reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 06.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.