"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/525 E., 2025/458 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/308 E., 2022/498 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkiline ait taşınmaz hakkında dava dışı ... Şirketi ile 02.10.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, yüklenicinin sözleşme gereği edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle açılan dava sonucunda mahkeme kararıyla sözleşmenin geriye etkili feshine karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, ancak süreçte dava dışı yükleniciye verilen vekalet ile dava konusu taşınmaz da dahil olmak üzere 14 dairenin kötüniyetle 3. şahıslara satıldığını, sözleşmenin geriye etkili feshi ile yükleniciden taşınmaz edinenler adına yapılan tescillerin yolsuz tescil haline geldiğini ve yükleniciden taşınmaz satın alan, haciz ve ipotek koyanların TMK'nın 1023. maddesi gereği iyiniyetlerinin korunmayacağını belirterek, dava konusu taşınmazın son maliki olan davalı adına olan tapu kaydının iptali ile diğer davalı lehine konulan haczin de yolsuz ve kötüniyetli olması nedeniyle kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde: TMK'nın 1023. maddesi gereği tapu siciline güvenerek yapılan kazanımın korunacağını, kötüniyeti iddia edenin ispat etmesi gerektiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya tescil ettirilmediğini, dava konusu taşınmazı ilk olarak ... tarafından davacıdan alındığını, müvekkilinin arsa sahibinin taşınmazı devrettiği kişiden satın alan 5. kişi konumunda olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli olup, tapu siciline güvenilerek yapılan kazanımlarda iyiniyetli olunduğu karine olup aksinin davacı tarafından ispat edilmesi gerektiğini, davacının sözleşmenin iptali için açtığı davada hak iddia ettiği taşınmazlar üzerine tedbir yada davalıdır şerhi koydurmayarak da özensiz ve kötüniyetli davranışları nedeniyle müvekkilinin taşınmazı edinmesine ve haksız davaya sebebiyet verildiğini, davacı ve yüklenicinin birlikte hareket edip etmediklerinin araştırılması gerektiğini, davacının gerçekleşen %71 imalât bedelini ödemeksizin tapu iptal talebinde bulunmasının sebepsiz zenginleşmeye neden olacağını, davanın reddi gerekmekle birlikte aksi kabul halinde imalât bedelinin davacı tarafından ödenmesine karar verilmesi gerektiğine belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı ...Ltd. Şti. tarafından süresinde cevap verilmemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun istikrar kazanan karar ve uygulamalarında, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından yükleniciye, onun tarafından üçüncü kişilere pay devri yapılmış olsa dahi, bu devirlerin gerçek bir satış olmayıp avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde tapu paylarının talep edilmesi halinde arsa sahibine döneceği, 3. kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenmeyeceğinin kabul edildiği, somut olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği dava dışı yükleniciye isabet eden dava konusu bağımsız bölümün yüklenicinin talebi doğrultusunda dava dışı 3. kişilere ve en sonunda davalıya satış suretiyle devredildiği, davacının sözleşmenin feshi isteği ile açmış olduğu davanın yapılan yargılaması sonucu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin verilen kararın deracattan geçmek suretiyle kesinleştiği, dava dışı yüklenicinin edimini yerine getirmediğinden dava konusu bağımsız bölüme hak kazanamadığı, dolayısıyla yüklenicinin halefi konumundaki davalının da hakkı olmadığı, arsa sahibi tarafından yapılan tapu devirlerinin avans niteliğinde olup fesih halinde tarafların verdiklerini geri isteyebilecekleri, bu durumda davalınınm iyiniyet savunmasına itibar edilemeyeceği, diğer yandan Ankara 24. İcra Dairesi'nin 2018/12155 Esas sayılı takip dosyası ile ... isimli şirket lehine tapuda 07.11.2018 tarihli, ... yevmiyeli işlem ile haciz şerhi işlemi tesis edilmiş ise de, yüklenici ve ondan pay alan 3. kişi üzerine yazılan tapu kaydının illiyetten yoksun hale geldiği ve anılan takip taraflarının taşınmazın önceki ara malikleri olduğu, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden haciz şerhinin usul ve yasaya aykırı olduğu kanaatine varıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 günlü kararı gereği yükleniciden iyiniyetle taşınmaz edinenlerin iyiniyet iddialarının dinleneceğini, iyiniyetli olmadıklarının arsa sahibi tarafından ispat edilmesi gerektiğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin tapu siciline güvenerek iyiniyetli olarak taşınmazı edindiğini, iyiniyetinin korunması gerektiğini, dava konusu taşınmazın ilk olarak arsa sahibi tarafından satılmasına rağmen mahkemece taşınmazın arsa sahibine mi yoksa yükleniciye ait taşınmaz mı olduğu konusunda inceleme yapılmaksızın karar verildiğini, davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talepli açtığı davada hak iddia ettiği taşınmazlar üzerine tedbir ya da davalıdır şerhi koydurmayarak özensiz ve kötüniyetli olarak davrandığını ve yüklenici ile işbirliği içinde hareket etmiş olabileceğini, davacının hakkın kötüye kullanılması niteliğindeki eyleminin korunamayacağını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurulları'nı, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; temyiz eden davalı ...'nın yargılama aşamasındaki savunmalarında dava konusu taşınmazı iyiniyetli olarak satın aldığını savunduğundan, davalının taşınmazın tescili anında kötüniyetli olduğunun ispatı konusunda davacı arsa sahibinin delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek temyiz eden davalı ...'nın mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacağı hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesidir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının davalı ... lehine BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,01.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.