"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/878 E., 2025/1162 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Çarşamba 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2024/49 E., 2025/32 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazın 8.000,00 m²'lik bölümünün davalı taraflarla noterde yapmış olduğu 30.07.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak sözleşmenin yükümlüleri tarafından ...'e satıldığını, sözleşmesinin karşı taraflarının ..., ... ve ... olduğunu, 29 ada, 66 parsel sayılı taşınmazın yüzölçümünün 72.181,00 m² olduğunu, söz konusu arsada 73 adet villa yapmak karşılığında arsasını taraflarına satılacağının taahhüt edildiğini, taraflarının ise 73 adet villanın yapımını tamamlamayı ve bedelsiz olarak satın almayı vaad ve taahhüt ettiğini, bir para ödemesinin gerçekleşmediğini, bunun yerine inşaatın bitimiyle birlikte davalılara eşit olarak dağıtılmak suretiyle 26 adet villanın tesliminin kararlaştırıldığını, iki tarafa karşılıklı borç yükleyen bu sözleşme yerine getirilmemekle birlikte söz konusu 8.000,00 m²lik alanın satılmasıyla taraflarının mağdur edildiğini, arsada devam eden inşaatın sekteye uğradığını, alanın satılmasının vaad edilen villaların bahçelerinde küçülmeye gidilmesi sonucunu doğurduğunu, sözleşmenin gereği gibi ifa edilmesinin davalı yanca imkansızlaştırıldığını ve satış işlemin de muvazaa barındırdığını beyan ederek satış işleminin iptalini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalılar ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; davaya konu taşınmazları ... isimli kişi veya kişilerin vekaletle devrettiğini, gerek vekaletnamenin düzenlenmesi gerekse taşınmazların diğer davalıya devrinin davacıların bilgisi ve yönlendirmesi ile olduğunu, ... Ltd. Şti ile müvekkillerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, davacıların belirtilen süre içerisinde taahhütlerini yerine getirmediğini, %48 imalat yapabildiklerini, “ileriye etkili fesih” talebi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve cezai şart ve emlak vergisi ödemelerinin mahsubunu istedikleri davada tanıkların dinlendiğini, bilirkişi raporlarının alındığını, tahkikatın sonuç aşamasına doğru geldiği aşamada müvekkillerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taahhütlerini yerine getirmediklerinin haksız olarak iddia edildiğini, son aşamada yapılan bu iddia ile dava açıldığını, ...'ın davacılardan ... Ltd. Şti'nin kat karşılığı inşaat sözleşmesini çizen proje mühendisi ve şantiye şefi olduğunu, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında ...'a vekalet vermelerini istediğini, müvekkillerinin ...'a vekalet verdiğini, ...'ın davacıların bigi ve yönlendirmesi ile davaya konu taşınmazların devir iştemlerini onların istediği üçüncü kişiye gerçekleştirdiğini, müvekkillerinin de bu durumu kendi açtıkları davada öğrendiğinde .... Noterliği'nin 25.08.2021 tarihli ihtarnamesi ile başkaca bir işleme yapmaması için azlettiklerini, davacıların devir işlemi gerçekleştikten sonra ...'a dava konusu alana yapılacak okul projesini çizdirdiklerini, şirket yetkilisi ...'ın okul inşaatı ile ilgili reklamlar yaptığını, filen ortağı olan ... ile davalılardan ... ile inşaat alanından birlikte pozlar verdiklerini ve filen irtibatta olduklarını, iş bu davayı açtıktan sonra ...'ın sosyal medya hesaplarından tüm bu paylaşımlarını sildiğini, ancak bu paylaşımların kendileri tarafından video kaydına alındığını, müvekkillerinin taşınmazı devrettiği gözüken diğer davalı ...'in şirketin fiili ortağının yakın akrabası olduğunu, bu davanın müvekkillerine karşı haksız ve kötüniyetle açıldığını, basiretli bir tacir gibi hareket etmeyen davacıların müvekkillerini mağdur etmek amacıyla kötüniyetle açtıkları bu davanın reddini istemiştir.
2.Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; Davacı ...'ın taraf sıfatının bulunmadığını, müvekkillerinin ... isimli kişi ile bir akrabalığı olmadığını sadece soyadlarının aynı olduğunu, ...'in ...'nin kayınbabası olduğunu, ikisinin de dava dilekçesinde ismi geçen kişileri tanımadığını, tapuda devir yapan kişiyi de sadece gelini adına devir alan ...'in gördüğünü ancak onu da tanımadığını, ...'nin tapuya güven ilkesi ile taşınmaz satın aldığını, müvekkilinin satın aldığı yerin Samsun ile ... ilçesi, ..., ..., 1159 ada , 1 parsel de kayıtlı 7977,47 m² olan gayrimenkul olduğunu dava konusu taşınmaz ile uyuşmadığını, müvekkilinin gayrimenkulü aldıktan sonra bu yerin üzerine özel okul inşaatına başladığını ve 2.500.000.000,00 TL masraf yaptığını, bina yarım olduğunu, Çarşamba 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/191 Esas sayılı dosyasından haberdar olmadıklarını buna dair savunma haklarını saklı tuttuklarını belirterek davanın reddini istemiştir.
3.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; ... ve ... ile müvekkili arasında akrabalık olmadığını sadece soy isim benzerliği olduğunu, taşınmazın düşük bedelle müvekkilin eşine satıldığı iddiasının gerçek olmadığını, davanın kötüniyetle açıldığı belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, taraflar arasında Çarşamba 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/191 E - 2024/177 K. sayılı dosyasının olduğu, 13.11.2024 tarihinde .... Noterliği'nin 30.05.2015 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taleple bağlılık ilkesi gereği ileriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine karar verildiği ve henüz kesinleşmediği Çarşamba 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin dosyasının açılmasından sonra iş bu dosyanın açıldığı, yukarıda dava ile ilgili olarak davacı tarafından yapılan tanımların davayı tam olarak karşılamadığı buna ilişkin HMK'nın 31. maddesi kapsamında davacı tarafından açıklamalar istendiği, açıklama yapılmış ise de yapılan açıklamalara rağmen davanın bir yere oturtulamadığı, davalılar tanığı ... beyanda bulunduğu, dinlenen tüm tanık beyanları ve belgelerle birlikte davalı tanığının bu beyanının örtüştüğü bu haliyle beyana itibar edildiği, sözleşmenin ... Tic. Ltd. Şti. ile davalılar arasında yapıldığı davacı ...'ın şirketin ortağı veya yetkilisi olsa da şahsi olarak dava açma hakkı ve yetkisi olmadığından onun hakkında aktif husumet nedeniyle davanın reddine, şirket hakkında açılan davanın ise sözleşmeye göre kendi edimini yerine getirmemiş olduğu sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine yönelik dava olduğu ve bu şekilde karar verildiği dikkate alındığında eğitim alanı olarak ayrılan yerin sözleşmedeki vaad ile ilgili olarak kendisine verilmesi şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle hukuki yarar dava şartı nedeniyle reddine, ...'in eğitim kurumu satımında aracılık olarak tanımlanabilecek işlemleri dışında davalı sıfatını gerektirecek bir durumu olmadığından onun hakkında açılan davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili temyiz dilekçesinde;
a....'e 152.000,00 TL bedelle satılan arsa daha sonra ... tarafından ...'e alındığı fiyat olan 152.000,00 TL'ye satıldığını, arsanın değeri 4.500.000,00 TL olduğunu, bu kadar düşük bedelle yapılan satış işleminin ve devamında hiçbir kâr konulmadan ve aile içinde yapılan satış işleminin muvazaalı olduğunu,
b.Taşınmaz vaadi sözleşmesinde sadece 29 ada, 66 parsel sayılı taşınmazdan bahsedildiğini, bu taşınmazın 8.000,00 m²'lik kısmı üzerine sözleşme yapıldığını, bu kısmın 66 parsel sayılı taşınmazın hangi kısmına tekabül ettiği belli olmadığını, ek raporda 1159 ada, 2 parsel ve 1159 ada, 3 parsele tekabül ettiği saptamasının neye dayanılarak yapıldığı hususu her iki raporda da netleştirilmediğini,
c.Davacıların Çarşamba 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/191 E. numaralı davayı 22.7.2020 tarihinde; 2021/306 E. numaralı davayı ise 23.11.2021 tarihinde açtıklarını, davacıların ilk davada davalının temerrüdüne dayalı olarak sözleşmenin ileri etkili feshini, özel okul arsası niteliğindeki parselin davalıya devri nedeniyle uğradıkları zararın tazminini, işin tamamlanmaması nedeniyle cezai şartın ödenmesini talep ettiklerini, davacıların ikinci davada inşaatın süresinde bitirilmemesi nedeniyle sözleşmenin 9. maddesinde öngörülen cezai şartın ödenmesini, davacılar tarafından ödenen emlak vergilerinin davalıdan tahsilini talep ettiklerini, davacıların açtığı 2020/191 E. numaralı dava işin teslim süresi dolmadan önce açıldığını, her ne kadar dava devam ederken bu süre dolmuş olsa da davanın borcun muaccel olmaması nedeniyle reddi gerekirken yerel mahkemenin kabul yönünde hüküm tesis etmesinin yerinde olmadığını,
d.İnşaatın tamamlanma oranının %44,341 olduğu dikkate alındığında fesih şartlarının gerçekleşmediğine hükmedilip sözleşmeden dönmenin sonuçlarının uygulanması gerekirken aksi yönde karar verilmesi hukuka aykırı olduğunu, borçlunun kusuruyla temerrüde düşmesi halinde alacaklı sözleşmenin feshi nedeniyle uğramış olduğu olumlu zararın giderilmesini talep edebileceğini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan satış işleminin iptalini istemine ilişkindir.
1.Davacı ... hakkında verilen kararın temyizen incelenmesinde; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiş ve kararın onanması gerekmiştir.
2.Davacı ... hakkında verilen kararın temyizen incelenmesinde; davacı şirket ile arsa sahipleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılması kararlaştırılan 73 adet villadan 26 adetinin arsa sahiplerine geri kalan villaların ve 8.000 metrekarelik özel eğitim alanının yükleniciye verileceği konusunda tarafların sözleşmenin genel şartlar bölümünde düzenledikleri madde doğrultusunda anlaştıkları tespit edilmiştir. Arsa sahiplerinin Çarşamba 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/191 Esas kaydı görülmekte olan 22.07.2020 tarihinde açılan dava dosyasında dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshini talep ettikleri ve dosyanın derdest olduğu henüz kesinleşmediği anlaşılmıştır. İş bu dava ise fesih davasından sonra 09.01.2022 tarihinde açılmıştır.
Arsa sahiplerin açtıkları sözleşmenin ileriye etkili fesih davası ile artık sözleşmenin geriye etkili feshi imkanı ortadan kalkmıştır ve dolayısıyla sözleşmenin ileriye etkili feshedileceği anlaşılmıştır. Sözleşmenin ileriye etkili feshi davası aynı zamanda tasfiye sonucunu da içereceğinden davalı ... üzerine kayıtlı olan dava konusu yerin yükleniciye bırakılacak olan yerlerden olup olmayacağı da tespit olunacağından bu dava sonucuna göre karar verilmesi gerekirken dava sonucu beklenmeden davacı şirket hakkında hukuki yarar yokluğundan davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,06.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.