"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/423 E., 2025/663 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Sakarya Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2022/430 E., 2023/285 K.
Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirketten henüz daha inşaat başlangıç aşamasında olan bir adet daire satın aldığını, buna ilişkin olarak da taraflar arasında 23.03.2017 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği kendi üzerine düşen edimlerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini ve davalı müteahhit şirket tarafından iskan ve tapu işlemlerinin çözülmesini beklediğini, nitekim ödemenin tamamlandığı tarihten 1 ay kadar sonra 2018 yılının Aralık ayında davacının burada yaşamaya başladığını, 04.06.2022 tarihinde davalı ... cep telefonuyla arayarak evi kendisinin satın aldığını ifade ettiğini, kat irtifakı kurulduktan sonra davacı müvekkile devredilmesi gereken tapu davalı ...'e devredildiğini, davalı şirketle danışıklı hareket ettiği için davalı ... adına kayıtlı tapunun iptali ile davacı adına tescilini, terditli olarak şimdilik 1.000,00 Türk Lirası'nın, dava konusu taşınmazın değerinin dava tarihi itibarıyla belirlenecek bedelin yasal faiziyle birlikte davalı ...'tan yasal faiziyle birlikte tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 11.05.2023 tarihli kararı ile davacının haricen satın aldığı taşınmazın tescilini kazanabilmesi için malik sıfatı ile oturma şartı yanında dava dışı tapunun tescil edildiği davalı ...'in de kötüniyetli ve muvazaalı olarak taşınmazı adına tescil ettirdiğini ispat etmesi gerekmekte olup davacı yanca bu hususun ispat edilemediği gerekçesiyle davanın tescil talebi yönünden reddine ancak terditli olarak açılan alacak davası bakımından ise taşınmazın rayiç değerinin dava tarihi olan 21.06.2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... şirketinden alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin 11.05.2023 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 08.02.2024 tarihli kararı ile istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılmasına, davalı ...'in emniyet müdürlüğünde verdiği 22.06.2022 tarihli ifadesinde taşınmazı satın alma tarihi olan 17.06.2022 tarihinden önce 04.06.2022 tarihinde dosyamız davacısı ile görüşmesi olduğunu ve davacının dava konusu taşınmazda hak iddiasında bulunduğunu iddia ettiğini beyan ettiği, buna göre, davalı kayıt malikinin gerek dava konusu inşaatta işçilik yapması ve gerekse emniyetteki ifadesine göre dava konusu taşınmazı tapuda devralmasından önce davacının dava konusu taşınmaza ilişkin temlik sözleşmesi bulunduğunu bildiği ya da bilebilecek durumda olduğunun kabulü gerekeceğinden kayıt malikinin TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanmasının söz konusu olamayacağı gerekçesiyle yeniden hüküm kurulması ile tapu iptal tescil isteminin kabulüne karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
Bölge Adliye Mahkemesinin 08.02.2024 tarihli kararının süresi içinde davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nce, dava konusu taşınmazın arsa sahibinin davaya dahil edilerek sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına direnilmesine ve arsa maliki tarafından açılan Sakarya 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/315 E, 2022/263 K. sayılı dosyasında arsa malikleri 25.2.2022 tarihli feragat dilekçeleri ile dava konusu taşınmazın da bulunduğu ... parseldeki haklarından feragat ettikleri ve bu parsele ilişkin dava feragat nedeniyle reddedilip kesinleştiği, artık bundan sonra arsa malikinin bu parsele ilişkin yükleniciye ve ondan temlik alanlara karşı hak iddia etmesi mümkün olmadığı, somut davanın, kabul ile sonuçlanması nedeniyle, arsa malikinin hakkının etkilenme ihtimalinden bahsedilemeyeceği, arsa malikinin davaya mecburi dava arkadaşı olarak katılması sonucu değiştirmeyeceğinden, daire kararında taraf teşkili yönünden usuli eksiklik bulunmadığı gerekçesiyle Yargıtay bozma ilamına direnilmesine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;
a....'in yalnızca karakol ifadesi esas alınarak iyi niyetli olmadığı hususunda karar verilmesinin yerinde olmadığını, müvekkilinin tapu kayıtlarına duyduğu güven ile hareket ettiği hususunun ve dava dışı ...'ın tapu kayıtlarında yer alan hak iddiasının dikkate alınmamıdığını,
b.Davacının ...'ın davasından ve tapuda bulunan tedbirinden haberdar olmasına rağmen davalı müvekkilin tapuyu devralmasına kadar geçen süreçte herhangi bir hak arama girişiminde bulunmamış olmasının dikkate alınmadığını,
c.Davalı müvekkili ..., tapuda gördüğü tedbir ve açılmış olan dava doğrultusunda hak sahibi olduğunu öğrendiği ...a gerekli ödemeleri yapmak suretiyle sağlanan anlaşma doğrultusunda tapu kayıtlarına güvenerek ve müteahhit tarafından aynı taşınmazın birden fazla kişiye satılmış olabileceğini öngöremeyerek taşınmazı satın aldığı o sebeple aksi yöndeki mahkeme gerekçesinin gerçeğe aykırı olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, yüklenici temlikine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
Dava; yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali tescil ve terditli olarak açılan tazminat talebine ilişkindir. Dairemizce temyiz incelemesi kapsamındaki değerlendirmede, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan temliken tescil davalarının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları olan yüklenici ve arsa sahibine karşı birlikte yöneltilmesi gerektiği, dava konusu taşınmazın arsa sahibinin davaya dahil edilerek sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediği gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesince verilen hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince; arsa maliki tarafından açılan Sakarya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/315 E, 2022/263 K. sayılı dosyasında arsa malikleri 25.2.2022 tarihli feragat dilekçeleri ile dava konusu taşınmazın da bulunduğu ... parseldeki haklarından feragat ettikleri ve bu parsele ilişkin davanın feragat nedeniyle reddedilip kesinleştiği, artık bundan sonra arsa malikinin bu parsele ilişkin yükleniciye ve ondan temlik alanlara karşı hak iddia etmesi mümkün olmadığı, arsa malikinin davaya mecburi dava arkadaşı olarak katılmasının değiştirmeyeceği gerekçesiyle arsa malikinin zorunlu dava arkadaşlığı kapsamında davaya dahil edilmesine gerek olmadığından verilen karara direnilmiştir. Söz konusu feragat dilekçesinin tüm arsa sahipleri tarafından ve taşınmazın bulunduğu parsele ilişkin tüm haklardan vazgeçildiğine dair olduğu sonucuna varıldığından bu kez dosyanın esası kapsamında temyiz incelemesine geçilmiştir.
Dava konusu E blok, 11 numaralı bağımsız bölüm önce 23.03.2017 tarihinde yüklenici şirket tarafından adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile davacıya temlik edilmiş daha sonra 17.06.2022 tarihinde ise davalı ...' e tapuda devredilmiştir. Davalı ...'in 22.06.2022 tarihli emniyette bilgi sahibi olarak alınan beyanında dava konusu bağımsız bölümün davacıya temlik edildiğini bildiğini ifade ettiği, yine dosyadaki beyan ve belgelerden bağımsız bölümün fiilen davacıya teslim edildiği, davacı tarafından kullanıldığı ve sonrasında davacının kiracısı tarafından kullanılmakta olduğu ve bunların bilgisine davalı ...'in haiz olduğu birlikte değerlendirildiğinde Sakarya Bölge Adliye Mahkemesince verilen direnme kararının yerinde olduğu anlaşılmıştır.
Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi direnme kararının tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olduğu anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 06.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.