"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2023/223 E., 2024/338 K.
Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalının yapsatçı olduğu 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazda bulunan 21 No'lu bağımsız bölümü bedelini ödeyerek satın aldığını, taşınmazın süresinde tamamlanıp teslim edilmediğini belirterek, dava konusu edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilini, ıslah dilekçesiyle tapu iptali ve tescil mümkün olmaması halinde tazminat talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; inşaatın tamamlanmasındaki gecikmenin müvekkili şirketten kaynaklanmadığını, müvekkilinin kusurunun bulunmadığını belirterek davanın istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 14.05.2015 tarihli kararı ile, taraflar arasında 06.05.2010 tarihinde haricen düzenlenen taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinin ifasının imkansız hale geldiği bu nedenle davacının tapu iptal ve tescil isteminin yasal koşullarının oluşmadığı anlaşıldığından tapu iptal ve tescil isteminin reddine, davacı ile davalı... Tic. A.Ş. arasında 06.05.2010 tarihinde haricen düzenlenen taşınmaz mal satış vadi sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, sözleşme kapsamında davacının davalıya ödediği 65.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren değişken yasal faiz oranı uygulanmak suretiyle hesaplanacak işlemiş faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin maddi tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. 1.Bozma Kararı
1. Mahkemenin kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi'nin 17.09.2018 tarih, 2016/701 Esas, 2018/5637 Karar sayılı kararı ile davalı... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş, Kanun Hükmünde Kararname ile kapatılan şirket olup, davanın 21.11.2012 tarihinde açıldığı, davalı şirket aleyhine açılan davanın 17.08.2016 tarihinden önce açılmış olması nedeniyle, mahkemece, 670 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Bazı Tedbirler Alınması Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin 5. maddesi ve 675 sayılı KHK’nın 16/1. maddesi doğrultusunda incelenip değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
B. Karar Düzeltme
1. Mahkemenin kararına karşı süresi içinde davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi'nin 16.05.2019 tarih, 2018/5429 Esas, 2019/4482 Karar sayılı kararı ile davalı... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş’nin Kanun Hükmünde Kararname ile kapatılan şirketlerden olmadığı, 6758 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabul Edilmesine Dair Kanun'un kayyımlık yetkisinin devri ve tasfiye başlıklı 19. maddesi ile temsil kayyımı olarak Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu’nun atandığının anlaşıldığı, bu durumda mahkemece Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu’na müzekkere yazılmak sureti ile şirketin hukuki statüsünün tespit edilmesi ve kayyım sıfatının herhangi bir şekilde sona erip ermediği hususunun sorulması, temsil kayyımı sıfatı devam ediyorsa davanın Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu’na da yöneltilmesi gerektiği gerekçesiyle davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabul edilerek, Dairenin 17.09.2018 tarih, 2016/7 01... /5637 Karar sayılı bozma ilamının kaldırılmasına, mahkeme hükmünün açıklanan nedenlerle değişik gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir.
C.Mahkemece 1.Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 16.07.2021 tarihli kararı ile sözleşmeye konu bağımsız bölümün davalı tarafından 24.07.2014 tarihinde ...'ya satıldığı, bilirkişi raporu ve tapu kaydı bilgilerine göre davalının sözleşme ile üstlendiği edimini yerine getirmesi imkansız hale geldiği, davacı ile akdedilen sözleşmenin tapu siciline şerh verilmediği ve taşınmazdaki tescile güvenerek ayni hak kazanan ...'nun kötüniyetli olduğu, satışın muvazaalı olduğu davacı tarafından ispat edilemediğinden tescile güvenerek ayni hak kazanan ...'nun bu kazanımı geçerli olduğundan koşulları oluşmayan tapu iptal tescil talebinin reddine, davacının diğer talepleri olan rayiç bedel eksik ifa talepleri bakımından değerlendirmede; tapulu taşınmazın satışı resmi bir biçimde yapılmadığından hukuken geçersiz olduğu, davacı davalıya sözleşme bedelini ödemiş ise de sözleşmeye konu bağımsız bölümün inşaatı tamamlanıp davacıya teslim edilmediği ve tapu devri de yapılmadığı, dolayısıyla sözleşmenin fiilen geçerli hale geldiğinden de söz edilemeyeceği, geçersiz sözleşmelerin geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmayacağı bu durumda tarafların verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebileceği, taraflar arasında haricen düzenlenen satış sözleşmesi kapsamında davacının davalı yüklenici-satıcıya 65.000,00 TL ödemede bulunduğu ve ıslah dilekçesinde taşınmazın rayiç değerinin tahsilini istediği ve her ne kadar Mahkemece verilen ilk kararda rayiç değer talebinin reddine 65.000,00 TL ödemenin iadesine karar verilmiş ise de; Yargıtay (Kapatılan) 14 Hukuk Dairesi'nin 16.05.2016 tarih, 2018/5429 Esas, 2019/4482 sayılı bozma ilamı esasa ilişkin olmayıp, usule ilişkin olduğundan mahkememizce yeniden inceleme yapıldığında; davacının dava dilekçesi ile gecikme tazminatı eksik ifa ve tapu iptal tescil talebinde bulunduğu, ıslah dilekçesi ile ise tapu iptal tescil talebinin yanında rayiç bedeli talep ettiği anlaşılmış olup, basit yargılama usulünde iddianın genişletilmesi yasağı dava dilekçesinin verilmesi ile başladığından ve dava dilekçesi verilmesinden sonra davacı taraf iddiasını genişletemeyeceğinden davacının rayiç bedel talebi kabul görmemiş olup, davacı her ne kadar ıslah dilekçesi ile talebini rayiç bedel olarak ıslah etmiş ise de bu ıslahın davanın tam ıslahı olarak değerlendirilmesi gerekip buna uygun dilekçede verilmediğinden bu talebi tam ıslah olarak da kabul görmemiş olup, eksik ifaya dayalı tazminat talebi de daire teslim edilmediğinden ve taraflar arasında akdedilen sözleşme geçersiz olduğundan kabul görmemiş olup, taraflar arasında akdedilen 06.05.2010 tarihli sözleşmenin 3. ncü maddesine göre davacının gecikme tazminatı talep edebileceği anlaşılmış ve bu talebi kabul görmüş olup, her ne kadar 30.10.2011 tarihinde teslim edilmesi gereken daire dava tarihi olan 12.04.2012 tarihinde teslim edilmediğinden gecikme 5 ay 12 gün ise de davacının bu kalem yönünden talebi 500,00 TL olduğundan ve bu talep ıslah edilmediğinden 500,00 TL gecikme tazminatının davalıdan alınmasına karar verilmiştir.
D.2.Bozma Kararı
1. Mahkemenin kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 22.03.2023 tarihli, 2022/893 Esas, 2023/1197 Karar sayılı bozma ilamı ile mahkemece bozma öncesi verilen kararda davacının tapu iptal ve tescil isteminin yasal koşullarının oluşmaması nedeniyle tapu iptal ve tescil isteminin reddine, davacı ile davalı... Tic. A.Ş. arasında 06.05.2010 tarihinde haricen düzenlenen taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, sözleşme kapsamında davacının davalıya ödediği 65.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren değişken yasal faiz oranı uygulanmak suretiyle hesaplanacak işlemiş faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin isteminin reddine, karar verilmiş, anılan bu karar sadece davacı vekilince temyiz edildiği ve kararın bozulduğu, bozmaya uyulduktan ve bozma gerekleri yerine getirildikten sonra mahkemece davanın kısmen kabulüne, davacının tapu iptal tescil talebinin şartları oluşmadığından reddine, 500,00 TL gecikme tazminatının davalı... İnş San. ve Tic A.Ş'den alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya dair istemlerinin reddine karar verildiği, oysa önceki karar davalı tarafından temyiz edilmemiş olduğundan o kararda hükmedilen miktar davacı yararına kazanılmış hak oluştuğu, mahkemenin davacı yararına kazanılmış hakkı ihlal ederek aleyhe hüküm verme yasağına aykırı olacak şekilde davacının tapu iptal tescil talebi yanında ikincil talebi davalıya ödediği bedel yönünden talebini reddetmesi yanlış olduğu gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
E.Mahkemece 2. Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarı tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taşınmazın satışı resmi bir biçimde yapılmadığından satış işlemi hukuken geçersiz olduğu, bağımsız bölümün inşaatı tamamlanıp davacıya teslim edilmediği, sözleşmenin fiilen geçerli hale gelmediği, satış sözleşmesi kapsamında davacı, davalıya 65.000,00 TL ödemede bulunduğu, yüklenici edimini yerine getirmeyerek taşınmaz mal satış sözleşmesinin ifasının imkânsız hale gelmesine kendi kusuruyla neden olduğu, davacı vekilinin 14.05.2015 tarihli oturumdaki imzalı beyanında davacının ödediği paranın güncelleştirilmiş değerini istemediğini belirttiği, taleple bağlılık ilkesi gereği davacının davalıdan isteyebileceği alacak tutarının 65.000,00 TL olduğu, davacının eksik ifa ve geç teslim iddiasına dayalı maddi tazminat isteminin yasal koşullarının oluşmadığı, davacının tapu iptal ve tescil isteminin yasal koşullarının oluşmadığı, tapu iptal ve tescil isteminin yasal koşullarının oluşmaması nedeniyle tapu iptal ve tescil isteminin reddine, davacı ile davalı ... A.Ş. arasında 06.05.2010 tarihinde haricen düzenlenen sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine, sözleşme kapsamında davacının davalıya ödediği 65.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren değişken yasal faiz oranı uygulanmak suretiyle hesaplanacak işlemiş faizi ile birlikte davalı ... A.Ş’nden alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin isteminin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde;
a.Ana taşınmaz tapu kaydındaki davalıdır şerhinin 2012 yılında konulduğu ve dava sonuna kadar kaldırılmadığını, davalının tapu siciline güven prensibinden yararlanamayacağını, davalı şirketin de kötüniyetli olduğunu, gerekçeli karara göre müvekkilin yaptığı mal satış vaadi sözleşmesinin haricen düzenlenmiş olması sebebiyle geçersiz olduğundan bahisle resmi şekilde düzenlenmesi zorunlu olduğunun ifade edildiği ancak ıslah dilekçesinde belirtildiği üzere huzurdaki davanın terditli dava olup seçimlilik zorunluluğu olmadığından bahsedip davamızın terditli taleplerimizden asli olarak tapu iptal tescil yönünden talebin kabul edilmesine kabul edilmez ise taşınmazın rayiç değeri üzerinden tazminata hükmedilmesinin talep edildiği, tapu iptal tescil taleplerinin yasal koşullarının oluştuğunu, davalı şirket tarafından sözleşmeye geçersizlik iddiasında bulunulmadığını,
b.Alıcı ...'nun daha önceden davalı şirketin müşterisi olmasına rağmen kendisine 2010 yılında satışı vadedilen daireyi değil de gerekli araştırmayı yapmadan tapu satışının yapıldığı 25.07.2014 günü şirketle yaptığı yeni bir adi yazılı sözleşme ile müvekkilin dairesini devir aldığını, dahili davalının daire aldığı şirketin iflas erteleme sürecinde olan batık bir şirket olduğu ve gerekli araştırmayı yapmış olması durumunda bu dairenin başka bir sahibinin olduğu tapusunu almak için dava açtığını rahatlıkla anlayabileceğini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yüklenici temlikine dayalı tapu iptal ve tescil aksi halde tazminat istemine ilişkindir.
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.Davacı, müflis yükleniciden temliken aldığı taşınmazın tescilini aksi halde tazminata hükmedilmesine dair talepte bulunmuştur. İlk Derece Mahkemesince "davacının tapu iptal ve tescil isteminin yasal koşullarının oluşmaması nedeniyle tapu iptal ve tescil isteminin reddine, Davacı ile davalı... İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında 06.05.2010 tarihinde haricen düzenlenen taşınmaz mal satış vadi sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, sözleşme kapsamında davacının davalıya ödediği 65.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren değişken yasal faiz oranı uygulanmak suretiyle hesaplanacak işlemiş faizi ile birlikte davalı... İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi’nden alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin isteminin reddine," şeklinde karar verilmiş ise de yüklenicinin karar tarihinden sonra 12.06.2025 tarihinde iflasına karar verilmiştir. O sebeple hükümde yer alan 65.000,00 TL'nin iflas masasına kayıt kabulüne şeklinde karar verilmesi gerekmektedir.
3.Davacı ile yüklenici arasındaki temlik sözleşmesi geçerli olmasına rağmen mahkemece geçersizliğinin tespiti yönündeki değerlendirme ve hüküm de yerinde olmamıştır. Ne var ki bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/2. ve 370/4 maddeleri uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinin ve hükmünün düzeltilerek onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
3. Davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile;
İlk Derece Mahkemesi kararındaki hüküm fıkrasının 2 numaralı bendi tümüyle çıkarılarak yerine " 2- Davacı ile davalı... İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında 06.05.2010 tarihinde haricen düzenlenen taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi kapsamında davacının davalıya ödediği 65.000,00 TL'nin dava tarihinden iflas tarihine kadar değişen oranlarda yasal faiz oranı uygulanmak suretiyle birlikte davalı müflis ... Yapı İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketini İflas Masasına kayıt kabulüne" cümlesi yazılmak suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,06.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.