"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/2955 E., 2024/3037 K.
DAVALILAR-KARŞI
İLK DERECE MAHKEMESİ : Samsun 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/247 E., 2024/377 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalılar-karşı davada davacılar vekilince duruşmalı, karşı davada davalılar vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.01.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davalılar-karşı davacılar vekili Avukat ... ile davacı-karşı davalılar vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Asıl davada davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında Samsun ...... Noterliği’nin 02.12.2010 tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede yapılacak olan bağımsız bölümlerin 1+1 olarak yapılacağının kararlaştırıldığını, ancak tarafların daha sonra 4+1 bağımsız bölüm yapılması hususunda anlaştıklarını, sözleşme gereğince müvekkillerine kalması gereken 11... no.lu bağımsız bölümlerin davalıların tasarrufunda olduğunu belirterek 3. kat 38 numaralı bağımsız bölümün davalı arsa sahibi .......... üzerinde olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, 11 numaralı bağımsız bölümün davalılar tarafından elden çıkarılması nedeniyle bu bağımsız bölüm değerinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı arsa sahipleri vekili karşı dava dilekçelerinde özetle; bağımsız bölümlerin yaklaşık sözleşmede belirlenen süreden 45 ay sonra teslim edilmesi nedeniyle kira tazminatı ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın ödenmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde özetle; proje değişikliğinden sonra müvekkillerine 20 bağımsız bölüm, davacı yükleniciye ise 24 bağımsız bölüm kalacak şekilde tarafların uzlaştığını, dava konusu inşaatta karşı tarafın sözleşme ve teknik şartnamelere aykırı imalatlar yaptığını ve imalatların süresinde yapılmamış olması nedeniyle 11... no.lu bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini belirterek asıl davanın reddini talep etmiştir.
Davalı yüklenici vekili karşı davada cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile eksik ve ayıplı işler nedeniyle oluşan zarar miktarının edimlerin karşılıklı ifası gereği davacı-karşı davalı tarafa depo ettirilerek 38 no.lu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, 11 nolu bağımsız bölümün ise davalılar-karşı davacılar tarafından elden çıkartılması nedeniyle bedelinin davalılar-karşı davacılardan tahsiline, dava tarihi itibariyle davalı arsa sahipleri eksik ve ayıplı imalât sebebiyle yükleniciye düşen bağımsız bölümleri yükleniciye teslim etmemekte ve davaya karşı çıkmakta haklı olduklarından yargılama gideri ve harcın davacı üzerinde bırakılmasına, davalı arsa sahipleri aleyhine vekalet ücreti takdir edilmemesine; taraflar arasındaki sözleşmenin eki niteliğindeki teknik şartların 11. maddesinde "... mimarlık şirketinin inşaattaki eksiklikler ile sözleşmeye aykırılıkları tutanakla tespit etmesi halinde eksiklikler ile aykırılıkların giderilmesi için noter ihtarı ile müteahhide 15 günlük süre verileceği, eksik ve ayıpların verilen sürede giderilmemesi halinde bunların bedellerinin 3 katı cezai şartın arsa sahiplerine ödeneceği" kararlaştırıldığı, taraflar arasında karalaştırılan düzenleme gereği ... mimarlık şirketince tutulan bir tutanak ve buna dayalı noter ihtarının dosyaya sunulmadığından sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart isteme koşulunun gerçekleşmediği gerekçesiyle karşı davada cezai talebinin reddine, 30.12.2010 tarihinde yapı ruhsatı alındığı, sözleşmede işin ruhsat tarihinden itibaren 30 aylık süre içerisinde tesliminin kararlaştırılması nedeniyle teslim süresinin 30.06.2013 tarihinde dolacağı, 07.04.2017 tarihinde yapı kullanma izin belgesi alınarak işin bitirildiği, 45... günlük gecikme bulunması nedeniyle arsa sahiplerinin bu sürede kendilerine düşen 20 bağımsız bölüm için gecikme tazminatı talep edebileceği gerekçesiyle gecikme tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki sözleşmede taşınmaz üzerine 126 adet bağımsız bölüm yapılmasının kararlaştırıldığı, davalı arsa sahiplerinin yükleniciye verdiği vekaletnameler ile 10.08.2015 tarihli tadilat yapı ruhsatı ile daire sayısını 4+1 olacak şekilde 44 bağımsız bölüme indirildiği ve bu bağımsız bölümlerin 20 adedinin arsa sahiplerine, 24 adedinin ise yükleniciye verilmesine yönünde paylaşım krokisinin hazırlandığı, 10.08.2015 tarihli tadilat ruhsatı ile yeni bağımsız bölümler yapıldığından alınan bilirkişi raporlarında da inşaat tekniği açısından yapılan değişiklik nedeniyle bağımsız bölümlerin 2 yıllık bir sürede tesliminin uzamasının makul olduğu belirtildiğinden ve davacı arsa sahiplerine 2010 tarihli paylaşım oranına göre iki adet bağımsız bölüm de fazla verildiği bilirkişi raporlarından anlaşıldığından gecikme tazminatı isteminin reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl davanın kabulüne, ..... ili, ... ilçesi, .... Mahallesi 16 42... parsel sayılı taşınmazın 3. kat 38 nolu bağımsız bölümünün davalı ... .. adına olan tapu kaydının iptaline, eşit hisse ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, .... ili, .... ilçesi, ... Mahallesi 16 42... parsel sayılı taşınmazın zemin kat 11 no.lu bağımsız bölümünün değeri olan toplam 700.000,00 TL’nin 11.09.2020 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen davalılardan alınarak davacılara verilmesine, depo edilen 2.784.427,30 TL'nin nemaları ile birlikte karar kesinleştiğinde davalı-karşı davacı arsa sahiplerine ödenmesine, karşı davanın reddine, fazladan depo edilen 686.079,32 TL’nin ve bu miktara tekabül eden nemalarının davacı-karşı davalıya iadesine karar verilmiştir.
V.TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Karşı davada davalı yüklenici vekili temyiz dilekçesinde;
a. Karşı davada nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.
2. Davalı arsa sahipleri vekili temyiz dilekçesinde;
a.... Mimarlık Şirketinin ticari saiklerle tutanak düzenlememesinin müvekkili aleyhine yorumlanmasının hakkaniyete aykırı olduğunu,
b. Yapı ruhsatının 31.12.2010 tarihinde, yapı kullanma izin belgesinin 07.04.2017 tarihinde alındığını, 30 aylık teslim süresinin geçtiğini, müvekkillerinin inşaat süresinin tadilat projesi/tadilat ruhsat tarihinde başlayacağına dair bir kabullerinin olmadığını, 2 fazla dairenin verilme sebebinin proje değişikliği sebebiyle inşaat maliyetinin azalmasından ve müvekkillerin 50/120 pay sahibi olduğu ve dairelerden daha değerli olan dükkanların yapılmamasından kaynaklandığını, eksik ve ayıplı iş bedellerinin düşük hesaplandığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, asıl ve karşı davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.
Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup ve özellikle bölge adliye mahkemesinin gerekçesi yanında sözleşmede kararlaştırılan ceza, seçimlik ceza olup, sözleşmede aksi düzenlenmediğinden arsa sahipleri asıl davada depo edilen eksik ve ayıplı iş giderim bedelinin talep edilmemesi hususunda bir beyanları olmayıp, talep haklarını eksik ve ayıplı iş giderim bedeli yönünde kullandıklarından seçimlik ceza haklarını kaybettikleri, ayrıca arsa sahiplerinin tadilat ruhsatı ve projesi alınması yönünde yükleniciye yeni vekaletname verdikleri, sözleşmeye göre daha fazla bağımsız bölümün arsa sahiplerine verildiği anlaşılmakla, taraf vekillerince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı HMK’nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,
Dairemizdeki duruşmada taraflar vekille temsil olunduğundan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin taraflardan karşılıklı alınarak birbirlerine verilmesine,
Aşağıda yazılı onama harçlarının temyiz eden taraflardan alınmasına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
06.01.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.