"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/3978 E., 2024/2112 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 5. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2017/570 E., 2020/995 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
1.Davacı vekili asıl dava dilekçesinde; davalılardan yüklenici .... San. ve Tic. Ltd. Şti. ile diğer davalı arsa malikleri arasında .... Noterliği’nce 21.05.2014 tarihinde düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, 11.03.2015 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile müvekkilinin yükleniciye bırakılan 9 no'lu bağımsız bölümü 600.000,00 TL bedelle satın aldığını, müvekkilinin sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen dairenin tapusunun devredilmediğini ileri sürerek dava konusu 9 no'lu bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde bedelinin davalılardan tahsilini talep etmiştir.
2. Davacı vekili birleşen dava dilekçesinde; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yüklenici .... San. ve Tic. Ltd. Şti'ye vekaleten davalı ... ile yapıldığını ileri sürerek dava konusu 9 no'lu bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde bedelinin davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı bir kısım arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde; yüklenicinin arsa maliklerine yönelik sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, sözleşme nedeni ile yüklenicinin arsa maliklerinden herhangi bir hak ve alacağının olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici ... San. ve Tic. Ltd. Şti. ile diğer davalılar olan arsa sahipleri arasında ... Noterliği'nin 21.05.2014 tarih, ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığı, davalı arsa sahipleri tarafından talep edilen 22.06.2017 tarihli delil tespitinde inşaat tamamlanma oranı %42,50 oranında kaldığından davalı yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmediğinin tespit edildiği, İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 28.11.2017 tarih, 2017/357 Esas, 2017/361 Karar sayılı kararı ile sözleşmenin feshine karar verildiği, davalı arsa sahiplerinin sözleşmenin feshinde haklı olduğu gerekçeleriyle tapu iptal tescil talebinin reddi ile ödenen 600.000,00 TL'nin davalı ... San. ve Tic. Ltd. Şti. tahsiline, birleşen davada davalının sorumluluğu bulunmadığı gerekçesi ile birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Asıl ve birleşen davada davacı vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan 600.000,00 TL'yi davalı yükleniciye ödediğini, yüklenicinin inşaatı %42.5 tamamlama oranına ulaştırdığını, tamamlama oranına göre müvekkilinin ödediği bedelin 1.148.352,98 TL olduğunun bilirkişi raporu ile sabit olduğunu, yüklenicinin bu tutar kadar davalı arsa sahiplerine maddi kazandırmasının bulunduğunu ve bunu isterse sebepsiz zenginleşme ilkelerine göre talep edebileceğini, müvekkilinin taşınmaz bedelini ödememesi durumunda inşaatın o seviyelere gelemeyeceğini, müvekkilinin fakirleşmesinin arsa sahiplerinin zenginleşmesi sonucunu doğurduğunu, davalı arsa sahiplerinin de sorumlu olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yüklenici temlikine dayalı tapu iptal tescil, terditli olarak tazminat istemine ilişkindir.
1.Davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür(TBK.m.112). Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumludur. Borçlunun sorumluluğunun kapsamı, işin özel niteliğine göre belirlenir. Alacaklının zararlarının giderilmesinde haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanır.(TBK.m.114).
Borçlunun temerrüdünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 125/2.fıkrasında ise “Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden ... zararın giderilmesini isteyebileceği veya sözleşmeden dönebileceği” hüküm altına alınmıştır.Türk Borçlar Kanunu’nun 125/2.fıkrasında ifade edilen “alacaklının borcun ifa edilmemesinden ... zararın giderilmesini isteyebilmesi”aslında alacaklının müspet zarar istemini ifade etmektedir.
Müspet zarardan maksat, satış veya temlik sözleşmenin gereği tam olarak yerine getirilmiş olsaydı, alıcının malvarlığının ulaşacağı değer ile hali hazırdaki değer arasındaki farkı müspet zarar olarak adlandırmak mümkündür.
Kural olarak, “her dava açıldığı tarihteki duruma göre karara bağlanır” Ancak terditli davada belirtilen kuraldan ayrılmak gerekir. Çünkü terditli davada; mahkeme, davacının asli talebinin esastan reddine karar vermedikçe, fer’î talebini inceleyemez ve hükme bağlayamaz (HMK.m.111/2).
Terditli davada davacının asli talebi tapu iptali ve tescildir. Fer’i talebi ise tapunun verilmemesi nedeniyle ... zararının giderilmesidir. Mahkeme davacının asli talebi olan “tapu isteminin” mümkün olmayacağını nihai kararla tespit etmektedir. Asli talebin reddinden sonra aynı zamanda fer’i talep olan,“zararın giderilmesiyle” ilgili değerlendirmeyi de aynı nihai kararda yaparak şartları varsa tazminata hükmetmelidir.
Davacının asli talebi olan “tapu iptali-tescil” talebi, nihai karar anına kadar kabul edilip edilmeyeceği belli olmadığından, fer’i talep olan “zararın giderilmesinin” talep hakkı da asli talebin reddedildiği an, yani nihai kararın verildiği tarihte doğmaktadır. Mahkemenin tapu isteminin reddine karar verdiği an, davacının zararının doğduğu andır. Bir başka değişle davacının mülkiyet hakkından mahrum kaldığının tespit edildiği andaki taşınmazın faizsiz rayiç değeri davacı/alıcının oluşan zararıdır.
Davacının malik olmaktan mahrum kaldığı taşınmaz nedeniyle gerçek zararının tespitinde; taşınmazın, nihai karar tarihindeki değerinin esas alınması, yukarıda izah edildiği gibi hukuki olduğu gibi enflasyonist dönemlerde alıcının gerçek zararına hükmedebilmek için hakkaniyete de uygundur. Öte yandan, alıcının karar tarihine kadar olan dönem için munzam zarar davası açmasını önleyeceği için usul ekonomisine de uygundur.
Dava konusu taşınmazın tüm bedeli ödenmiş olmasına rağmen tapu intikali yapılmamışsa yukarıda izah edildiği gibi dava konusu taşınmazın nihai karar tarihindeki (veya en yakın tarihteki) rayiç değerine hükmedilecektir. Taşınmazın kararlaştırılan bedelinin bir kısmı ödenmiş geri kalanın tapu devrinde ödeneceği kararlaştırılmışsa; taşınmazın nihai karar tarihindeki rayiç değeri tespit edilerek ve yüz birim kabul edilmek suretiyle ödenen miktarla oran/orantı kurularak bulunacak meblağ alıcının zararı kabul edilerek hüküm altına alınmalıdır.
Somut olayda davacı, davalı arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 9 nolu bağımsız bölümü, yüklenici-davalı şirketten temliken devir almış ve devir bedelinin tamamı olan 600.000 TL’yi tamamen ödemiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan ve sözleşme gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün yüklenici tarafından adi sözleşme ile temliken davacıya devredilmesi mümkündür ve bu sözleşme geçerlidir. Bu sözleşme nedeniyle taşınmaz tapusunun devrinin istenebilmesi için yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin tüm edimlerini süresi içinde yerine getirmesi gerekir. Ancak yüklenici inşaatın % 42,50 seviyesinde yapabilmiş ve sözleşme mahkeme kararıyla geriye etkili feshedilmiştir. Geriye etkili fesih nedeniyle yüklenici tapuyu hak etmediği için davacının tapu isteminin reddedilmesi isabetli olmuş ise de, davacının terditli talebi olan tazminat istemin için sadece ödediği 600.000 TL’ye hükmedilmesi isabetli olmamıştır.
Mahkemece yapılacak iş; yukarıda izah edildiği gibi dava konusu taşınmazın iş bu bozma kararından sonra verilecek nihai karar tarihinde (veya karar tarihine en yakın tarihteki) rayiç bedeli yeniden tespit edilerek faizsiz olarak yüklenici-temlik eden davalı şirketten tahsiline hükmetmekten ibarettir.
Açıklanan nedenlerle eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; davacının diğer temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 2. bent gereğince ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,14.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.