"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/1369 E., 2025/1798 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : (Kapatılan)Ankara 14. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2017/30 E., 2022/34 K.
Mahkeme kararı davacılar vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.01.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı ... vekili Avukat ..., davacı asil ... ile davalı ... vekili Avukat ... geldiler. Sözlü açıklamaları dinlenilditen sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili; davalı ... İnş.Taah. Ltd. Şti'yi temsilen ... ile davalı ... arasında 28 69... parsel üzerinde noterde düzenlenen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşme gereği davalı müteahhide ait olacak dava konusu dairenin 950.000.000.000 (eski) TL bedel karşılığında 18.05.1993 tarihinde davalı müteahhitten alımı yönünde sözleşme yapıldığını, müvekkillerinin bütün edimlerini yerine getirdiği halde bağımsız bölümün tapusunun verilmediğini, bu yönde Ankara 29. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1996/181 Esas sayılı dosyası ile tapu iptal tescil davası açtıklarını, bu davanın reddedilip kesinleştiğini, bağımsız bölümün müvekkilleri adına tescilinin aynen ifasının imkansız hale gelmesiyle bu bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle asgari rayiç değeri kadar zarara uğradığını beyanla fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 20.000.000.000 (eski) TL maddi, 2.000.000.000 (eski) TL manevi tazminatın Merkez Bankasının kısa vadeli kredilere uyguladığı reeskont faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... vekili; açılan davanın haksız olduğunu ve müvekkili yönünden davanın reddini istemiştir.
Diğer davalılar, davaya cevap vermemişlerdir.
III. MAHKEME KARARI
Ankara 22. Asliye Hukuk Mahkemesinin 08.09.2004 tarihli karar ile davanın kısmen kabulü kısmen reddine karar verilmiş, karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1.Yargıtay 13. (kapatılan) Hukuk Dairesinin 08.11.2006 tarihli ilamı ile, Tüketici Mahkemesi görevli olduğundan bahisle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
2. Ankara 22. Asliye Hukuk Mahkemesinin 25.12.2008 tarihli karar ile, görevsizlik kararı verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, davacılar tarafından açılan dava ile davalı şirketten satın almış olduğu dairenin adına tescilinin imkansızlaşması nedeniyle oluşan zararının tazmininin talep edildiği, davacının dosyaya ibraz edilen bilirkişi raporu ile oluşan zararının dava tarihi itibarı ile 38.842.105.263 TL eski (38.842,10 TL yeni) olarak belirlendiği, davadaki alacak talebinin 20.000.000.000 TL eski (20.000 TL yeni) olduğu, alacağa dayanak sözleşmenin davalı şirket ile icra edildiği, davalı şirketin edimini yerine getirmemesi nedeniyle, taleple bağlılık kuralı da dikkate alınarak davalı şirkete karşı açılan davanın kabulüne karar verildiği davacılar ile davalı şirket arasındaki ilişki sözleşme ilişkisinden kaynaklandığı gerekçesiyle, davacıların davasının ... ve davalı ... yönünden husumet yokluğu nedeniyle reddine, davacıların alacak davasının ... Taah. Ltd. Şti yönünden kabulü ile; 20.000 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten tahsili ile davacılara ödenmesine, manevi tazminat taleplerinin reddine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı ... mirasçıları ile davacı ... vekili, esasa girilmeden karar verildiğini, görevsiz mahkemede alınan bilirkişi raporunun hükme esas alındığını, sonradan ortaya çıkarılan ek protokolün incelenmediğini, davalıların tamamının sorumlu olduğunu, taşınmaza gerekmediği halde fazladan ödeme yapıldığını, dairenin içine faydalı ek masraflar yapıldığını, tapu kaydının celpedilmediği, satılıp satılmadığının belli olmadığını, satılmadıysa haksız kira elde edilip edilmediğinin araştırılmadığını, cezai şart hakkında inceleme yapılmadığını, güncel rayice ilişkin yeni bilirkişi raporu alınması gerektiğini, 1999 yılının rayicine hükmedilemeyeceğini, ticari faize hükmedilmesi gerektiğini, faizin başlangıcının teslim (temerrüt) tarihi olduğunu, işbu davanın kısmi dava olduğunu, bilirkişi raporuna itirazların karşılanmadığını, ek rapor alınmadığını, dolayısıyla ıslah yapılamadığını, ek ödemelerin dikkate alınmadığını, manevi zarara uğradıklarını, tüm davalıların sorumlu olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
B.Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, harici sözleşme ile satın alınan bağımsız bölümün aynen ifasının imkansızlaşması nedeniyle doğan maddi ve manevi zararın tazmini talebine ilişkindir.
1.Temyizen incelenen kararda, Mahkemece manevi zararın oluşmadığı gerekçesiyle manevi tazminatın reddedilmesi, ayrıca davalı arsa sahibi (murisin mirasçısı) .... ile davalı ...'ın (şirket yetkilisi) davacılar ile aralarında sözleşme ilişkisi bulunmadığından, husumetten reddedilmesi doğru görülmekle; davacıların bu yönlere ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine karar verilmiştir.
2.Dosyanın incelenmesinde, davalı arsa sahibi ... (ölü) ile davalı yüklenici şirket arasında 27.10.1992 tarihinde noterde "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapıldığı, dava konusu taşınmazın davalı müteahhite düştüğü, daha sonra davacılar ile davalı şirket arasında 18.05.1993 tarihinde harici satış sözleşmesi imzalandığı, sözleşmede en üst katın altı ön cephe dairenin 950.000.000.000 (eski) TL bedelle satımının kararlaştırıldığı, 50.000.000.000 (eski) TL kapora alındığı, ödeme planı düzenlendiği, dairenin tapusunun 2. katın betonu atıldığında verileceği hususlarının kararlaştırıldığı görülmüştür.
Davacılar dava dilekçesinde zararlarının nelerden ibaret olduğunu açıklayarak, dosyaya sunulan dekont ve ödeme belgeleri ile dava konusu taşınmazın kararlaştırılan bedelinin ödendiğini, ayrıca davalı yüklenicinin maddi olarak sıkıntıya düşmesi nedeniyle aralarında ek Protokoller yapıldığını, bu Protokoller gereği ek ödemeler yapıldığını, sonunda taşınmazın %95'inin tamamlandığını, davalı yüklenicinin yapması gereken mutfak dolabı, parke vb. işlerin yapılmamasından dolayı faydalı ve zorunlu giderlere ilişkin ödeme belgeleri sunarak masrafları da, ek ödemeleri de, dairenin rayiç bedeli ile birlikte talep ettiklerini beyan etmişlerdir.
Mahkemece, 13.06.2004 tarihli görevsiz Mahkemede alınan bilirkişi raporu hükme esas alınarak 30.12.1999 tarihi itibarıyla dava konusu 7 nolu dairenin rayiç değeri 45.000.000.000 (eski) TL tespit edilerek, 820.000.000.000 (eski) TL ödeme yapıldığından bahisle daire satış fiyatı 950.000.000.000 (eski) TL'ye oranlayarak 38.842.105.263 (eski) TL bulunmakla, taleple bağlı kalınarak 20.000.000.000 (eski) TL'nin davalı şirketten tahsiline karar vermiştir.
Davacıların 21.11.1996 tarihinde Ankara 29. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1996/181 Esas sayılı dosyası ile dava konusu taşınmaza ilişkin tapu iptal tescil davası açtıkları, davanın reddedildiği, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2000/21 86... /3612 Karar sayılı onama ilamı ile 23.05.2000 tarihinde kararın kesinleştiği, 18.02.2000 tarihinde işbu davanın açıldığı anlaşılmıştır.
Davalı müteahhit şirketin Ticaret Sicilinden 28.01.2014 tarihinde re'sen terkin edildiği, şirketin tekrar ihya edilerek Ticaret siciline Mahkeme kararı ile tescil edildiği, kararın 12.11.2019 tarihinde kesinleştiği görülmüştür.
Taşınmazların satışının kanun gereği resmi şekle tabi olduğu bu şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin geçersiz sayılacağı tartışmasızdır. Geçersiz sözleşme gereğince, taraflar aldıklarını iade etmek yükümlülüğündedir. Bunun istinası olarak ise, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca müteahhidin kendi payına düşen dairenin adi yazılı şekilde satışının yapılması alacağın temliki hükmünde olup geçerlidir. Somut olayda da taraflar arasındaki sözleşme yazılı yapılmış olmakla geçerlidir. Geçerli sözleşmelerde aynen ifa yerine geçen müspet zarar talebinde bulunabilir. Davacılar da eldeki davada tapu iptal tescil davası da reddedildiğinden, aynen ifa yerine geçen müspet zarar kapsamında dairenin rayiç değerini istemişlerdir.
Somut olayda hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacılar tarafından sunulan ödeme belgelerinin niteliği, miktarı, adedi açıklanmadan 820.000.000.000 (eski) TL ödeme yapıldığı belirtilmiş bilirkişi raporunun denetlenebilir olmadığı anlaşılmış, ayrıca bu kapsamda davacıların bilirkişi raporuna yaptıkları itirazlar karşılanmadan ve ek rapor alınmadan Mahkemece karar verildiği görülmüştür. Ayrıca söz konusu raporda 28.12.1996, 19.12.1996 tarihli Ek Protokoller ile davacı tarafından davalı yüklenici ile sonradan yapıldığı iddia edilen Protokollerin değerlendirilmediği, bu Protokollere ilişkin ek ödemelerde bulunup bulunmadığı, faydalı ve zorunlu masrafların da değerlendirilmediği anlaşılmıştır.
Özellikle davacılar tarafından yapıldığı iddia edilen faydalı ve zorunlu masrafların, sözleşme gereği kimin tarafından yapılması gerektiğinin tespiti önemlidir.
15.06.1993 tarihli Yapı Teknik Şartnamesinde, dava konusu taşınmaz için yapılacak işler belirtilmiş, davacılar ile davalı yüklenici arasında imzalanmak suretiyle, belgenin sonunda el yazısı ile not olarak "Dairenin teslim tarihi ruhsat tarihi itibarıyla 18 aydır. Bu tarihte teslim edilmediği takdirde daire sahibine her ay 5.000.000 (y. beş milyon TL) kira bedeli ödenecektir. Daire Aralık 199... tarihinde teslim edilecektir. Taraflar bu sözleşmeye riayet edeceklerdir. Eylül 1993 tarihinden itibaren her ayın 15... .000.000 (y. on milyon) TL daire sahibi ödeyecektir. Kalan borç daire bitiminde ödenecektir. Tapu verildiğinde 250.000.000 TL (iki yüz elli milyon)'lik senet geçersiz sayılacaktır." şeklinde belirtilmiştir.
Dava konusu taşınmazın rayiç değeri hesaplanırken, ifanın imkansız hale geldiği tarih olan tapu iptal tescil davasının reddedilip kesinleştiği 23.05.2000 tarihi itibarıyla hesaplama yapılması gerekmektdir.
Ayrıca her ne kadar cezai şart olarak kira bedelinin ödenmesi de talep edilmişse de, aynen ifa imkansız hale geldiğinden sözleşmeden dönülerek dairenin rayiç bedeli talep edilmiş olduğundan, artık sözleşme gereği cezai şart talep edilemeyecektir.
Hal böyle olunca, yukarıdaki açıklamalar ışığında, davacıların sunduğu ödeme belgelerinin, ek Protokollerin, ek Protokoller gereği yapıldığı iddia edilen ek ödemelerin, taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu masrafların, bunların kim tarafından yapılması gerektiği ile ödeme belgelerinin, Mahkemece değerlendirilerek gerekirse konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak davacıların hükme esas alınan bilirkişi raporuna yaptığı itirazlarda karşılanmak suretiyle, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiş bozulmasına karar verilmiştir.
3. Kabule göre de, davalı ticari şirket tacir olduğundan, avans faizine hükmedilmesi gerekirken yasal faize hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
4. Bozma nedenine göre, davacıların sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davacıların husumet ve manevi tazminata yönelik temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428. maddesi uyarınca davacılar yararına BOZULMASINA,
3.Bozma sebebine göre, davacıların sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine,
40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalı şirketten alınarak davacılara verilmesine,
40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacılardan alınıp davalı ...'ya verilmesine,
1086 sayılı Kanun’un 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 13.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.