"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
SAYISI : 2024/189 E., 2025/652 K.
Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davacı şirket ile davalı şirket arasında 30.07.20 07... .12.2007 tarihli kira sözleşmeleri düzenlendiğini, bu sözleşmeler ile müvekkilinin AVM içerisinde kafe, buz pisti, oyun parkından oluşan eğlence kompleksini işletmeye başladığını, müvekkilinin işletmekte olduğu eğlence mekanındaki oyun parkının yerinin davalı tarafın isteği doğrultusunda izni alınmaksızın ve kira sözleşmesine aykırı şekilde birkaç kez değiştirildiğini, en çok kazanç sağlayan oyun parkının yerinin sık sık değiştirilmesi sebebiyle gelirinde büyük miktarda azalma meydana geldiğinden kira borçlarını ödeyemez hale geldiğini, davalı şirket yetkililerinin müvekkilinin kira borcunu ödeyememesi sebebiyle usulüne uygun şekilde temerrüt sebebiyle tahliye prosedürünü işletmek yerine işyerini fiilen kapattıklarını, davalının müvekkilinin işlettiği eğlence mekanının oyun parkının yerini sürekli değiştirerek elde edeceği kazançtan mahrum kalmasına ayrıca işyerini hukuka aykırı şekilde fiilen kapatarak zarara neden olduğunu ileri sürerek; şimdilik 10.000,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep etmiş, 03.03.2020 tarihli ıslah dilekçesiyle talebini 350.564,51 TL’ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacının ilk olarak AVM içindeki en alt katta küçük bir alanı ve en üst kattaki buz pisti alanını 30.09.2007 tarihinde kiraladığını, daha sonra yeni bir teklifle gelerek buz pistinin karşısında ve o zamanlar boş olan iki katlı alanı istediklerini, 14.12.2007 tarihli kira akdi ile aşağıdaki alanı boşaltarak yukarı kata taşındığını, bu alana taşındıktan sonraki dönem daha ilk aylardan itibaren kira, doğal gaz, ortak alan gideri, elektrik ve su parasını ödememeye başladığını, müvekkilinin sözleşmeye dayalı olarak davacıyı zarara sokacak kusuru ve eylemi olmadığını, kira sözleşmesindeki yükümlülüklerin eksiksiz yerine getirildiğini, davacının kendi isteği ile yeni yerine taşındığını ancak sözleşmeyi sürdürme yükümlülüklerini yerine getirmediğini, davacı hakkında icra takipleri başlattıklarını, müvekkilinin artık hiçbir surette ödeme yapmayan, aydan aya borcu artan ve hacizler sebebiyle AVM’de sıkıntılar yaşanmasına neden olan davacının kira sözleşmesini feshettiğini, davacının zarara uğramasının kendisinden kaynaklandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 02.04.2013 tarihli kararıyla; davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1.Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin, 10.12.2014 tarihli ilamıyla; davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, taraflar arasında 14.12.2007 tarihli on yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmadığı, davacı kiracının davalı kiraya verenin tahliyeye ilişkin hukuki prosedüre aykırı olarak kiralanana el koymak suretiyle kira ilişkisini sona erdirdiğini ileri sürdüğü, kiraya verenin tek yanlı olarak akdi feshetmesi ve kiralanana el koymasının sözleşmenin ihlali niteliğinde olduğu, öncelikle davalı kiraya verenin sözleşme süresi sona ermeden önce ve usulsüz bir şekilde kiralananana el koyup koymadığı üzerinde durulduktan sonra davacının zorla tahliye edildiğinin anlaşılması durumunda davacı kiracının kâr kaybı tazminatı talep hakkı hususunda karar verilmesi gerektiğinden, bahisle karar bozulmuştur.
2. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 15.09.2020 tarihli kararla; davanın kabulüne, 350.564,51 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3.Dairece verilen 21.09.2021 tarihli ilamla; dava açıldıktan sonra terkin edildiği anlaşılan davacı şirketin ihya edilmesi amacıyla, taraflara uygun süre verilerek şirketin ihyası için dava açması sağlanıp, ihya gerçekleştikten sonra yargılamaya devam edilerek bir karar verilmesi gerekirken, davacı şirket ortakları davaya dahil edilerek karar verilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğu gerekçesiyle, Mahkeme kararı bozulmuştur.
4.Bozmaya uyan Mahkemece verilen 15.11.2022 tarihli kararla; tanık beyanları da dikkate alındığında, davacı şirketin faaliyet gösterdiği yerin sürekli değiştirildiği, yer değiştirmeler sebebiyle davacı şirketin ciro kaybına uğradığı ve mali durumunun daha da kötüye gittiği, tanıklardan ...'ın bu yer değiştirmelerin davalı şirketin zorlamasıyla olduğunu açıkça beyan ettiği gerekçesiyle; alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulü ile davacının yer değiştirmesiyle uğradığı hasılat zararı olan 350.564,51 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
5.Dairece verilen 12.12.2023 tarihli ilamla; taraflar arasında 30.07.2007 düzenleme ve 30.09.2007 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, daha sonra imzalanan 14.12.2007 düzenleme ve 15.02.2008 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli ikinci kira sözleşmesinde, 30.07.2007 tarihinde imzalanan sözleşmenin geçersiz olduğunun hüküm altına alındığı; dava dilekçesinde yer değişikliği ve işyerinin fiilen kapatılması nedenlerine dayalı olarak zararın tazmini talep edilmekle, davanın reddine ilişkin verilen ilk karara ilişkin temyiz incelemesi neticesinde; davacının kiralanana fiilen el konulduğu iddiasına ilişkin tazminat talebinin reddine yönelik bozma kararı verildiği, davacının sair temyiz itirazlarının reddine karar verilerek yer değişikliği nedeniyle uğradığı zarara yönelik tazminat talebinin reddine ilişkin kararın bozma kapsamı dışında bırakılmakla kesinleştiği ve bu yönden davalı taraf yararına usuli kazanılmış hak oluştuğu; Mahkemece, bozma gereklerinin tam olarak yerine getirilmediği, bozma kapsamı dışında kalarak kesinleşen yer değişikliği nedeniyle tazminat talebi hakkında hüküm kurulduğu, bozma ilamında belirtildiği üzere, davalı kiraya verenin kiralananana el koyup koymadığı ve bu şekilde davacı kiracının davalı tarafından zorla tahliye edilip edilmediği hususunda bir değerlendirme yapılmadığı, davacının bu talebi hakkında bir karar verilmediği, hal böyle olunca Mahkemece; bozma ilamına uygun araştırma ve inceleme yapılarak, davacı kiracının davalı tarafından zorla tahliye edilip edilmediği üzerine durularak davalı kiraya veren tarafından kiralanana fiilen el konulmak suretiyle kira sözleşmesinin süresinden önce haksız olarak feshedildiği sonucuna varılması halinde, bozma ilamında belirtilen ilkeler çerçevesinde, davacının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği aynı nitelikli başka bir taşınmazı yeniden kiralayabileceği sürenin belirlenmesi, davalı kiraya verenin de bu süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulması gerektiği gözetilerek, sonucuna göre usuli kazanılmış hakları da ihlal etmemek kaydıyla bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.
6.Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının aynı mahiyetteki yeri yeniden kiralayabileceği makul sürenin bilirkişilerce 6 ay olarak tespit edildiği, 29.11.2016 havale tarihli bilirkişi raporu ile 6 aylık kazanç kaybının 21.150,00 TL olarak belirlendiği, Kayseri 4. Sulh Ceza Mahkemesinin 2009/913 E. 2011/511 K. sayılı dosyasında; davalı şirket genel müdürünün, davacı şirket yetkililerini ''Ben adamlarımı getirip kasanın başına koyacağım ve kasa bundan sonra bana çalışacak,sizlerin anladığı dil bu. ''şeklinde tehdit ettiğinin sabit olduğu, dinlenen tanıkların beyanları ve 25.06.2009 tarihli, kiralanan yerdeki malların bulunduğu yerden kaldırılması, aksi halde kiralanabilir alanın tahliye edileceğini içerir noter ihtarı gözetildiğinde davacı şirketin davalı şirketi kira borcunu ödeyememesi nedeniyle tahliye ettiği kanaatine varıldığı, hesaplanan tazminattan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 52. maddesi uyarınca taktiren %20 oranında indirim yapıldığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 16.920,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiliyle davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili; davalının sözleşmeyi haksız feshettiğini, tahliye prosedürünü işletmeyerek çalışanların iş yerine girişini engellediğini, eşyalarına el koyulduğunu, fiilen iflas ettirdikten sonra borçların ödenmediği bahanesiyle sözleşmeyi feshettiklerini, o dönem Kayseri'de ilk kez buz pisti işletildiğini, geniş alana ihtiyaç duyulduğunu ve yeni bir yere taşınmanın uzun zaman alacağını, davacının tehdit ve tacizleriyle birden fazla kere yer değiştirildiğini, yer değişikliklerinin tanık beyanları ile sabit olduğunu, iş yerinin önüne branda çekilerek girişin engellendiğini, davalının tüm eşyalara el koyarak usulsüz tahliyesi sebebiyle bunların da zarar kapsamına alınması gerektiğini, hükme esas raporda geniş alana ihtiyaç duyulduğunun, faaliyete geçilebilecek süre ve müspet zarar kapsamında kira farklarının dikkate alınmadığını, tahliye edilen dönemin satışların en yüksek olduğu dönem olduğunu, buz pisti alanına elverişli ve oyuncakların da kurulabileceği bir yer bulmanın imkansız olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
2.Davalı vekili; davacı hakkında tahliye işlemi yapılmadığını, davacının çalıştıramadığı iş yerini kendisinin terk ettiğini, taraflar arasında borç yapılandırma protokolü imzalanmasının sözleşmeyi devam ettirme iradesini gösterdiğini, zorla tahliye ispat edilmediğinden davanın reddi gerektiğini, bozmadan sonra ıslah yapılabileceğine dair usul hükmünün geriye yürümeyeceğini, davacının sicilden terkini üzerinden 5 yıl geçmesine rağmen alınan ihya kararına dayalı olarak davaya devam edilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
B. Gerekçe ve Değerlendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesine aykırılık ve kira sözleşmesinin haksız feshine dayalı tazminat istemine ilişkindir.
Temyize konu edilen Mahkeme kararının; uyulan bozma ilamında gösterildiği şekilde inceleme ve araştırma yapılarak, yine bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar gereğince verildiği, bozma ilamının kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan kısımlara yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine imkan bulunmadığı, dosya kapsamındaki tanık beyanları ile kesinleşen ceza mahkemesi kararı doğrultusunda davalı kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin fiilen sona erdirildiği yönündeki değerlendirmede bir isabetsizlik bulunmadığı ve makul sürenin usulünce tespit edildiği, kâr kaybı hususunda 29.11.2016 tarihli bilirkişi raporundaki hesaplamanın hüküm kurmaya elverişli olduğu anlaşılmakla, göre taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi gereğince davalı bakımından karar düzeltme yolu kapalı davacı bakımından kararın tebliğinden itibaren 15 günlük yasal süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.