"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/558 E., 2025/667 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/584 E., 2023/476 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin Muğla İli, .... İlçesi, ... Mah. 213 Ada, 1 Parsel 164 lot numaralı taşınmazın 14-15 Haziran 2022 tarihli davalı ... Yönetim hizmetleri tarafından yapılan müzayedesiyle satın aldığını, işbu müzayedenin ... Yönetim hizmetleri tarafından diğer davalı ... adına yapıldığını, müvekkilinin ihaleye katılım teminatı olarak 13.06.2022 tarihinde 250.000,00 TL ... Yönetim A.Ş'nin hesabına yatırdığını ve usule uygun olarak müzayedeye ihale katılımcısı olarak mezkur taşınmazı satın aldığını, ayrıca 173.460,00 TL ... Yönetim A.Ş hesabına ihale komisyon bedeli ve 22.07.2022 tarihinde ise peşin ödeme halinde satış bedelinden %20 indirim uygulanması nedeniyle teminatın mahsubu ile 5.630.000,00 TL'nin davalı bakanlığın hesabına peşin olarak yatırıldığını, tüm ödemelerin davalıların hesabını süresi içerisinde ödenmesiyle 29.07.2022 tarihinde müvekkil adına mezkur taşınmazın devir ve tescil işlemlerinin yapıldığını, ancak müvekkilince Bodrum Belediyesine yapılan müracaatla, davalılar tarafından arsa olarak imarlı satılan taşınmazın imarsız ve plansız olduğunun tespit edildiğini, müvekkilinin işbu usulsüzlükten haberdar olduktan sonra Bakanlığa 23.09.2022 tarihinde başvuru yaparak sözleşmeyi feshederek ve haklarını saklı tutarak ödenen toplam 6.053.460,00 TL'nin iadesinin talep edildiğini, işbu bedelin müvekkilin hesabına 20.10.2022 tarihinde geri ödendiğini, ancak müvekkilinin, Bakanlık tarafından yapılan ihaleye güvenle yüklü miktarda bir yatırım yaptığını ve maddi zarara uğradığını, müvekkilinin Samsun'da ikamet etmekte olup, yatırım işleri uğraşan bir iş adamı olarak, gelirini bu yatırımlarla karşılamakta ve hayatını bu şekilde idame ettirmekte olduğunu, sırf bu ihale nedeniyle birçok kere Bodrum ve Ankara'ya gitmek zorunda kaldığını ve yüklü bir miktar ihale bedelini davaya konu ihaleye yatırdığını, sözleşmenin feshinde müvekkilinin kusurunun bulunmadığını, davalıların kusuru nedeniyle müvekkili tarafından yapılan masraflar olduğu gibi, kâr kaybı da dahil olmak üzere maddi manevi zararının olduğunu, davalıların özen borcunu yerine getirmediği, yine bu hususun müvekkile de bildirilmediğinden dolayı davalıların kusurlu olduğunu, müvekkilinin maddi ve manevi zararlarının mevcut olduğunu ileri sürerek; fazlaya dair tüm talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL maddi tazminat ile davacının uğramış olduğu manevi çöküntü nedeniyle 10.000,00 TL manevi tazminatın ihale tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı Bakanlık vekili; konu hakkında Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünce yapılan inceleme sonucu 6306 sayılı Kanunun 6.maddesinin 5.fıkrasının (e) bendinde "Hazine mülkiyetinde olup bu kanun kapsamında bakanlığa tahsis edilen taşınmazların kanun kapsamında Bakanlıkça kamulaştırılan taşınmazları ve yürütülen uygulamalar neticesinde bakanlık payına düşen taşınmazları, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir elde etmek amacıyla kiralamaya ve satmaya...." (8) bendinde; "Rezerv Yapı Alanlarında gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapmaya Bakanlıklarının yetkili olduğunun hüküm altına alındığını, bu kapsamda Bakanlıklarının 16.05.2022 tarihli onayı ile Muğla İli, ... İlçesi, ... Mahallesi sınırları içerisinde yer alan mülkiyeti Hazineye ait 2 13... parsel numaralı 255, 73... yüzölçümlü taşınmazın 6306 sayılı Kanunun 2. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi uyarınca "Rezerv Yapı Alanı" olarak belirlendiğini, Bakanlıklarınca bağımsız gayrimenkul değerleme şirketine yaptırılan değerleme raporunda söz konusu taşınmaza ilişkin olarak Bodrum Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden alınan şifahi bilgiye göre 2 13... parsel numaralı taşınmazın imar durumunun konut alanı E:0,40 olduğunun belirtildiği, Bakanlıkların 30.05.2022 tarihli onayı ile 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin beşinci fıkrasının (e) bendi hükmü kapsamında satışlarının Açık Arttırmalı Satış Yöntemi ile yapılması hususunun uygun görüldüğünü ve 15-16 Haziran 2022 tarihlerinde yapılan Açık Arttırmalı Müzayede kapsamında anılan taşınmazın satışının yapıldığını, idarelerinin 29.06.2022 tarihli onayı ile de bahse konu taşınmazın satışı açık artırmalı satış müzayedesi sonucuna göre gerçekleştirilmesinin uygun görülmesi sonucunda imar durumu konut alanı olan taşınmazın 7.350.000,00 TL bedelle satıldığını, ancak Muğla Valiliğinden (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) alınan 13.09.2022 tarihli yazıda Bodrum Belediye Başkanlığından alınan yazı ile, Muğla 1.İdare Mahkemesinde açılan 2 13... parsel (eski 936 parsel) no.lu taşınmazın 1/10 00... /5000 ölçekli Koruma Amaçlı İmar Planlarının iptali istemiyle açılan davada, mahkemenin 26/07/2005 tarih ve E:2004/1227, K:2005/961 sayılı ret kararının Danıştay 6. Dairesinin 28.05.2007 gün ve E:2006/2655, K:2007/3164 - sayılı kararı ile bozulması üzerine, Muğla 1.İdare Mahkemesinin 31/12/2009 tarihli ve E:2009/910, K:2009/3009 sayılı kararı ile 936 parsel yönünden 1/10 00... /5000 ölçekli Koruma Amaçlı İmar Planının iptaline karar verildiği, anılan kararın Danıştay 6. Dairesince onandığını ve karar düzeltme isteminin reddine karar verilerek kesinleştiğini, Bakanlıklarınca gerçekleştirilen 14-15 Haziran 2022 tarihli müzayedede Lot 164 numarasıyla satışa çıkarılan taşınmazı satın alan hak sahibi ... tarafından Bakanlıklarına verilen 23.09.2022 tarihli dilekçe ile de Bodrum Belediye Başkanlığından imar planının iptal olduğu durumunun öğrenildiği belirtilerek satışının iptal edilmesinin talep edildiğini ve idarelerinin 29.06.2022 tarihli ve 3971086 sayılı Olur'u ile satışı onaylanan bahse konu taşınmazın satış onayının Genel Müdürlük Makamının 04.10.2022 tarihli ve 4649138 sayılı Olur'u ile iptal edildiğini, bunun üzerine; 7.350.000,00 TL bedel ile satılan ancak peşin ödemede %20 indirim uygulanarak 5.880.000,00 TL bedel olan taşınmaz için 06.07.2020 tarihinde yatırılan 250.000,00 TL teminat bedeli ve 22.07.2022 tarihinde ödenen 5.630.000,00 TL satış bedeli ile ... Yönetim Hizmetleri Ticaret AŞ tarafından tahsil edilen komisyon bedelinin davacıya iade edildiğini, bu süreçten anlaşılacağı üzere Muğla Valiliğinden (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) alınan 13.09.2022 tarihli ve ... sayılı yazı plan iptaline karar verildiğinin öğrenilmesinden itibaren davacının herhangi bir zarara uğramaması için Bakanlıkları tarafından iş ve işlemlerin hızla yürütüldüğünü ve davacı tarafından ödenen bedellerin iade edildiğini, ayrıca TC Çevre ve Şehircilik Bakanlığı mülkiyetinde bulunan taşınmazların açık arttırma ile satış şartnamesinin 1.maddesinin 1.4 fıkrasında ve İhale Katılımcısının Sorumlulukları başlıklı 5.maddesine göre taşınmazlara teklif veren katılımcının taşınmazı mevcut durumu (imar, iskan, hasar, hisse, tapu kaydı vb) ile yerinde görmüş, incelemiş ve kabul etmiş sayılacağını, bu konuda gelecekte bakanlıktan ve/veya ... Yönetimden herhangi bir talep ve itirazda bulunmayacağını, söz konusu taşınmaza ait gerekli fiziki ve hukuki incelemelerde bulunulduğunu, fiili, hukuki ve idari durumuna vakıf olduğunu, Bakanlık ve ... Yönetime bahse konu şartname gereği herhangi bir sorumluluk atfedilemeyeceğini kabul ve beyan ettiğini, tazmin şartlarının gerçekleşmediğini ve dolayısıyla ile tazmin talebinin haksız ve mesnetsiz olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
2.Davalı Şirket vekili; müvekkili Şirketin; toplu konut alanlarında, sitelerde ve apartmanlarda, ortak donatı alanları ile müstakil ve kompleks iş yerlerinde profesyonel işletmecilik, yöneticilik hizmetleri yapmak, şehir plancılığı ve kentleşmenin getirdiği her türlü konuda etüt, projelendirme, müşavirlik hizmetleri vermek, sağlıklı kentleşme konusunda yatırımları gerçekleştirmek üzere 2008 yılında kurulduğunu, bunun yanı sıra müvekkili Şirketin, T.C. ... ile akdettiği "6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı'nın Tasarrufundaki Taşınmazların Satışı/Kiralanması Ve Satış/Kiralama Sonrası Hizmetlere İlişkin İşbirliği Protokolü" doğrultusunda Bakanlık uhdesinde bulunan taşınmazların açık arttırma ile satışına aracılık hizmeti verdiğini, bu kapsamda Bakanlık'ın ilettiği bilgiler doğrultusunda açık arttırma öncesi tanıtım çalışmaları, açık arttırma organizasyonunun yapılması ve açık arttırma sonrası sözleşme işlemlerinin de müvekkili Şirket tarafından yerine getirilmekte olduğunu, müvekkili Şirketin yalnızca işbu gayrimenkul satışlarının ihale yöntemi ile satışının gerçekleştirilmesine yönelik organizasyon faaliyetlerini yerine getirmekte olup açık artırmada satılan arsa ya da taşınmazların katılım teminatlarının ödenmesine, iadesine veya denetlenmesine ilişkin herhangi bir sorumluluğu ya da yetkisi bulunmadığını, müvekkili Şirket tarafından yapılan açık artırma organizasyonlarına ilişkin faaliyetler, Bakanlık ile Müvekkil Şirket arasında akdedilen sözleşmenin pazarlama çalışmalarına ilişkin ifa yükümlülüklerinin yerine getirilmesine yönelik gerçekleştirilmiş çalışmalarla sınırlı olup müvekkili şirketin herhangi bir sorumluluğu ve yükümlülüğü bulunmadığından huzurdaki davanın müvekkili şirket bakımından reddi gerektiğini, müvekkili şirketin aracılık ettiği müzayedelere katılım iradesi gösteren gerçek ve/veya tüzel kişilerin, öncelikle ihalesine katılmak istedikleri arsa/konut/iş yeri için satış şartnamesinde belirlenen katılım teminatını ödemek zorunda olduklarını, bu çerçevede müvekkili Şirketin aracılık hizmeti verdiği müzayedelere katılmak isteyen gerçek ve/veya tüzel kişilerin, arsa ve/veya konut müzayedelerinde talip olacakları her bir taşınmaz için katılım bedeli ödediklerini, davacı tarafın katılmış olduğu 14.06.2022-15.06.2022 tarihli müzayede kapsamında: Lot 164 Muğla İli, .... İlçesi, ... Mahallesi, 213 Ada, 1 Parsel'de yer alan taşınmaz için en yüksek teklifi vererek bahsi geçen taşınmazları satın almaya hak kazandığını, satış işlemlerinin tamamlanması akabinde davacı, taşınmazın imar izninin olmadığını ileri sürerek satışın iptalini ve bedellerin iadesini talep ettiğini, davalı bakanlık tarafından müvekkili şirkete gönderilen "Satış İptali-Para İadesi" konulu yazı ile satışın iptal edildiğini, satış bedelinin iadesinin istenildiğini, dava konusu satışa ilişkin müvekkili şirketin herhangi bir yetkisi bulunmadığını, müvekkil Şirketin T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı başta olmak üzere kamu kuruluşlarının bünyesindeki konut, iş yeri ve arsaların açık artırma, müzayede ile satış organizasyonlarını gerçekleştiren aracı bir kurum olup açık artırma organizasyonu sonrasında gerçekleştirilen satış işlemlerinin Bakanlık tarafından yapılmakta olduğunu, müvekkili şirketin tazmin sorumluluğunun bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Açık Artırma Satış Şartnamesinin (1.4.) maddesinde; "Açık artırma kapsamında yer alan gayrimenkullerin konum, görselleri www.emlakmuzayede.com.tr adresinden görülebilecek olup, internet sitesindeki tanıtım veya broşür, katalog, kitapçık ve ilanlarda verilen bilgiler (metraj ve vasıflar vb.) ile şartnamede yazılı diğer bilgiler taahhüt niteliğinde olmayıp genel bilgi niteliğindedir. Taşınmazlara teklif veren katılımcı taşınmazı mevcut durumu (imar, iskân, hasar, hisse, tapu kaydı vb.) ile yerinde görmüş, incelemiş ve kabul etmiş sayılacak olup; bu konuda gelecekte Bakanlık'tan ve/veya ... Yönetim'den herhangi bir talep ve itirazda bulunmayacaktır. Bakanlık ve/veya ... Yönetim, tanıtım dokümanında yer alan bilgi ve belgeler ile açıklamaların doğruluğundan, tamlığından ve maddi hatalardan sorumlu değildir. "hükmünün yine Şartnamenin ihale katılımcısının sorumlulukları başlıklı 5. maddesinde; "Teklif sahibi açık artırmada satışa sunulan gayrimenkulü görüp incelemiş olduğunu, dolayısıyla sonrasında teklifte bulunduğu gayrimenkulle ilgili ayıp, gizli ayıp, eksiklik, işgal vb. nedenlerle ilgili her türlü talep, itiraz, vb. haklarından peşinen feragat etmiş sayılacağını kabul ve taahhüt eder." hükmünün yer aldığı, ihale şartnamesinin ilgili hükümlerine göre davalı idarenin taşınmazın mevcut durumu imar, iskân, hasar, hisse, tapu kaydı vb. hususlarda ihale dökümanında yer alan bilgilerin doğruluğu hakkında taahhütte bulunmadığı ve araştırma yükümlülüğünün teklif verecek olanlara yüklendiği, davacının da bu hususu bilerek ve kabul ederek ihaleye katıldığı, ihaleye teklif vermeden önce taşınmazın imar planı ve mevcut durumu hakkında araştırma ve inceleme yükümlülüğünün davacı üzerinde olduğu bu nedenle taşınmazın imar planının ihale tarihinden önce mahkeme kararı ile iptal edilmiş olması nedeniyle sözleşmenin feshedilmesinde davalı Bakanlığın kusuru olmadığı kanaatine varıldığından davalı Bakanlık yönünden davanın reddine, davalı ... Yönetim Hiz ...Aş yönünden yapılan değerlendirme ise dava konusu satış işlemlerinin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümlerine istinaden davalı Bakanlık tarafından yapıldığı, davalı şirketin davalı idarece satışa sunulan taşınmazların satış organizasyonunu gerçekleştirmekle yükümlü olduğu, davalı şirketin yetki ve görevinin, davalı ... ile imzalanan “6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı'nın Tasarrufundaki Taşınmazların Satışı/Kiralanması Ve Satış/Kiralama Sonrası Hizmetlere İlişkin İşbirliği Protokolü” doğrultusunda Bakanlık tarafından satışı istenilen taşınmazların açık arttırma ile satışına aracılık hizmeti vermekle sınırlı olduğu, davalı şirketin davacı ile davalı bakanlık arasında imzalanan satış ve devir sözleşmesine taraf olmadığı anlaşıldığından iş bu davalı yönünden davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; akdedilen sözleşmenin kesin hükümsüz olup davalı idarenin hatasını tevil yoluyla ikrar ettiğini, ihale şartnamesinde yer alan maddelerin sözleşme koşullarına aykırı olduğunu, sözleşmenin mutlak butlan nedeniyle batıl olduğunu, sözleşme maddelerinde daha sonradan ortaya çıkan yeni bir mevzuat gerekçe gösterilerek hak ve alacak talep edilemeyeceğine ilişkin düzenleme bulunduğunu, bu maddenin somut olayda uygulama alanı bulmasının söz konusu olmadığını, sözleşme maddelerinin tümüyle emredici hukuk kurallarına ve genel ahlak kurallarına aykırı olduğunu, ayrıca genel işlem koşullarına aykırı düzenlenmiş olduğunu, bilirkişi raporunun hukuken hatalı olduğunu, bilirkişilerin yetkilerini aşarak hukuki değerlendirme yaptığını, bilirkişi raporuna taraflarınca itiraz edilmiş olmasına rağmen mahkemece bu hususta hiçbir inceleme ve tespitte bulunulmadığını, davalı ... Yönetim ve Ticaret A.Ş.'nin diğer davalı Bakanlık ile birlikte müteselsilen sorumlu olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, davalı Bakanlıktan müzayede ile satın alınan taşınmazın imarsız ve plansız olduğunun öğrenilmesi üzerine davacı tarafından sözleşmenin feshi nedeniyle uğranılan zarar kapsamında maddi tazminat ile manevi tazminatın tahsili istemine ilişkindir.
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, taşınmazın satışına ilişkin şartnamedeki bilgilerin taahhüt niteliğinde olmayıp genel bilgi mahiyetinde olduğunun ve taşınmaza teklif veren alıcının taşınmazı mevcut durumu (imar, iskân, hasar, hisse, tapu kaydı vb.) ile yerinde görmüş, incelemiş ve kabul etmiş sayılacağının belirtildiği, 22.07.2022 tarihli Yer Teslim Tutanağı ile davacının bu konuda gelecekte davalılardan herhangi bir talep ve itirazda bulunmayacağını kabul ve taahhüt ettiği, sözleşme konusunun davalı yanın tekel niteliğinde bir mal ya da hizmetine ilişkin olmadığından söz konusu hükümlerin genel işlem koşulu niteliğinde olduğundan söz edilemeyeceğinin anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,19.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.