"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/697 E., 2024/1283 K.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin davalı sitenin o dönemdeki yönetimi ile 01.01.2005 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini imzalayarak binanın dış cephesine ışıklı reklam panosu konularak kullanılmak üzere kiraladığını, ancak davalının 05.01.2008 tarihinde kiralanan alandaki reklamları indirdiğini, açtıkları dava neticesinde kiracılık sıfatının devam ettiğinin tespitine karar verilmesine rağmen davalı yöneticilerin kiralanan alanın kullanılmasına izin verilmediğini ileri sürerek; sözleşme konusu reklam duvarının kullanılamamasından kaynaklı uğranılan zarara karşılık şimdilik 50.000,00 TL'nin sözleşmenin feshi tarihi olan 09.04.2015 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalılardan tahsilini talep etmiş, bozma sonrasında verdiği 18.04.2024 tarihli ıslah dilekçesinde talebini 3.099.719,14 TL'ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili; kira sözleşmesinin 31.12.2007 tarihinde sona erdiğini, bu tarihe kadar davacının kiralanan alanı reklam yeri olarak kullandığını, davacı tarafından daha önce açılan tazminat davasının reddine dair kararın kesinleşmesi nedeniyle eldeki davanın kesin hüküm nedeniyle reddi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 29.05.2018 tarihli kararıyla; davacının reklam alanının kullandırılmaması nedeniyle açtığı tazminat davasının reddine dair kararın kesinleştiği gerekçesiyle, dava şartı olan kesin hüküm nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince istinaf edilmiştir.
IV. İSTİNAF
Bölge adliye mahkemesinin 16.02.2021 tarihli kararıyla; her iki dava konusunun farklı dönemlere ilişkin olduğu ancak uyuşmazlığın doğduğu tarih itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 250. maddesi uyarınca seçimlik haklarından birisini kullanmayan kiracının tazminat talep edemeyeceğine yönelik mahkeme kararının kesinleştiği ve davacı tarafından da dava dilekçesinde ifade edildiği üzere 08.04.2015 tarihli ihtara kadar fesih veya kira indirimi yönünde bir seçimlik hakkının kullanılmadığı, bu nedenle açılan davanın yerinde olmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1. Dairece verilen 22.03.2022 tarihli ilamla; uyuşmazlık konusu olmayan 01.01.2005 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde; "Akdin bitiminden 60 gün önce kiracı akdin yenilenmeyeceğini kiraya verene ihbar etmezse sözleşme kendiliğinden aynı süre boyunca uzar. Bu koşul uzatma süresinin sonunda da geçerlidir." hükmüne yer verildiği, kiracının sözleşmenin yenilenmeyeceğine dair ihtarda bulunmayarak sözleşmenin devam ettiğine yönelik iradesini ortaya koyduğu, keza 11.01.2008 tarihinde açtığı kiracılık sıfatının devam ettiğinin tespitine ilişkin davanın, 06.02.2012 tarihinde kabul edilerek 03.04.2014 tarihinde kesinleştiği, yine davacı tarafından 01.08.2006 tarihinde açılan kiralananın kullandırılmaması nedeniyle tazminat istemine ilişkin davanın, devam eden sözleşme kapsamında BK’nın 250. maddesi uyarınca seçimlik haklarını kullanmayan kiracının tazminat talep edemeyeceği gerekçesiyle reddedildiği ve kararın 26.11.2014 tarihinde kesinleştiği, davacının da 06.02.2015 tarihinde düzenlediği ihtarname ile kiralananın kendisine teslimini istediği aksi halde sözleşmenin haklı nedenle feshedileceğini bildirdiği, 08.04.2015 tarihli ihtarname ile de davacı tarafça sözleşmenin feshedildiği, bu durumda davacının kiracılık sıfatı devam ettiği halde, yenilenen dönemde davalı kiraya veren site yönetimi tarafından, kiralananı kullanıma hazır halde teslim etme yükümlülüğünün yerine getirilmediği, kiracının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 308. maddesi gereği kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalı site yönetiminden kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebileceğinin kabulü gerektiği, ancak kâr kaybının, kiracının aynı şartlarla benzer bir yeri kiralaması için gereken makul sürenin ve bu süre içindeki kârının ne olabileceğinin tespit edilmesi suretiyle belirlenmesi gerektiği, hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; öncelikle davacı kiracının haklı nedenle fesih ihtarının tebliğ tarihi olan 13.04.2015 tarihinden itibaren dava konusu yer ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul sürenin belirlenmesi ve bu süre içerisindeki o dönem itibariyle muhtemel cirosu, kâr oranı, işletme giderlerinin ciroya oranı tespit edilerek muhtemel aylık kârı belirlendikten sonra makul süre kadar kâr kaybına hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle davanın tümden reddine karar verilmesinin hatalı olduğundan bahisle, karar bozulmuştur.
2. Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; açık hava reklamcılığında bina duvarı şeklindeki reklam yerleri için sözleşmelerin genel olarak 2 yada 3 yılı kapsayan bir süre için yapıldığı, davacı şirketin 2015-2017 yılları Kurumlar Vergisi Beyannamesi verileri esas alınarak yapılan hesaplama uyarınca 2015-2017 yılları arası ortalama olağan faaliyet kâr oranın %74,95 olduğu, davacının muhtemel kâr kaybı oranının %74,95 olduğu dikkate alındığında 1.169.220 USD' nin 13.04.2015 tarihli döviz satış kuru karşılığı 3.099.719,14 TL kâr kaybı bulunduğu gerekçesiyle; davanın kabulü ile 50.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren, 3.049.719,14 TL'nin ıslah tarihinden, davalılardan tahsiline karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; alacağın "işleyecek ticari faiziyle birlikte" tahsiline karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın düzeltilmesini istemiştir.
Davalı vekili; kök rapora itiraz süresi dolmadan ve itiraz dilekçesi sunulmadan ek rapor kararı verilerek talep edilen delillerin dosyaya kazandırılmadığını, makul süre tespitinin hatalı olduğunu, ayrıca sözleşme süresinin bitimine 1 yıl 8 ay kaldığından makul sürenin bu süreyi aşamayacağını, davacının dava dışı kişiyle imzaladığı tek sözleşme esas alınarak hesaplama yapılamayacağını, ayrıca fiyatın değiştiği belirtilmesine rağmen 1 aylık sözleşmenin esas alındığını, kar kaybı hesabında kesinti yönteminin uygulanmadığını, hakkaniyete uygun indirim yapılması gerektiğini, USD cinsinden hesap yapılmasının hatalı olduğunu, hangi davalıdan ne kadar alınacağının belirlenmediğini, yönetimin kiraya verme yetkisi olmadığından sözleşmenin geçersiz olduğunu, pasif husumetin değerlendirilmediğini, kira sözleşmesi için kat malikleri kurulunca yetki verilmediğini, davalıların hatalı gösterildiğini, itirazları karşılar yeni heyetten rapor alınması talebinin karşılanmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
B. Gerekçe ve Değerlendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin feshinden kaynaklı kazanç kaybı tazminatı istemine ilişkindir.
1.Davacının temyiz istemi yönünden;
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (TTK) 3. maddesi uyarınca “Bu Kanunda düzenlenen hususlarla bir ticari işletmeyi ilgilendiren bütün işlem ve fiiller ticari işlerdendir”. Aynı Kanunun ticari iş karinesini düzenleyen 19. maddesi uyarınca bir tacirin borçlarının ticari olması asıldır ve taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler, Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, diğeri için de ticari iş sayılır. Bu bağlamda, ticari temerrüt faizinin uygulanabilmesi için; uyuşmazlığın, taraflardan birisi yönünden ticari iş olması ve bu ticari işin tacir olmayan kişi ile arasındaki sözleşme ilişkiden kaynaklanması şarttır.
Davacı vekili hem dava hem de ıslah dilekçesinde alacağa ticari faiz işletilmesini talep etmiş, ne var ki İlk Derece Mahkemesince faiz istemi hakkında bir mahkemece gerekçede bu konuda değerlendirme yapılmadığı gibi hükümde kurulmamıştır.
Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; tüzel kişi tacir olan davacının ticari faiz talebinde bulunduğu, taraflar arasındaki kira sözleşmesi kapsamında TTK m.19/2 hükmü uyarınca ticari iş kapsamında olan uyuşmazlıkta davacının alacağı için ticari faiz talep edebileceği gözetilerek faiz istemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde faiz talebi hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmemiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
2. Davalının temyiz istemi yönünden;
Bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. Usuli kazanılmış hak olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK).
Kâr kaybı, sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden, süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir. Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken, davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içinde dikkate alınmalıdır.
Mahkemece uyulan bozma ilamında; kiracının aynı şartlarla benzer bir yeri kiralaması için gereken makul sürenin ve bu süre içindeki muhtemel cirosunun, kâr oranı, işletme giderlerinin ciroya oranı belirlenerek tespit edilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Ne var ki bozma ilamına uyulmasına rağmen bozma gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir. Hükme esas alınan makul süre ve kâr kaybı hesabına ilişkin raporda; makul süre tespiti soyut ve varsayımsal olarak reklam sözleşmesi sürelerinin iki ya da üç yıl süreli olduğu kabulüne dayalı olarak yapılmış, kâr kaybı hesabı ise davacının faaliyetini yalnızca kiralanan üzerinden mi gerçekleştirdiği, başka alanlar üzerinden gelir elde edip etmediği açıklanmaksızın davacının vergi beyannamelerinin esas alındığı ifade edilerek yapılmıştır. Bu haliyle rapor hüküm kurmaya ve denetime elverişli değildir.
Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; uyulan bozma ilamında işaret edildiği şekilde araştırma ve inceleme yapılarak, aralarında gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişinin de bulunduğu uzman bilirkişi heyetinden kiracının aynı şartlarla benzer bir yeri kiralanması için gereken makul sürenin tespit edilmesi, sonrasında fesih nedeniyle kiralanandan elde edilebilecekken elde edilemeyen kâr kaybının hesaplanması ve ulaşılan sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, bozma gerekleri tam olarak yerine getirilmeksizin yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca taraflar yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,14.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.