"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ: ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/2678 E., 2025/1378 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 5. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/600 E., 2023/196 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
- K A R A R -
Dava, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.
Davacı vekili; dava konusu ... ili,... ilçesi, ...Mahallesi 150 48... parsel sayılı taşınmazın davacı adına kayıtlı iken, davacının, kardeşi ......in kredi borçları nedeniyle taşınmaz üzerinde tesis edilen ipoteklerin kaldırılması amacıyla davalı ...'a vekâletname verdiğini ancak bu vekâletnamenin amacı dışında kullanılarak taşınmazın önce ...'ya, ardından ...'a devredildiğini, satış işlemlerinin hileli ve muvazaalı olduğunu, satış bedelinin davacıya ödenmediğini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ...; davalının dava konusu taşınmazın devrine ilişkin işlemlerde herhangi bir dahilinin bulunmadığını, davaya konu süreçte taraf olmadığını, kendisine husumet yöneltilmesinin hukuken mümkün olmadığını ileri sürerek davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
Davalı ... vekili; dava konusu taşınmazın satış işleminin vekâletname kapsamında ve tarafların gerçek iradelerine uygun şekilde gerçekleştirildiğini, satış bedelinin ödendiğini, hile, muvazaa ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddialarının gerçeği yansıtmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı ... vekili; davalının dava konusu taşınmazı emlakçı aracılığıyla satın aldığını, önceki devir işlemlerinden ve taraflar arasındaki ilişkilerden haberdar olmadığını, iyi niyetli üçüncü kişi sıfatıyla taşınmazı edindiğini, davacı tarafından ileri sürülen hile, muvazaa ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddialarının ispatlanamadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı, hile ve muvazaa bulunduğu yönündeki iddialarının kanıtlanamadığı, satış bedelinin düşük olmasının tek başına vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını göstermeyeceği, son kayıt maliki ...'ın kötü niyetli olduğunun da ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalıların kötü niyetli olduklarının ve vekilin görevini kötüye kullandığının ispatlanamadığı gerekçesiyle davacının istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiştir.
Ne var ki yapılan değerlendirmenin isabetli olduğunu söyleyebilmek mümkün değildir.
Dosya içeriğinden; davaya konu edilen ... ili,... ilçesi, ...Mahallesi 150 48... parsel sayılı taşınmazın davacı adına kayıtlı iken davacının davalı vekil ...e ... 19. Noterliğinin 05.12.2019 tarihli işlemi ile vekâletname verdiği, bu vekâletnameye dayanılarak taşınmazın 06.12.2019 tarihinde ...'ya 499.999.99 TL bedelle satış suretiyle devredildiği, ... tarafından da taşınmazın 18 gün sonra 24.12.2019 tarihinde 502.000,00 TL bedelle satış suretiyle ...'a temlik edildiği görülmektedir.
Bilindiği üzere; Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir (TBK 504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil, değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'da daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'da benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni .... Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve iş birliği içerisinde ise veya kötüniyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötüniyeti teşvik etmek, en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötüniyet korunmamış, daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince; davacı tarafından dava konusu vekâletnamenin taşınmazın satılması amacıyla değil, davacının kardeşi ...'in borçları nedeniyle taşınmaz üzerinde bulunan ipoteklerin kaldırılması amacıyla verildiği, davacının bu hususta yanıltılarak vekâletname vermesinin sağlandığı, her ne kadar bilirkişi raporunda taşınmazın ipoteksiz değeri esas alınarak değerlendirme yapılmış ise de satış sonrasında ilk el konumundaki ... tarafından ipoteklerin kaldırılması için ödenen miktarın 250.000,00 TL olduğu gözetildiğinde, bu miktarın satış bedelinden mahsup edilmesi halinde dahi taşınmazın gerçek değeri ile satış bedeli arasında fahiş bir fark bulunduğu, taşınmazın rayiç değerinin yarısının altında bir bedelle devredildiği görülmektedir. Öte yandan, ilk el tarafından yapılan ödemelerin davacıya değil dava dışı kardeşi ......e gönderildiği, vekilin veya alıcının davacı yerine üçüncü kişiye yaptığı ödemenin, davacı yönünden borcu sona erdiren geçerli bir ödeme olarak kabul edilemeyeceği kuşkusuzdur.
Netice itibariyle; hile ile alındığı anlaşılan vekâletnameye dayanılarak satış işleminin gerçekleştirilmiş olması, satışın rayiç değerin çok altında yapılması ve satış bedelinin davacıya ödenmemesi birlikte değerlendirildiğinde, vekilin sadakat ve özen yükümlülüğüne aykırı hareket ettiği, vekâlet görevini kötüye kullandığı ve ilk el alıcı ... ile el ve işbirliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandırdığı sonucuna varılmaktadır.
Diğer taraftan; ikinci el konumundaki ...'a yapılan satışın ilk temlikten yalnızca 18 gün sonra gerçekleşmiş olması, dosya kapsamındaki davacı tanığı beyanına göre ...'ın oğlu ...ile ilk el alıcı ...'nın birlikte çalışmaları ve taraflar arasındaki yakın ilişkinin varlığı karşısında ...'ın en azından durumu bilen veya bilebilecek konumda bulunduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle ...'ın TMK'nın 1023. maddesi kapsamında iyi niyetli üçüncü kişi olarak korunması mümkün değildir.
Hal böyle olunca; Mahkemece tapu iptali ve tescil istemi yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Davacı vekilinin açıklanan nedenlerden ötürü yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, Davacının adli yardım talebinin kabulü ile harç hususunda karar verilmesine şimdilik yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine 13.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.