"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1660 E., 2025/1434 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/39 E., 2022/187 K.
Dava, hile ve muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel isteğine ilişkindir.
Davacı; ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 380 ada, 28 parsel sayılı taşınmazda bulunan 46, 47, 49... numaralı bağımsız bölümlerin maliki olduğunu, davalı ... (... Grup Şirketi) ile söz konusu taşınmazlara ilişkin olarak, 20.09.2018 tarihinde, ... . Noterliğinin ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin akdolunduğunu ve sözleşme gereği dava konusu taşınmazların tapuda davalı Şirket yetkilisi ...'a devredilmesine rağmen karşılığı bedellerin ödenmediğini, temliki takiben davalı Şirket ile müvekkili arasındaki sözleşme tapuya şerh edilmek istenilmiş ise de davalı Şirket yetkilisinin tapuları teminat olarak göstermesi gerektiğini ileri sürerek tapuya şerhe engel olduğunu, davalı tarafından satış bedeli için verilen çeklerin karşılıksız çıkması üzerine Şirket yetkilisi hakkında hem karşılıksız çek keşidesi hem de dolandırıcılıktan dolayı suç duyurusunda bulunulduğunu, taşınmazların önce davalı Şirket yetkilisi ...’un kayınvalidesine devredildiğini, bilahare davalılara yapılan devir ve temlik işlemlerinin muvazaalı olduğunu ileri sürerek davalılar adına yapılan tescilin iptaline ve taşınmazın davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili; davalının dava konusu 46... numaralı taşınmazları malik-davalı ... ...’tan, tapu kütüğündeki tescile güvenerek iyi niyetle satın aldığını, davacının resmi satıştan iki gün sonra ... Grup Şirketi yetkilisi ... ile Taşınmaz Vaadi Sözlemesi yaptığını, oysa satış vaadi sözleşmesinin bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan sözleşme niteliğinde olup bu hâli ile geçersiz olan sözleşmeye itibar edilerek talepte bulunulamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı ... vekili; müvekkilinin dava konusu 46... numaralı taşınmazları davalı ...'tan tapu kütüğündeki tescile güvenerek iyi niyetle satın aldığını, müvekkilinin taşınmazı satın aldığı kişi ile aralarında herhangi bir akrabalık bağı bulunmadığını ve muvazaalı olarak hareket etmediğini, davacının ... Grup Şirketine satıştan iki gün sonra ... Grup Şirketi yetkilisi ... ile Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin yapıldığını, taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan sözleşmeden olduğu ve dava konusu taşınmazın önce satış işlemi, sonrasında satış vaadi sözleşmesi yapıldığını ve bu haliyle geçersiz olan sözleşmeye dayalı talepte bulunulamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı ... vekili; müvekkilinin tarafı olduğu satış işleminin gerçek olduğunu, davacının gayrımenkulleri çok yüksek bir bedelle davalı Şirkete sattığını, davacının kötü niyetli olduğunu, ilk satış sonrası parasını almış olmasına rağmen fahiş bedellerle dayanaksız taleplerde bulunduğunu, dava konusu taşınmazların devir sırasındaki değerleri yerine güncel değerlerinin tespit edilmesinin hatalı olduğunu, müvekkilinin taşınmazları gerçek değeri üzerinden satın aldığını, davacının ipotek koymayarak satış yapmasının kendi kusuru olduğunu, müvekkilinin taşınmazı 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi gereğince tapu siciline güven ilkesi gereği iyiniyetle iktisap ettiğini belirtip davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacı ile davalı ... Grup arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin vadeli olarak ödenmesinin kararlaştırıldığı, bu doğrultuda satış karşılığında satış işlemi esnasında ve öncesinde herhangi bir bedelin ödenmediği, satış bedelinin gününde ve tam olarak ödenmemesi halinde taşınmazın geri alınacağına dair ihtirazi kayıt bulunduğu, satış bedelinin ödeneceğine dair davacıda güven oluşturulduğu ve bu doğrultuda satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh olarak işlenmediği, ancak satış bedelinin ilk taksitinin ödeme gününden önce taşınmazların önce davalı ... Grup Şirketinin tek ortağı ve yetkilisi olan ...'un aralarında akrabalık ilişkisi olduğu sabit olan davalı ..., kısa bir süre sonra da ...'e devredilip bilahare davalı ... ve davalı ...'a devredildiği, ... tarafından da yine kısa bir süre sonra davalı ...'a devredildiği, taşınmazların devir bedellerinin keşifle belirlenen değerlerine göre oldukça düşük olduğu ve yaklaşık üç ay gibi kısa bir süre içerisinde dört kez el değiştirdiği, taşınmazların devir tarihleri itibariyle üzerinde iki ayrı dosyadan haciz kaydı bulunduğu, taşınmazlar her ne kadar dört ayrı bağımsız bölüm ise de fiili durumları itibariyle ara bölmelerinin ve dış mekan bölmelerinin yapılmadığı, bu doğrultuda fiilen herhangi bir tasarrufta bulunulmadığı ve bu nedenle herhangi bir ekonomik yarar sağlanabilecek durumda olmadıkları, ... Grup ile davalı ... arasındaki yakınlık ve davacı tanığı ...'in davalıları satış tarihinden önce ... ilinde bir mobilyacıda birlikte gördüğünü beyan ettiği, davalı ...'ın ... ilinde mobilya işi ile uğraştığı, diğer davalıların da herhangi bir bağlantılarının bulunmayan ... ilinde taşınmaz edinmelerini gerektirecek haklı ve makul bir yararlarının bulunmadığı, tanık beyanlarının aksine satışların gerçek bir satış olduğu hususlarının davalılar tarafından ispat olunamadığı ve gayrımenkul satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin ödenmemesi hâlinde taşınmazı geri isteme hakkının saklı tutulduğu, davalı ...'a yapılan satışlar ile sonraki satışların muvazaalı olduğu, davalıların fikir ve eylem birliği içinde oldukları ve bu nedenle 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi uyarınca iyiniyet korumasından faydalanamayacakları gerekçeleriyle davanın kabulü ile; ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 3 80... parsel sayılı 49... nolu bağımsız bölümlerin davalı ... adına, aynı yer 46... nolu bağımsız bölümlerin davalı ... adına kayıtlı bulunan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline dair karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının davalılar ... vekili, ... vekili, ... vekili ve ... vekili tarafından ayrı ayrı istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; delillerin takdirinde isabetsizlik olmadığı, davalı Şirket yetkilisinin, dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 3 80... sayılı parselde bulunan 46, 47, 49... numaralı taşınmazların davacı tarafından 21.09.2018 tarihinde davalı ... Grup Şirketine satıldığı, satış işleminde Şirket yetkilisinin ... olduğu, onun ise taşınmazları 18.10.2018 tarihinde gayri resmi eşinin annesi olan davalı ...'a satış suretiyle temlik ettiği, onun ise 15.11.2018 tarihinde bu dört adet taşınmazı davalı ...'e satış suretiyle temlik ettiği, taşınmazları alan davalı ...'in 11.12.2018 tarihinde bu taşınmazlardan 46... sayılı bağımsız bölümleri davalı ...'ye satış suretiyle temlik ettiği, davalı ...'nin de 31.01.2019 tarihinde bu bağımsız bölümleri davalı ...'a satış suretiyle temlik ettiği, ...'in 11.02.2019 tarihinde 49... sayılı bağımsız bölümleri davalı ...'a satış suretiyle temlik ettiği, hile iddiasına dayalı davanın, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 39. maddesinde düzenlenen hak düşürücü süre içerisinde açıldığı, davanın "taraflarca getirilme ilkesine" tabi olduğu ve davanın niteliği gereği ispat yükünün davacı üzerinde bulunduğu, davalı ...'un taşınmazları Şirket adına temlik aldıktan kısa bir süre sonra yakını olan davalı ...'a temlik ettiği, taşınmazların üzerinde icrai haciz bulunduğu halde temliklerin yapıldığı, temlikler arasında kısa süreli aralıklar bulunduğu, üzerinde icrai hacizler bulunan taşınmazların bu kadar sık aralıklarla el değiştirmesinin hayatın olağan akışına uygun bulunmadığı, tanık ...'in davalı Şirket yetkilisi ... ile davalılar ... ve ...'yi birçok defa birlikte gördüğünü beyan ettiği, buna karşılık davalıların ise davacıya ödeme yapıldığını ispat edemedikleri, iddianın davacı tarafından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 190/1. maddesi, 4721 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca ispatlandığı gerekçeleriyle hükmü istinaf eden davalıların istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine dair karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ... vekili, ... vekili, ... vekili ve ... vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
- K A R A R -
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ve kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmediğinden temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı 47.555,71 TL bakiye onama harcının temyiz eden davalı ...'den; 7.571,75 TL bakiye onama harcının temyiz davalı ...'dan; 17.136,00 TL
bakiye onama harcının temyiz eden davalı ...'dan; 36.131,73 TL bakiye onama harcının temyiz eden davalı ...'tan alınmasına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 26.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.