"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/3030 E., 2025/481 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/138 E., 2023/509 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle, kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
-K A R A R-
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Davacı; davalı ...'in babası, diğer davalı ...'in ise erkek kardeşi olduğunu, ... ili, ...ilçesi,...Mahallesi 54 59... parsel sayılı taşınmazın daha önce 1/2 payı davalı ...'e aitken 23.07.1998 tarihinde satış yoluyla ...'e temlik edildiğini, 1/2 payın ise kendisine 19.04.2010 tarihinde devredildiğini, babası olan ...'e vekalet verdiğini onun ise, rızası dışında adına kayıtlı payını 31.05.2011 tarihinde davalı ...'e temlik ettiğini, kendisine bir ödeme yapılmadığını, davalı ...'in yüklenici ile yaptığı sözleşmeyi feshettiğini, planlanan inşaatın tamamlanması için kendisinden para istediğini, bunun için İstanbul'da kendisine ait olan bir daireyi satığını, eline geçen 135.000,00 TL'yi ve 2011 yılında 20.000,00 USD'yi davalı ...'e gönderdiğini, bu yere 15 bağımsız bölümü olan bir apart yapıldığını, bina tamamlandıktan sonra 7 adet bağımsız bölüm ile bir yarım bağımsız bölümün kendisine ait olması gerektiğini ileri sürerek 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 nolu bağımsız bölümler ile 8 nolu bağımsız bölümün 1/2 payının adına tesciline, mümkün olmaması halinde bunların rayiç bedellerinin ve geriye doğru 10 yıllık şimdilik 100,00,00 TL ecrimisil bedeline hükmedilmesini istemiştir.
Davalı ...; bu yere kendisinin daha önce bir bina yaptığını, diğer davalı ... ve davacının baskısı ile bu yere ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmayı kabul ettiğini, ancak kendi yaptığı ev yeni olduğundan evin bedelinin kendisine ödenmesini kararlaştırdıklarını, bu sebeple 16.06.2011 tarihinde 19.950 USD ve 137.700,00 TL kendisine ödeme yapıldığını, davacının belirttiğinin aksine 1, 2, 3, 4, 5 ve 6 nolu dairelerin arsa malikine ait olacağını, kalan 8 daireyi ise almak için ...nşaat ile anlaştığını, diğer mirasçıların burada hak sahibi olduklarını düşündükleri için ...'i yönlendirerek bu davayı açtırdıklarını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
Davalı ...; taşınmazdaki inşaatın davacının gönderdiği para ile tamamlandığını, kendisinin vekil olarak davacının payını diğer davalı ...'a temlik ettiğini, ancak kendisine bir ödeme yapılmadığını, davalı ...'ın davacıya taşınmazları temlik etmesi gerektiğini, ancak bu temlikleri yapmadığını, temlik konusunda iradesinin sakatlandığını, 15 adet bağımsız bölümün yarısının davacı ...'e devredilmesi gerektiğini kabul ettiğini beyan etmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; tüm dosya kapsamı değerlendirildiğinde 1994 yılında davaya konu gayrimenkulün bulunduğu arsa üzerinde davalı ... tarafından kendi imkanlarıyla bir bina yapılarak bu binanın bitirildiği, 2010 yılının Ocak ayından itibaren bu binanın yıkılarak yerine bir bina yapılması kararı alındığı, inşaatın ...nşaat Yapı tarafından yapıldığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde 1, 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu daireler arsa sahibine ait olup 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 numaralı daireler ise müteahhide yani ...nşaat’a ait olduğu, davacı ve davalı ...’ın arsa sahibi olarak sözleşmede kararlaştırılan 7 dairenin yarısının ücreti olan 3, 5 dairenin toplam 390.000 TL'ye davacıya satılması konusunda anlaştıkları ve bu bedelin davalı ... tarafından davacıya ödendiği, davalı ...’in ...Yapı Mühendislik ile inşaat başladıktan sonra görüşerek ...nşaatın uhdesinde kalacak 8 adet apart daireyi 3. şahıslara satması yerine kendisine satmasını teklif ettiği, tarafların 480.000,00 TL bedel üzerinde anlaştıkları, davalı ...’ın ...Yapı Mühendisliğin hesabına bu bedeli parçalar halinde ödediği, davacının bu nedenle dava konusu taşınmazlar üzerinde hakkının bulunmadığı, davacının davasını ispat edemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karara karşı süresi içerisinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dosya içeriği ve toplanan delillerden davacının, ... 1. Noterliğinin 23.11.20 07... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki vekaletnamesi ile davalı ...'e vekalet verdiği, taşınmazdaki davacının 1/2 payının 31.05.2011 tarihinde vekil tarafından diğer davalı ...'e satış suretiyle temlik edildiği, vekilin davacının babası, alıcının ise kardeşi olduğu, resmi akitte gösterilen değer ile taşınmazın keşfen belirlenen değeri arasında fahiş farklılık bulunduğu, vekilin kendisine diğer davalı tarafından bir ödeme yapılmadığını beyan ettiği, yüklenici ile imzalanan 02.02.2011 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 4. maddesine göre 1, 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu dairelerin arsa sahibine ait olacağının kararlaştırıldığı, davalı ...'in bu sözleşmeyi kendisi adına ve 1/2 pay sahibi ...adına imzaladığı, davalı tanığı ...'in davacı ve davalıya toplam 7 daire kalacağını, her birinin bunda yarı payı bulunduğunu, davacının payının bedelinin babasına ödendiğini beyan ettiği, diğer davalı tanıklarının da benzer beyanlarda bulundukları, ancak davalının davacının taşınmazını satın aldığını ve bedelini ödediğini ispat edemediği, bu durum karşısında bahsi geçen 7 dairenin 1/2 payı yönünden davanın kabulü gerektiği, ancak davacının ecrimisil talebi yönünden dava tarihinden önce intifadan men koşulunun gerçekleştiği kanıtlanamadığından davanın reddine karar verilmesi yerinde ise de; yazılı şekilde davanın tümden reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesi ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile Yerel Mahkemece verilen kararın kaldırılmasına ve yeniden hüküm tesisi suretiyle ecrimisil talebinin reddine, tapu iptali ve tescil talebinin kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; davacı ...'in ... 1. Noterliğinin 23.11.2007 tarihli ve ... yevmiye numaralı vekaletnamesi ile davalılardan babası olan...yi vekil tayin ettiği, 54 59... parsel sayılı 478,06 metrekare yüz ölçümlü arsa vasıflı taşınmazın 1/2 payı davacı adına kayıtlı iken davacıya vekaleten davalı ... tarafından 31.05.2011 tarihli satış işlemi ile davalı ...'a devredildiği, daha sonra taşınmaz üzerinde 27.07.2011 tarihinde kat irtifakı tesis edildiği, 11.03.2021 tarihli 3402 sayılı Yasa'nın Ek.1.maddesi gereğince yüzölçümü ve cins değişikliği işlemleri ile taşınmazın 206 06... parsel numarasını aldığı, taşınmaz üzerinde bulunan 15 adet bağımsız bölümün davalı ... adına kayıtlı olduğu, davalı ...'ın; kendi adına asaleten davacı ... adına vekaleten dava dış...Müh.Tur.İnş.San.ve Tic. Ltd. Şti ile 02.02.2011 tarihinde dava konusu taşınmaz ile ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, bu sözleşme gereğince yapılacak binada 1, 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu dairelerin mal sahibinin uhdesinde kalacağının, kalan dairelerin müteahhidin uhdesinde olacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.
Davacının; çekişme konusu taşınmazdaki adına kayıtlı 1/2 payın davalı babası... tarafından diğer davalı kardeşi ...'a vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle devredildiğini, taşınmaz üzerinde inşaa edilen bina tamamlandıktan sonra 7 adet bağımsız bölüm ile bir yarım bağımsız bölümün kendisine ait olması gerektiğini ileri sürerek eldeki temyize konu davayı açtığı açıktır.
Bölge Adliye Mahkemesince yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve incelemenin hüküm kurmaya elverişli olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.
Bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanunu’nun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu’nun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse görülecek işin niteliğine göre belirlenir (TBK'nın 504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'da daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'da benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan; vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni .... Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek, en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince; yukarıda açıklanan ilke ve olgular uyarınca araştırma ve inceleme yapılması, bu kapsamda öncelikle konusunda uzman 3 kişilik bilirkişi heyeti ile mahallinde keşif yapılarak, yöredeki emsal kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de nazara alınmak suretiyle davalı ... ile dava dışı inşaat şirketi arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahiplerine hangi oranda (kaç tane) bağımsız bölüm verileceğinin belirlenmesi, toplanan ve toplanacak tüm delillerin bir arada değerlendirilmesi, açıklanan ilkeler gereğince zararlandırma kastıyla işlemin yapılıp yapılmadığının kuşkuya yer bırakmayacak şekilde ortaya konulması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve noksan inceleme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.
Davacı vekili ve davalı ... vekilinin açıklanan nedenden ötürü yerinde görülen temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Alınan peşin harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine, Dosyanın kararı veren Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 01.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.